Avantages et inconvénients d'un investissement en viager
Sommaire
Avec l’augmentation du nombre de seniors, l’investissement immobilier en viager observe une hausse de 5 % par an* et gagne du terrain. S’il reste un investissement de niche, le viager ne manque pourtant pas d’intérêts pour devenir propriétaire et se constituer un patrimoine immobilier. Il faut alors savoir de quoi il s’agit exactement et connaître les avantages et inconvénients d’un investissement en viager.
* Selon le baromètre de l’Institut d’Expertise et de Formation au Viager (IEFV), 2018
Le principe de l'investissement en viager
Investir en viager : qu'est-ce que cela veut dire ?
Investir en viager consiste à acheter un bien immobilier en ne réglant immédiatement qu'une partie du montant de l'achat et en versant ensuite une rente au vendeur jusqu'à son décès (ou celui du dernier survivant s'il s'agit d'un couple). Il existe 2 types de viager :
- le viager libre : l'acquéreur prend immédiatement possession du bien immobilier acquis ;
- le viager occupé : le propriétaire de l’usufruit continue à vivre dans l’appartement ou la maison.
Investir en viager : le vocabulaire
Le fait d'investir dans l’immobilier en viager est une procédure très ancienne, transcrite dans le Code civil dès sa rédaction initiale. Cette transaction particulière répond à un langage spécifique dont voici les principaux termes.
- Le "bouquet" correspond à la somme payée comptant lors de l’achat en viager. Si son montant est librement négocié entre les 2 parties, il représente généralement 30 % de la valeur du bien, ou est déterminé selon la situation du vendeur qui peut avoir un besoin immédiat ou non de liquidités.
- La "rente" est la somme versée régulièrement par l'acheteur, souvent mensuellement mais elle peut aussi être payée trimestriellement. Une clause de révision est généralement prévue dans l'acte, indexant sa valeur sur l'évolution d'un indice (par exemple l'indice des prix à la consommation, celui du coût de la construction ou de la révision des loyers). L’indice de départ est obligatoirement indiqué dans l’acte d’achat.
- Le "débirentier" désigne l'acquéreur dans le cadre d'une transaction viagère.
- Le "crédirentier" est le vendeur qui touche la rente prévue.
Pourquoi choisir d'investir en viager ?
Bénéficier d’une décote à l’achat
Si les investisseurs sont peu nombreux à copter pour l’achat en viager, principalement à cause de l'incertitude liée à l'espérance de vie du vendeur, le marché offre pourtant un avantage de taille : une décote, parfois importante, pour se constituer un patrimoine immobilier. Le marché est actuellement déséquilibré, l'offre de viagers étant nettement supérieure à la demande. L'acquéreur, futur propriétaire, est donc en position de force. Il peut plus facilement négocier le montant de l'achat par rapport à une transaction usuelle. Il faut bien évidemment tenir compte à la fois du bouquet initialement versé et de la somme des rentes qui seront dues, en se fondant sur l'âge et l'espérance de vie du vendeur. Le montant du prix global (la somme du bouquet et des rentes probables) doit être significativement inférieur à ce que serait celui d'un achat immobilier classique.
Une décote de 10 % correspond au pourcentage minimum pour que l’investissement en viager soit intéressant. Un bon négociateur peut cependant viser plus pour accéder à la propriété à moindre coût.
Éviter le recours à un emprunt bancaire
Un investissement immobilier en viager permet d'étaler la durée de versement d'une partie du montant de l'achat : seul le bouquet est dû immédiatement, tandis que la rente est versée au fil de l'eau. L’acheteur, futur propriétaire, disposant déjà des capitaux correspondant au bouquet peut se passer totalement de crédit bancaire. C'est un avantage pour tous ceux qui ont des difficultés à obtenir un tel crédit, en raison par exemple de revenus irréguliers (comme les personnes exerçant une profession libérale) ou de problèmes de santé rendant la souscription d'une assurance-crédit difficile. Vous vous évitez également le paiement des intérêts qui alourdissent considérablement un emprunt généralement lié à l’achat immobilier
Quels sont les risques à accepter pour un achat en viager ?
L'incertitude sur le calendrier
Le fait d'investir en viager implique un terme indéfini lié à la durée de vie du vendeur : certains acheteurs pourront récupérer l’appartement ou la maison au bout de quelques mois, tandis que d'autres ne pourront pas prendre possession du bien avant de très longues années, tout en déboursant des sommes plus importantes que prévues.
Attendre le décès de quelqu'un peut bien entendu être compliqué à vivre moralement pour l’acheteur, mais également de manière pratique : celui qui a décidé d’acheter en viager investit un capital (le bouquet et les rentes déjà versées) et ne peut être certain du moment où il pourra occuper le bien (dans le cas d'un viager occupé) et arrêter de débourser. Il est ainsi déconseillé d'investir en viager occupé si vous souhaitez occuper la maison ou l'appartement à un moment précis. Rien ne garantit la disponibilité du bien immobilier au moment souhaité.
Le risque de moins-value
S’il permet de se constituer ou d’accroître son patrimoine immobilier, l’investissement en viager revient à acheter un appartement ou une maison dont on ne disposera que dans 10 ou 20 ans en moyenne. Le montant payé est donc évalué d'après les prix actuels de l'immobilier, et celui du crédirentier, alors que la valeur du bien, lorsqu'il sera disponible, sera celle de l'immobilier à terme. Or, compte tenu des variations des prix de l'immobilier sur la durée, le risque d'une moins-value peut être plus important que l'espoir d'une plus-value. Il faut donc apporter une attention particulière au choix du bien immobilier, notamment sa localisation.
Le risque d'obsolescence
Investir en viager implique d'acheter un logement plus ou moins ancien. L'évolution rapide des normes relatives au logement, notamment en matière thermique ou électrique, induit un risque d'obsolescence du bien acquis. Quelle que soit la finalité de votre acquisition immobilière, occupation ou revente, il faudra certainement entreprendre des travaux de mises aux normes plus ou moins coûteux dans l’appartement ou la maison. Il sera important de prendre en compte ce paramètre pour le budgétiser, ou pour choisir un bien déjà rénové.
Avant de vous lancer dans un investissement en viager, faites appel à un notaire ou un cabinet spécialisé qui saura vous accompagner et vous conseiller dans la signature de votre achat. Vous sécuriserez ainsi votre investissement et éviterez de tomber dans le piège de la nullité du contrat prononcé après le décès du vendeur.
