Les critères clefs pour un investissement rentable en immobilier locatif

Au premier abord, l’investissement locatif semble être une opération très attractive. Qui ne serait pas intéressé par un achat qui s’autofinance et augmente votre patrimoine immobilier ? Mais pour que l’opération soit réellement couronnée de succès, elle doit être rentable, et cette condition ne s’obtient pas par hasard... Découvrez les critères à prendre en compte et les conseils à suivre pour réussir votre investissement locatif.  

Qu'est-ce qu'un investissement immobilier locatif ?

Avant de s’intéresser à la rentabilité locative, retour sur quelques concepts clés et sur les avantages espérés.

Définition de l’investissement immobilier locatif

L’immobilier locatif consiste à acheter un logement dans l’optique de le mettre sur le marché de la location. Le propriétaire réalise un placement judicieux puisqu’il augmente la valeur de son patrimoine immobilier tout en dégageant des revenus locatifs qui autofinancent son opération.

Mais cela implique souvent la souscription d’un crédit immobilier obtenu auprès d’une banque qui étudiera votre dossier et vous l’accordera si elle considère votre opération comme rentable. Un élément sera alors à déterminer : le seuil de rentabilité locative.

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Comment calculer la rentabilité locative d’un investissement immobilier ?

Pour mesurer ce que peut rapporter in fine votre investissement locatif, vous devez calculer le taux de rendement qui établit un ratio entre :

• vos revenus (loyers mensuels) ;
• vos dépenses (crédit immobilier, intérêt du prêt, charges de copropriété, frais de gestion et d’assurance, travaux, etc.).

Notez qu’il est important de distinguer 2 concepts :

• le rendement locatif brut, qui indique le rapport entre le montant des loyers annuels et le prix d’achat du bien immobilier : (montant du loyer x 12 mois ) x 100 / prix d'achat (frais d'acquisition compris) ;
• le rendement locatif net, équivalent au total des loyers - l’ensemble des frais à la charge du propriétaire : (montant du loyer x 12 mois) x 100 - (les charges locatives) / prix d'achat.

Quels sont les critères clés à analyser ?

Afficher la meilleure rentabilité théorique ne suffit pas pour réussir son investissement locatif, car d’autres éléments entrent en jeu.

Critère n° 1 : les zones géographiques

En investissement immobilier, l’emplacement constitue sans doute le critère le plus important. En effet, si vous achetez un logement aux nombreux avantages mais avec un emplacement peu attractif, vous ne trouverez pas de locataire.

Pour savoir si un secteur est dynamique, renseignez-vous notamment sur :

• l’activité économique (les entreprises et les commerces qui y sont implantés) ;
• l’attractivité du bassin d’emploi ;
• les grands chantiers prévus dans le secteur (construction d’une gare, d’un hôpital, d’une université, etc.).

Critère n° 2 : la ville

L’attractivité peut varier d’une ville à l’autre. Pensez donc à bien regarder :

• le prix au m² de la ville (à l’achat et à la location) ;
• la valeur médiane des maisons et appartements ;
• le pourcentage de logements en location ;
• le pourcentage des résidences principales.

Pour aller encore plus loin dans votre stratégie d'investissement, faites une recherche par quartier pour trouver celui qui correspond le mieux à votre projet immobilier (et à votre budget). En effet, dans la plupart des villes, les tarifs peuvent varier d’un quartier à l’autre en fonction des infrastructures existantes mais aussi des projets en cours. Si vous voulez réussir votre investissement locatif, étudiez bien les avantages de chaque quartier !

Critère n° 3 : l’étude démographique

Chaque ville dispose de sa propre identité, fruit de son histoire, son patrimoine, son tissu économique, sa politique mais aussi de sa population. Il est important de cerner la structure d’une ville et la qualité de vie qu’elle apporte à ses habitants pour en extraire des enseignements précieux.

Les informations qui suivent vous permettront d’obtenir un regard démographique global :

• l’évolution du nombre d’habitants (évolutions constatées ces dernières années et perspectives) ;
• le revenu médian ;
• le pourcentage d’employés ;
• la répartition par âge ;
• le taux de chômage ;
• le pourcentage de propriétaires et de locataires ;
• etc.

Autre information qui peut avoir son importance : le nombre d’établissements scolaires. Cherchez les écoles maternelles et primaires à proximité pour savoir si une famille peut s’y projeter. Faites de même pour les collèges et les lycées ainsi que les établissements secondaires (écoles privées, universités, etc.). Ces éléments détermineront si votre bien locatif peut attirer les étudiants.

Critère n° 4 : le type de bien

En immobilier, le type de bien détermine le profil de locataire (et non l’inverse). La logique de votre investissement locatif veut que vous débutiez par une définition claire et nette du profil de locataire que vous ciblez.

Par exemple, un studio ou un appartement de 2 pièces ne sera pas approprié pour une famille, tout comme un appartement de 4 pièces ou une maison ne le sera pas pour un étudiant ou un jeune couple.

Une maison peut toutefois être divisée en plusieurs logements et être louée à plusieurs locataires.

