Assurer la rentabilité de son patrimoine immobilier nu
Sommaire
Posséder un patrimoine immobilier, c’est bien. Posséder un patrimoine immobilier rentable, c’est mieux ! Rassurant et plébiscité par les Français, l’investissement dans la pierre ne perd pas de son intérêt au fil des ans. D’ailleurs, les gouvernements successifs encouragent fortement les contribuables à investir dans le parc immobilier existant dans le but de le rénover, ou dans les logements neufs. Lois Pinel, Denormandie, Malraux, nombreux sont les dispositifs d’incitation fiscale. Comment s’assurer de la rentabilité de son patrimoine immobilier nu ? Ooinvestir vous guide pour optimiser votre investissement.
Qu’est-ce que l’investissement locatif vide ?
L’investissement locatif concerne les opérations immobilières de gestion de patrimoine réalisées dans le but de louer un bien. Par opposition à la location meublée, l’investissement locatif vide correspond aux biens loués nus, c’est-à-dire libres de tous meubles (hors cuisines aménagées).
Pour réaliser un investissement locatif vide, vous pouvez acheter n’importe quel bien sur le marché locatif et/ou avoir recours aux différents dispositifs fiscaux mis en place par le gouvernement.
Acheter un bien vide classique
La manière la plus simple de posséder un patrimoine immobilier locatif est tout naturellement de faire l’acquisition d’un ou plusieurs biens et de les mettre en location. Pour réussir votre investissement, vous devez être attentif au marché local afin de vous assurer de 2 points.
- La demande locative est forte.
- Vous possédez le budget nécessaire pour acheter conformément aux prix du marché.
En effet, si vous achetez un logement dans un lieu où la demande est faible, ou déjà satisfaite, vous prenez le risque de voir votre location rester vacante. Le second point est en partie lié au premier. De fait, le prix de votre investissement doit vous permettre de vous dégager des revenus fonciers. Si vous devez appliquer un loyer trop important pour être rentable, vous vous exposez également à un risque de vacance locative.
Les gains issus des loyers perçus sont des revenus fonciers. Vous bénéficiez ainsi d’un abattement fiscal de 30 % sur ces revenus locatifs.
Profiter des dispositifs de défiscalisation
Afin d’optimiser votre investissement et votre imposition, vous avez la possibilité d’avoir recours aux dispositifs de défiscalisation. Conçues pour permettre aux contribuables d’investir dans l’immobilier locatif en France dans le neuf comme dans l’ancien, la loi Pinel, la loi Denormandie ou encore la loi Malraux vous offrent plusieurs opportunités que vous choisissez en fonction de vos objectifs de gestion de patrimoine.
Les propriétaires de ce type de patrimoine immobilier bénéficient d’une fiscalité avantageuse, en échange d’un certain nombre de critères d'éligibilité à respecter, qu’il s’agisse d’un encadrement du prix des loyers, d’un plafond de ressources locataire ou d’un prix maximum d’investissement. Ainsi, les programmes en loi Pinel et Denormandie permettent aux investisseurs de bénéficier d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % de la valeur du bien (selon la période de location), quand les programmes en loi Malraux leur offrent la possibilité de déduire le montant des travaux, permettant ainsi de défiscaliser de fortes sommes.
Toutes ces lois ont en commun un critère : mettre le bien acheté en location nue pour une durée déterminée (6, 9 ou 12 ans pour les lois Pinel et Denormandie, 9 ans pour la loi Malraux). Pendant cette période, qui débute à la date d’acquisition, de livraison ou d’achèvement des travaux. L'investisseur a l’obligation de respecter les conditions d'éligibilité propres à chaque dispositif pour bénéficier d’avantages fiscaux tels que réduction d’impôt ou déficit foncier.
Quelle perspective de rentabilité pour votre investissement ?
Au regard de la plupart des livrets d’épargne réglementée, l’investissement dans l’immobilier locatif assure une rentabilité nettement plus élevée à ses propriétaires. En effet, cette dernière varie généralement de 2 % jusqu’à 7 % pour les biens les plus performants.
Pour réussir votre investissement immobilier locatif, il est impératif d’en connaître le rendement brut et net. Le premier correspond au rendement sans les charges payées par le bailleur, et le second prend en compte non seulement les charges, mais également les frais de l’investisseur, tels que l’éventuel crédit immobilier ou la gestion locative. Dans tous les cas, la rentabilité est directement liée au prix d’achat du bien et aux revenus perçus.
La rentabilité dépend aussi des charges, et de l’éventuelle vacance locative : période(s) où le logement n’est pas occupé. Ainsi, malgré des loyers élevés, les grandes villes n’offrent pas forcément les meilleures perspectives de rentabilité. En effet, les prix de l’immobilier y sont également souvent chers, tout comme les impôts fonciers.
De fait, pour espérer une belle rentabilité, vous devez trouver le subtil équilibre entre dépenses et recettes. Pour ce faire, il est utile de s’intéresser aux villes plus petites mais néanmoins attractives, et d’en étudier le marché immobilier.
Un autre moyen d’obtenir une excellente rentabilité est d’investir dans un bien nécessitant des travaux. En effet, le prix d’achat d'un logement à rénover est plus faible qu'un bien neuf ou en bon état. Une fois les travaux effectués, vous pourrez le louer à un loyer conforme au marché local.
