Le prêt immobilier à taux zéro (PTZ) : pour qui, pour quoi, comment ?

Le prêt à taux zéro fait partie des dispositifs accessibles à un grand nombre d'acquéreurs pour l’achat d'une résidence principale. Or, savez-vous pourquoi et comment activer ce crédit immobilier gratuit ? Mis en place pour faciliter l’acquisition d’une première résidence principale, cet emprunt à taux zéro, appelé également PTZ, aide les ménages à réaliser leur rêve en devenant propriétaire de leur logement. L’opération se met à la portée d’un grand nombre d’acheteurs, pour l’achat d’une maison par exemple. Pour comprendre pourquoi et comment bénéficier d’un prêt immobilier à taux 0 %, Ooinvestir vous présente les principes du crédit PTZ, destiné aux futurs propriétaires.

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Le prêt immobilier à taux zéro : une aide sous conditions pour acheter sa résidence principale

Si le prêt immobilier PTZ comporte des conditions attractives pour un achat immobilier, il est toutefois soumis à des restrictions en matière de revenus ou de zone géographique afin d’en bénéficier.

Un crédit gratuit pour acheter son habitation principale

Investir pour sa résidence constitue un objectif pour beaucoup de familles. En effet, selon une étude Harris interactive pour les Notaires de France d’octobre 2019, l’achat immobilier apparaît comme un projet attrayant pour 87 % des personnes interrogées. Lors de l’achat d’une résidence principale, les primo-accédants, c’est-à-dire les acquéreurs réalisant cette opération pour la première fois, peuvent prétendre au prêt taux zéro. Il s’agit d’un crédit immobilier dénué de tous frais ou d’intérêts pour le souscripteur, ces derniers étant supportés par l’État. Le coût est donc réduit pour l’emprunteur. Le prêt PTZ couvre une partie du financement d’un programme immobilier :

• neuf ; 
• en construction ;
• à rénover en faisant réaliser des travaux d'amélioration ou d’économies d’énergie ;
• en accession sociale auprès d’un organisme bailleur de type HLM.

Aucune mise en location dans les 6 premières années n'est tolérée pour un bien financé en taux zéro.

Une opération conditionnée à la zone géographique

L'octroi d’un prêt immobilier à 0 % par une banque diffère en fonction du secteur géographique. Variable selon le zonage, vous pouvez alors réaliser des opérations telles que des achats de biens :

• neuf ou en construction en zone A, A bis, B1 ;
• neuf, en construction ou ancien avec travaux en zone B2 et C ; 
• en location sociale dans toutes les zones. 

Le territoire français a été découpé en 5 zones correspondant à la tension du logement immobilier. Le zonage A bis, A, B1, B2 et C définit le degré de déficit de logement sur les secteurs, du plus au moins tendu.

Un emprunt sous conditions de revenus

Pour bénéficier du crédit immobilier PTZ, vous devez rentrer dans les assiettes de revenus éligibles. Ce dispositif d’aide a été mis en place pour soutenir les foyers disposant de ressources modestes à intermédiaires. 

Les rémunérations de l’année N-2 doivent ainsi être inférieures ou égales à des plafonds variant selon la composition du foyer fiscal et la zone géographique de l’opération à taux 0 %.

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Montant des plafonds de ressources pour bénéficier des prêts PTZ :

Comment savoir si vous pouvez bénéficier du PTZ pour votre future résidence principale ? Réalisez une simulation PTZ sur le site l’ANIL (Agence nationale pour l’information sur le logement) pour connaître le montant de vos droits à crédit.

Un prêt immobilier s'adressant aux ménages primo-accédants

Pour bénéficier du PTZ auprès d'une banque, vous devez réaliser une opération en tant que personne physique. Sont ainsi concernés par les critères du crédit immobilier à 0 %, les particuliers :

• achetant une résidence principale pour la première fois ; 
• non-propriétaires depuis au moins 2 ans (sauf conditions d’invalidité ou de catastrophe exceptionnelle).

Toutes les personnes amenées à occuper le logement avec vous sont concernées par le revenu de référence, même s’ils n’apparaissent pas dans votre foyer fiscal. C’est le cas notamment si vous habitez avec un de vos parents déclarant ses revenus de manière indépendante. Par contre, vous obtiendrez un seul crédit par ménage auprès de la banque, même si plusieurs membres sont éligibles au prêt à taux zéro.

Les conditions de mise en place du crédit immobilier à taux zéro

Le prêt immobilier à taux 0 % se réalise avec un établissement bancaire. Ce dernier valide le coût de l’achat immobilier, le montant maximum du crédit ainsi que la durée de remboursement.

