Pourquoi l'investissement en zone rurale est une opération intéressante
Sommaire
L’investissement en zone rurale procure de belles opportunités immobilières. Longtemps délaissé au détriment des métropoles, le marché immobilier rural connaît un regain d’intérêt, tout particulièrement depuis la crise sanitaire de 2020. Que ce soit pour acquérir une résidence principale ou pour de l’investissement locatif, les opérations dans les petites villes ou à la campagne permettent la revitalisation de secteurs excentrés. Devant la pénurie de logements et les prix élevés dans les grandes villes, bon nombre d’investisseurs n’hésitent plus à orienter leur projet immobilier dans une commune rurale. Que devez-vous connaître avant d’investir hors des grandes villes ? Quels logements cibler pour de l’immobilier locatif en zone de campagne ? Ooinvestir vous donne ses conseils indispensables pour réussir votre opération d’investissement en zone rurale.
L’immobilier dans les zones rurales : un marché à reconquérir
Si les chiffres se rapportant aux investissements immobiliers en 2019 sont en progression, les effets de la crise sanitaire risquent de bouleverser le paysage immobilier à partir de la fin d’année 2020.
La tendance de l’investissement immobilier en 2019
En 2019, le nombre de ventes immobilières a franchi le cap du million selon la note de conjoncture immobilière de janvier 2020 des Notaires de France (1 068 000 ventes, soit une progression de 11 %). Pour autant, des disparités géographiques sont toujours présentes puisque ces chiffres profitent plutôt à Paris et aux grandes villes françaises disposant de bassins économiques dynamiques. Pour les secteurs ruraux, hors zones tendues, le marché immobilier reste en retrait pour de multiples raisons telles que le manque de développement de transports en commun ou le peu d’entreprises porteuses sur certains territoires désertés.
Une étude de l’Insee parue en novembre 2019 révèle que 33 % de la population française vit dans une commune dont la densité est peu ou très peu dense.
L’évolution du marché immobilier en 2020
Le marché immobilier connaît une mutation en 2020, particulièrement dans certaines zones rurales. Alors que les volumes de transactions profitaient aux grandes villes en 2019, la crise de la Covid-19 redonne de l’attrait aux logements situés en territoires ruraux. Entre la mise en place du télétravail dans les entreprises et l’aspiration à une vie plus tranquille dans de grands espaces, nombre de citadins se tournent désormais plus facilement vers la campagne pour réaliser un investissement immobilier. Il s’agit bien souvent d’une prise de conscience à l’issue du premier confinement. Les urbains étaient ainsi en quête de maisons avec jardin, biens à rénover ou autres terrains à bâtir, même dans une région éloignée de leur travail.
Les projets immobiliers en zone rurale : de multiples pistes
Vous envisagez de vous lancer dans un projet d’investissement en zone rurale ? Le champ des possibles est vaste...Tour d’horizon !
Installer sa résidence principale à la campagne
Partir vivre loin de la ville et de ses tumultes : c’est le rêve de nombreux foyers à la recherche d’un bien idéal. Pour ce faire, plusieurs projets d'investissements s'offrent à vous.
Par exemple, vous pouvez opter pour un projet de construction afin de posséder une maison qui vous ressemble. Dans ce cas, vous devez partir à la recherche d’un terrain foncier constructible. Si vous préférez la facilité, orientez-vous sur un terrain en lotissement, entièrement viabilisé. Les collectivités locales rurales proposent parfois des lots communaux à prix minorés pour inciter l’installation de nouvelles familles. Vous contribuez ainsi à la revitalisation du secteur. Autrement, vous pouvez acheter une parcelle rurale isolée, sous réserve de sa constructibilité.
Vous préférez investir dans une maison déjà bâtie ? Vous aurez le choix dans les secteurs ruraux. Entre les villas avec jardin ou les maisons de centre-ville, vous trouverez assurément votre pépite prête à emménager ou à rénover.
Réaliser une opération d’investissement locatif
Acheter un bien immobilier en secteur rural est une excellente piste pour réaliser un investissement locatif.
Acquérir un bien à prix réduit
Les biens situés en centre-ville dans les communes rurales peuvent tout à fait générer des rendements intéressants. En prévoyant une enveloppe de travaux, vous pouvez acheter un bien à bas prix en vue de le valoriser. Si votre bien est rénové avec goût et qu’il répond à la demande locale, vous prenez peu de risque quant à l’occupation de votre bien immobilier et vous sécurisez donc votre investissement
Optimiser son investissement avec un immeuble de rapport
Vous avez également la possibilité d’acheter un petit immeuble de rapport. Un tel immeuble se distingue des grands ensembles. En effet, il existe des immeubles à rénover comprenant seulement 2 ou 3 appartements. Vous êtes le seul gestionnaire de vos opérations, et vous avez la possibilité de gérer librement la répartition des pièces. En ce qui concerne l’exploitation des immeubles en zones rurales, les possibilités de location sont étendues comme :
- location nue ;
- location meublée ;
- location de courte durée, notamment pour des travailleurs de passage ;
- gîte, meublé ou résidence de tourisme.