Bien qu'utile pour ne pas avoir à s'occuper de son bien, la gestion locative déléguée à une agence fait baisser la rentabilité de votre logement. En effet, elle a un coût certain, indexé sur le montant des loyers.
Quelle fiscalité associée ?
La location nue appartient au régime des revenus fonciers. Ainsi, les loyers annuels sont calculés, déduction faite des différentes charges :
- charges de copropriété ;
- intérêts d’emprunt ;
- taxe foncière ;
- frais de gestion locative ;
- primes d’assurances...
Vous avez opté pour un investissement dans le cadre d’un dispositif de défiscalisation ? Vous bénéficiez alors des avantages fiscaux qui y sont liés.
Dans le cadre de la loi Pinel ou de la loi Denormandie par exemple, vous profitez ainsi d’une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % selon la durée de l’engagement de location (6, 9 et 12 ans). Ainsi, vous déduisez de votre impôt sur le revenu 2 % par an du montant de votre investissement les 9 premières années, puis 1 % par an si vous souhaitez prolonger jusqu’à 12 ans.
Exemple : vous achetez un appartement en loi Pinel 200 000 € avec un engagement de location de 6 ans pour une réduction totale de 24 000 € (200 000 x 18 %). Vous bénéficiez chaque année d’une réduction d’impôt sur vos revenus fonciers de 4 000 € par an (24 000 / 6).
Dans le cadre d’un investissement en loi Malraux, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt de 30 % pour les biens situés dans un secteur sauvegardé, et de 22 % pour ceux dans une ZPPAUP (zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysagé), calculés sur le montant des travaux de rénovation réalisés, dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.
Exemple
Vous achetez un bien en secteur sauvegardé à 100 000 € pour lequel vous engagez 300 000 € de travaux sur 4 ans. Le montant total de la réduction d’impôt sera de 90 000 € (300 000 x 30 %), divisé par la durée des travaux, soit 22 500 € par an.
Contrairement à la location meublée, il n'est pas possible de déduire de vos charges l'amortissement du bien.
Comment calculer la rentabilité nette d’impôt ?
Finalement, comment assurer la rentabilité de son patrimoine immobilier nu ? Comme vu précédemment, il s’agit de calculer la rentabilité nette d’impôt, c’est-à-dire ce que vous rapporte réellement votre bien.
Prix réel d’achat et charges
En premier lieu, vous devez calculer le prix réel d’achat de votre bien immobilier. Il correspond au prix du logement augmenté des frais liés à l’acquisition, soit :
- les frais de notaire ;
- les frais bancaires ;
- les frais d’agence.
Exemple
Vous achetez un logement 180 000 €, auxquels s’ajoutent 11 000 € de frais de notaire, 2 500 € de frais bancaires et 10 000 € de frais d’agence, le prix réel de votre bien est de 203 500 € (180 000 + 11 000 + 10 000 + 2 500).
Dans un second temps, vous devez maintenant comptabiliser les différentes charges que vous allez payer en tant que bailleur. Elles viennent se soustraire du montant annuel des loyers.
Exemple
Le logement que vous avez acheté vous rapporte un loyer mensuel de 900 €, soit 10 800 € annuels, et demande de réaliser les dépenses suivantes :
- charges de copropriété : 1 800 € par an ;
- intérêts d’emprunt : 1 000 €;
- taxe foncière : 400 € ;
- primes d’assurances : 70 €
- impôts sur les revenus fonciers : 700 €
Le montant de ces dépenses se déduit du loyer annuel soit :
10 800 - 3 970 € = 6 830 €
Calcul de la rentabilité d’un investissement locatif vide
Le rendement des investissements immobiliers s’affiche en brut ou en net. Ce taux est un indicateur important pour les investisseurs qui peuvent ainsi se rendre compte de la pertinence de leur opération.
Soyez attentif à la rentabilité affichée par les professionnels de l’immobilier, elle est généralement exprimée en brute et non en nette.
La rentabilité brute s'obtient en divisant le loyer annuel par le prix réel d’achat.
Ainsi, dans l’exemple ci-dessus, le rendement brut est le suivant :
(10 800 / 203 500) x 100 = 5,30 %
Si ce premier taux démontre un rendement intéressant, c’est la rentabilité nette (comprenant les frais annexes) qui déterminera la pertinence d’un investissement :
(6 830 / 203 500) x 100 = 3,33 %
Dans le cadre d’un investissement dans une résidence éligible à la loi Pinel, vous bénéficiez de frais de notaire réduits et d’une exonération de la taxe foncière pendant une durée de 7 ans. Ces 2 éléments permettent de faire varier la rentabilité de votre bien.
Exemple
En conservant le même exemple, savoir l’achat d’un logement de 180 000 €. Cette fois les frais de notaire s’élèvent à 4 500 €, les frais bancaires et d’agence restent inchangés. Votre prix d’achat réel sera donc de 196 500 €. Les charges se voient amputées de la taxe foncière et s’élèvent désormais à 3 570 €.
Le calcul de rentabilité nette de votre investissement vide sera alors le suivant :
(7 230 / 196 500) x 100 = 3,67 %.
Un investissement Pinel vous permet d’augmenter votre taux de rendement locatif, tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Il vous faudra donc également prendre en compte la défiscalisation de 24 000 € sur 6 ans.
