Comment investir dans l’immobilier à 65 ans ?
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À l’âge de la retraite, les objectifs en matière d’investissement immobilier évoluent. Contrairement aux idées reçues, obtenir un prêt immobilier auprès d’une banque reste possible après 65 ans. Mais la stratégie d’investisseur se construit sur une logique de temps plus court afin de disposer facilement de son capital et profiter de sa nouvelle vie de senior. La question de la transmission de son patrimoine à ses enfants ou à ses proches est également centrale. Ooinvestir vous dévoile quelques conseils pour réaliser des placements immobiliers judicieux après l’âge de 65 ans.
Diversifier ses actifs immobiliers
SCPI, immobilier ou encore achat de vignes : diversifier ses actifs constitue la stratégie la plus judicieuse à l’âge de la retraite.
Investir dans l’immobilier locatif
Si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale, l’arrivée à la retraite peut être l’occasion de vous lancer dans de nouveaux investissements immobiliers, plus rentables et tangibles. En effet, de nombreux placements voient leur rentabilité baisser, comme le livret A (rémunéré à un taux de 0,5 %) ou l’assurance vie investie en fonds euros : leur diminution s’explique par les taux d’intérêt historiquement bas appliqué par les banques centrales. Face à cette situation, l’immobilier attire de plus en plus l’attention pour optimiser son épargne.
Objectif : miser sur les revenus de son projet locatif pour compléter sa retraite. Si vous souhaitez mettre en place cette stratégie d’investissement, assurez-vous de disposer d’un apport personnel suffisant – les banques vous réclament en général 10 % du montant du projet, souvent plus au fur et à mesure que l’âge avance. Prenez également bien le temps de calculer le rendement net de l’opération, en prenant en compte tous les frais, comme les travaux ou le risque de vacance locative. Autre impératif : assurez-vous d’investir dans un logement suffisamment attractif et une ville au marché immobilier porteur pour pouvoir le revendre rapidement en cas de besoin, et récupérer a minima votre capital investi.
Obtenir un crédit immobilier auprès d’une banque après 65 ans, c’est possible ! Les conditions risquent d’être plus strictes, avec un taux d’intérêt probablement plus élevé que pour un investisseur âgé de 30 ans. Mais les banques peuvent vous octroyer un prêt, rassurées par la stabilité de vos revenus et par un apport suffisamment solide pour financer une partie de l’opération.
L’assurance de votre emprunt immobilier implique un questionnaire de santé et des primes d’assurance qui vont s’élever au fil des années. Cependant, des compagnies proposent aujourd’hui des solutions pour faire bénéficier les investisseurs d’un contrat d’assurance emprunteur qui les couvre au-delà de l’âge de 90 ans en fin de prêt. Demandez les conseils d’un courtier ou d’un conseiller en gestion de patrimoine pour obtenir les meilleures conditions.
Investir dans une résidence secondaire
Autre option si votre objectif n’est pas de compléter vos revenus mais d’améliorer votre confort de vie : investir dans une résidence secondaire. Prenez garde aux différents frais, comme l’entretien, et assurez-vous également de l’attractivité du logement pour le revendre rapidement en cas de besoin, en misant par exemple sur une ville en bord de mer. À la revente, vous pouvez ainsi espérer récupérer votre capital de départ complété d’une plus-value qui vient augmenter votre patrimoine financier.
Investir dans la pierre-papier avec une SCPI
Si vous ne souhaitez pas réaliser de gestion locative ou que l’achat immobilier « en direct » n’est pas votre priorité, vous pouvez également vous tourner vers les dispositifs de « pierre-papier », comme les SCPI (sociétés civiles de placements immobiliers). Le principe ? Acheter des parts d’un grand ensemble qui possède et administre bureaux, locaux commerciaux ou encore logements. Vous n’êtes pas à proprement parler propriétaire d’un bien immobilier, mais détenteur de parts dans un organisme qui possède de multiples actifs.
Avantages : le risque est mutualisé entre une multitude d’investisseurs et l’intégralité de la gestion (acquisition des biens, mise en location, recherche des locataires, perception des loyers, travaux…) est assurée par l’organisme. La souscription de part dans une SCPI peut s’envisager sur une durée plus courte que pour un investissement immobilier direct, même si un minimum de quelques années est recommandé. Vous pouvez revendre vos parts de SCPI à tout moment.
Pour investir dans une SCPI, vous pouvez vous tourner vers votre banque, vers une société spécialisée ou encore en ouvrant une nouvelle ligne sur un contrat d’assurance vie, en affectant par exemple un montant placé sur un fonds en euros vers un placement dans une SCPI.
Il est possible de financer l’investissement dans une SCPI par un crédit auprès de votre banque.
Investir dans l’immobilier participatif
Dans une logique d’investissement de court terme avec un ticket d’entrée de son choix et un risque dilué entre de nombreux investisseurs, l’immobilier participatif (ou crowfunding) se développe en France. Le principe : une société spécialisée s’occupe de l’achat du terrain, de la conception des plans, de la construction du produit et de la commercialisation des lots. Pour mener à bien ce projet, elle lance un appel à financement auprès de particuliers, qui contribuent selon la somme désirée. En général, un montant minimum aux alentours de 1 000 euros est exigé. L’investisseur individuel récupère sa mise après 1 à 3 ans, une fois tous les logements vendus, en récupérant au passage les intérêts accumulés au cours de la période d’immobilisation. Attention : ni la restitution des fonds, ni la rémunération ne sont garantis. Renseignez-vous bien sur la société à l’origine de la levée de fonds et sur le programme à financer pour limiter les risques.