L’interlocuteur principal : la banque

Lorsque votre projet immobilier est bien défini, vous devez alors contacter un établissement bancaire signataire d’une convention avec l’État pour profiter d’un taux à 0 %. La majorité des établissements financiers délivrent les crédits à taux zéro. Toutefois, l’organisme de crédit immobilier n’est pas tenu d’accepter de financer votre opération d’achat immobilier en PTZ. Pour assurer le remboursement du prêt à taux zéro, la banque étudie la solidité de votre dossier en matière de solvabilité, garantie ou assurance.

Le crédit immobilier à taux zéro est pris en compte dans le calcul total de l’apport personnel. Vous pouvez le cumuler avec d’autres dispositifs de financement comme le prêt épargne logement (PEL) ou le prêt immobilier pour l’accession sociale (PAS). Le PEL ouvre des droits à crédit en fonction de l’épargne constituée, tandis que le PAS permet à des foyers à revenus modestes d’accéder à la propriété. 

Une opération limitée dans son prix total

Pour financer un achat immobilier  à taux zéro, vous devez tenir compte du plafond du coût total de l’opération. Sont exclus de ce calcul les frais notariés ou les droits d’enregistrement.

Montant du coût des travaux PTZ selon les zones et la composition du ménage :

Le calcul du PTZ se réalise donc sur le montant total TTC, plafonné selon la composition du foyer concerné par le logement et la zone géographique.

Un financement différent selon la nature et la zone géographique de l’achat immobilier

Le prix total d’investissement sert d’assiette de calcul pour déterminer le montant maximum du PTZ. Vous pouvez bénéficier de ce prêt qui varie selon le type de bien immobilier et le zonage du site. Autrement dit, si le logement est neuf, le taux de financement sera différent. 

• En zone A bis, A ou B1 : le financement peut atteindre jusqu’à 40 % du coût de l’opération.
• En zone B2 ou C : la limite est portée à 20 % du l’engagement financier.

Si le logement est ancien et à rénover, la même logique s’applique.

• En zone A bis, A ou B1 : pas de financement possible en PTZ.
• En zone B2 ou C : jusqu’à 40 % du montant de l’investissement.
• Pour l'achat d'un logement social, 10 % du prix d'achat.

Les travaux de rénovation doivent s'élever à 25 % du coût de l’opération minimum.

La durée de remboursement d’un crédit PTZ 0 %

La période de remboursement est variable selon le niveau de vos revenus. En d’autres termes, la durée s’allonge lorsque le montant des ressources diminue. La durée maximale d’un PTZ est néanmoins limitée à 25 ans. Avec le PTZ, vous disposez de 2 phases en matière de remboursement :

• un différé compris entre 5 et 15 ans durant laquelle vous payez zéro euro ;
• le remboursement, entre 10 et 15 ans, où vous remboursez uniquement le capital dû.

Les principaux avantages du prêt immobilier à taux zéro

L’emprunt PTZ permet d’accéder à un logement de qualité au titre de son habitation principale se bonifiant avec le temps. Au vu des plafonds de revenus PTZ, un grand nombre de contribuables français peuvent en bénéficier pour financer leur premier projet immobilier. En outre, du fait du remboursement différé, lorsque vous êtes éligible au crédit immobilier 0 %, vous disposez de plus d’aisance financière dès vos premières années d’installation. D’ailleurs, grâce à un financement de 10, 20 ou 40 % du coût total de votre investissement, l’opération permet des économies non négligeables sur l’achat de votre résidence. Le prêt immobilier à taux zéro renforce également votre apport personnel global, et donc, rassure les banques.

Exemple de projet immobilier éligible au crédit à taux zéro 

Julien et Sophie ont 2 enfants et souhaitent installer leur habitation principale à Ouistreham, classée en zone B1 dans le Calvados. Ils disposent d’un revenu fiscal de 50 000 €. Le couple table sur un projet d’un montant maximum de 300 000 €. Pour financer leur opération en PTZ, ils pourraient ainsi obtenir un prêt immobilier de :

• 108 000 € pour un logement neuf sur 20 ans, avec un différé de remboursement de 60 mois, puis une mensualité de 600 € (calculé à partir du coût maximum d’achat pour une famille de 4 personnes en zone B1, soit 270 000 €).
• L’ancien à rénover n’est pas éligible, donc zéro euro.
• 27 000 € sur 20 ans pour l’acquisition d’un logement social auprès d’un bailleur HLM, soit une mensualité de 150 € à l’issue du différé de remboursement de 60 mois. La base de calcul est de nouveau limitée au plafond de 270 000 €.

Recourir au prêt à taux zéro permet de se lancer dans sa nouvelle vie de propriétaire tout en bénéficiant de conditions financières avantageuses. L'achat de sa résidence principale devient alors plus facile et permet de se constituer un patrimoine de valeur grâce au prêt immobilier à 0 %.