Il arrive que les immeubles intègrent un local commercial en rez-de-chaussée. Dans ce cas, il vous faut conclure un bail commercial avec l’occupant pour exploiter le fonds de commerce. Ce contrat impose des obligations au propriétaire, à savoir :
- un loyer révisable dans la limite d’un plafond réglementaire ;
- un bail renouvelable tous les 3 ans (règle des 3, 6, 9 ans) ;
- une indemnité d'éviction pour reprise du local en cas de lourds travaux.
Vous pouvez également acheter des terres agricoles pour les louer ou les transformer en terrains constructibles. Les prix des terres agricoles sont encadrés par la Safer (Société d’aménagement foncier et d’établissement rural). Les exploitations agricoles font toutefois partie des entités prioritaires pour les acquisitions.
Les points forts et les contraintes d’un investissement immobilier en zone rurale
En optant pour un projet immobilier en zone rurale, quelques points forts se démarquent comme les prix moindres ou les dispositifs fiscaux à mobiliser selon les programmes visés. Vous devrez toutefois veiller à l'emplacement et à quelques contraintes d'investissement.
L’investissement en zone rurale : les avantages
Le coût inférieur d’un bien immobilier en zone rurale
L’intérêt majeur d'un investissement en zone rurale, c’est le prix d’achat au m2. Dès que vous vous éloignez des aires urbaines, le prix de revient de votre terrain ou du logement chute significativement. Avec une enveloppe de 150 000 €, vous pouvez parfaitement construire une maison à la campagne tandis que dans le centre-ville d’une grande métropole, vous pourrez acquérir seulement un T2 ou T3.
Vous voulez estimer le prix d’un bien que vous avez déniché dans une zone en développement rural ? Consultez le simulateur des prix immobiliers du site immobilier.notaires.fr
La possibilité de profiter de dispositifs de défiscalisation avantageux
Si vous comptez réaliser une opération de défiscalisation, vous pourrez vous appuyer sur des dispositifs permettant de profiter de réductions d’impôts. C’est notamment le cas si vous activez certains programmes.
- Location de chambres d’hôtes ou meublés de tourisme classés : vous profitez d’un abattement de 71 % sur les loyers perçus dans la limite de 170 000 €.
- Location en meublé professionnel (LMP) ou non professionnel (LMNP) : ces statuts liés à la gestion en meublé permettent avec le régime micro-BIC (bénéfices industriels et commerciaux) un abattement de 50 % des revenus locatifs ou donnent l’opportunité de déduire l’ensemble des frais et charges des loyers perçus (régime réel).
- Loi Denormandie dans des quartiers anciens dégradés : elle permet une réduction jusqu’à 21 % du prix du revient du bien en contrepartie d’un engagement de location de 12 ans.
- Loi Malraux au sein d’un site à patrimoine remarquable : vous bénéficiez d’une réduction d'impôts jusqu’à 30 % du coût des travaux sous réserve de location nue pendant 9 ans.
- Dispositif Monuments Historiques : la totalité des frais de travaux sur des immeubles du secteur privé inscrits ou classés au titre des Monuments historiques sont déduits.
Les contraintes liées à l’achat immobilier à la campagne
L’emplacement et l'éloignement des zones de vie
Un lopin de terre agricole n’est pas forcément adapté à un programme immobilier. En effet, le règlement d’urbanisme réserve des terres agricoles pour la pratique de l’agriculture. Vous ne pourrez donc pas y construire de maison. Si vous comptez réaliser une opération d’immobilier locatif, le critère essentiel pour réussir votre opération, c’est l’emplacement. Assurez-vous que des commerces ou services se trouvent à proximité. Dans un secteur en développement, vous louerez le logement avec plus de facilité. Un dernier point important quant à la localisation de l'habitation : vous pouvez trouver un bien immobilier à proximité d'exploitations agricoles. Sachez que des désagréments liés à la pratique de l'agriculture peuvent troubler votre quotidien tels que des nuisances olfactives ou des réveils aux aurores au chant du coq !
Les contraintes liées à un immeuble de rapport
En modifiant la répartition des pièces dans un logement de type immeuble de rapport, vous êtes soumis à des contraintes administratives. Vous devez respecter les préconisations du plan local d’urbanisme (PLU), notamment en matière de stationnement en secteur privé ou si vous modifiez les ouvertures extérieures.
La vigilance pour un local commercial
Dans le cas d'une acquisition d'un local commercial, menez une enquête sur l’activité exercée par le locataire pour minimiser les risques. Veillez notamment à ce qu’il exerce un métier porteur, tel qu’une boulangerie ou une profession de santé, par exemple. Avec ce type de professions, le risque d'impayés est limité.
Réaliser un investissement en zone rurale vous ouvre de nombreuses portes pour bonifier votre patrimoine. Participer au développement rural donne des garanties en matière de qualité de vie et de retour aux valeurs essentielles. Vous pourrez aussi profiter en bonus d’un avantage fiscal !