De ce choix découle le profil du ou des locataires, mais aussi le montant de vos charges annuelles, qui doivent être déduites dans le calcul de votre revenu. Souvent, les charges (gestion, travaux, etc.) seront plus faibles dans les petites copropriétés qui disposent uniquement d’un escalier que dans les grands immeubles avec ascenseur et espaces verts. De quoi influer sur la rentabilité de votre investissement locatif.

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La réussite de votre investissement immobilier dépend de vos choix personnels mais aussi de la qualité des professionnels que vous choisissez. Privilégiez des personnes qui connaissent le quartier sur le bout des doigts et vous trouverez le logement idéal à coup sûr ! 

Critère n° 5 : le risque de vacance locative

La vacance locative désigne le laps de temps durant lequel votre logement est inoccupé. Dans un investissement locatif, ce risque est à éviter au maximum. Sans locataires, vous ne retirez aucun revenu locatif, ce qui vous oblige à rembourser les mensualités de votre crédit immobilier avec vos propres fonds.

Pour diminuer ce risque, le prix de votre loyer doit être compétitif. Évidemment, le marché locatif n’est pas le même partout (d’où l’importance de l’emplacement !). Dans certaines villes, la demande de logements est supérieure à l’offre, ce qui provoque une hausse des prix à la location. Cette disparité territoriale se matérialise par 5 zones.

Un encadrement des loyers s’applique dans certaines zones tendues pour bénéficier de dispositifs de défiscalisation. Vous devez proposer un loyer qui respecte cet encadrement pour rester dans la légalité tout en restant compétitif ! Mais d’autres communes (Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon et Villeurbanne) et groupements de communes (Plaine commune, Est Ensemble) appliquent des plafonds qui s’appliquent à tous les logements, même sans dispositif de défiscalisation. De quoi impacter votre rentabilité théorique.

Critère n° 6 : les systèmes de défiscalisation

Plusieurs dispositifs vous permettent de cumuler placement immobilier et réduction de votre fiscalité, comme les lois :

• Pinel, pour acheter dans l’immobilier neuf et profiter d’une réduction d’impôt maximum de 60 000 € ;
• Denormandie, dont le fonctionnement est similaire à la loi Pinel mais se destine à l’immobilier ancien avec travaux ;
• Malraux, dans l’ancien classé monument historique à rénover ;
• Monuments historiques, pour alléger votre fiscalité en réalisant des travaux de rénovation et d’entretien dans des secteurs classés ;
• Censi-Bouvard, pour acheter un logement meublé dans une résidence de services.

Utilisez le revenu fiscal de référence présent sur l’avis d’imposition de l’année N-2 pour effectuer le calcul de votre potentielle réduction d’impôt. 

L’accès à ces dispositifs est soumis à de nombreuses conditions. En effet, en loi Pinel et Denormandie par exemple, il existe un plafond :

• des loyers par zone (de 9,13 à 17,55 €/m²) ;
• du montant d’investissement (300 000 €) ;
• d’achat (5 500 €/m²).

Ces plafonds affectent votre rentabilité puisque vos recettes ne pourront pas dépasser le seuil fixé par la loi. En contrepartie, vous réalisez des économies d’impôt qui doivent être prises en compte dans le calcul de votre rentabilité.

Avis sur une résidence en loi Pinel, conseils pour un régime fiscal en location meublée, calcul des revenus de votre placement, etc. Un professionnel peut vous aider à choisir le dispositif le plus adapté à votre projet immobilier et vous accompagner dans votre investissement.

Exemple d’un investissement immobilier locatif rentable

Maintenant que vous avez toutes les clés en main, un exemple vous aidera à y voir plus clair.

Exemple d’une bonne rentabilité locative brute

Pour 200 000 €, Thomas souhaite acheter à crédit un appartement de 30 m² en Île-de-France. Dans la ville de son choix, le loyer moyen s’élève à 24 €/m², ce qui lui donnerait 720 € (30 m² x 24) de loyer mensuel et 8 640 € à l’année.

Thomas obtient donc un taux de rendement brut de 4,32 % [(8 640€ / 200 000) x 100], démontrant ainsi la rentabilité de son investissement.

Exemple d’une bonne rentabilité locative nette

Thomas pousse la démarche et calcule l’ensemble des frais annuels à prendre en compte pour la location de son bien, à savoir :

• la taxe foncière : 700 € ;
• les charges de copropriété : 400 € ;
• les frais de gestion de sa location (8 % du loyer annuel) : 691 € ;
• le risque de vacance locative (un mois de loyer tous les 3 ans) : 240 €/an (720 / 3) ;
• l’assurance pour loyers impayés (3 % du loyer annuel) : 259 € ;
• les éventuels travaux et frais d’entretien : 400 €.

Au final, les revenus du bien locatif de Thomas seront de 5 950 € (8 640 - 700 - 400 - 691 - 240 - 259 - 400), ce qui lui donne un taux de rendement net de 2,97 % [(5 950 / 200 000) x 100], avant impôt.

1. L’immobilier locatif consiste à acheter un bien immobilier neuf ou ancien dans l’optique de le mettre sur le marché locatif.
2. Le taux de rendement locatif (brut et net) déterminera la réussite de votre investissement.
3. Intéressez-vous en priorité aux zones géographiques, à l’attractivité de la ville, à sa démographie, au type de bien, au risque de vacance locative et au dispositif de défiscalisation qui pourrait s’appliquer.