Investir dans des placements sûrs et atypiques comme les vignes ou les forêts
Pour diversifier votre patrimoine avec des investissements alternatifs, vous pouvez vous tourner vers l’achat de vignes ou de forêts. La gestion est déléguée, la durée d’investissement plus courte et la fiscalité très avantageuse.
Profiter d’un dispositif de défiscalisation
Pour agrandir votre patrimoine et profiter d’une réduction de vos impôts (en plus de revenus complémentaires), les options pour optimiser votre fiscalité sont nombreuses.
Vous souhaitez opter pour un dispositif de défiscalisation ? La loi Pinel et la loi Denormandie vous permettent de bénéficier d’une réduction sur vos impôts si vous investissez dans un logement et vous engagez à le laisser sur le marché locatif pendant au moins 6 ans. Vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt équivalente à :
- 12 % du prix d’achat du bien pour un engagement de location de 6 ans ;
- 18 % du prix d’achat du bien pour un engagement de location de 9 ans ;
- 21 % du prix d’achat du bien pour un engagement de location de 12 ans.
Pour en profiter, vous devrez respecter un plafond de loyers et choisir des locataires dont les ressources ne dépassent pas un certain montant, tous deux fixés en fonction de chaque ville. Si la loi Pinel s’applique pour les logements neufs ou en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement), la loi Denormandie est valable uniquement pour l’achat d’un appartement ancien dans lequel vous devrez réaliser d’importants travaux de rénovation (au moins 25 % du prix d’achat du logement). Enfin, n’oubliez pas que seules certaines villes de France sont éligibles à ces dispositifs.
Si vous disposez d’une somme importante placée sur une assurance vie ou sur un PER, c’est le moment de faire vos calculs. Avec la baisse de rentabilité de ces placements, la rémunération pourra être plus importante avec un investissement immobilier qui va générer des loyers mensuels et réduire vos impôts.
Pinel ou Denormandie, une fois passée la 1re période d’engagement de 6 ans, vous avez la possibilité de vendre librement votre logement et de récupérer votre capital investi, selon les fluctuations du marché immobilier.
Autre option, pour un engagement d’au moins 9 ans : un investissement immobilier avec la loi Censi-Bouvard en résidences de services (type résidences pour étudiants ou résidences pour seniors). En plus des revenus locatifs garantis, vous bénéficierez d’une réduction d’impôts équivalente à 11 % du prix d’achat hors-taxe du logement. Par ailleurs, vous n’aurez aucune gestion à effectuer puisque ces résidences de services sont obligatoirement gérées par des organismes spécialisés qui s’occupent de tout et vous reversent vos loyers chaque mois.
Anticiper la transmission de son patrimoine
Autre enjeu à l’âge de 65 ans : réfléchir à la transmission de son patrimoine à ses enfants ou à des proches.
La transmission de son patrimoine immobilier
En matière d’immobilier, l’une des premières solutions pour bénéficier d’une fiscalité avantageuse consiste à créer une SCI (société civile immobilière). Cette structure permet d’administrer un ou plusieurs biens immobiliers. Dans la rédaction des statuts de la SCI, il est possible de faire entrer plusieurs bénéficiaires au capital de la société, ses enfants par exemple. Au moment du décès, ils auront droit à une exonération de frais de succession jusqu’à 100 000 € chacun. De plus, comme il s’agit de parts dans un ou plusieurs logements, l’administration fiscale appliquera une décote de 15 % sur leur valeur estimée, de quoi réduire considérablement l’impôt à régler.
Autres solutions pour anticiper la transmission du patrimoine : les donations. Dans ce cas, vous avez 2 options.
- La donation en pleine propriété : un bien immobilier est donné à un ou plusieurs héritiers. S’il s’agit d’un de vos enfants, il bénéficiera d’un abattement fiscal de 100 000 €, tous les 15 ans.
- La donation par démembrement : vous conservez l’usage total du bien (l’usufruit) mais le logement appartient légalement à votre ou vos héritiers (la nue-propriété). Le démembrement permet de réduire les droits de donation.
N’hésitez pas à prendre conseil auprès d’un notaire ou d’un conseiller en gestion de patrimoine pour anticiper au mieux ces questions et trouver les meilleures solutions adaptées à votre situation.
La transmission via l’assurance-vie
L’assurance-vie offre un cadre simple et avantageux pour organiser sa succession. Les capitaux versés par la titulaire avant l’âge de 70 ans sont totalement exonérés d’impôts dans la limite de 152 500 € par bénéficiaire. Au-delà de ce montant, un taux forfaitaire de 20 % s’applique.
Au-delà de 70 ans, l’exonération des droits de succession ne concerne plus que les intérêts. Un abattement de 30 500 € est appliqué sur les capitaux versés après 70 ans.
- Après 65 ans, il est important de diversifier son patrimoine immobilier, surtout si vous êtes déjà propriétaire de votre résidence principale.
- Vous souhaitez investir dans l’immobilier classique ? Tournez-vous vers une résidence secondaire ou un investissement locatif qui peut être adossé à un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel, la loi Denormandie ou la loi Censi-Bouvard.
- Pour des placements à court terme, l’investissement dans la pierre papier via une SCPI ou un financement immobilier participatif offrent de belles perspectives de rendement.
- Assurance-vie, SCI ou démembrement de propriété, plusieurs solutions permettent d’optimiser la transmission de votre patrimoine immobilier.
