L’achat immobilier entre particuliers : Avantages et inconvénients à connaître !
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Pour de nombreux ménages, l’achat immobilier entre particuliers apparaît comme un moyen d’investir facilement dans la pierre. Que ce soit pour sa maison ou un appartement, pour sa résidence principale ou un investissement locatif, l’immobilier de particulier à particulier a la cote. En effet, en se passant de l’intervention d’un intermédiaire, tel qu’une agence immobilière, les futurs acquéreurs recherchent une transaction optimisée. Pour autant, est-ce vraiment l’option idéale pour devenir propriétaire ? Dans cet article, Ooinvestir vous révèle les avantages et les inconvénients de l’achat d’un bien immobilier entre particuliers.
L’achat immobilier entre particuliers, quelques chiffres
Vous envisagez de devenir propriétaire en privilégiant un achat entre particuliers pour votre projet ? De nombreuses transactions sont concrétisées grâce aux annonces immobilières des particuliers.
La recherche d’un bien à acheter : annonce immobilière et internet à la rescousse
Tout projet immobilier débute par la phase de recherche d’un bien. C’est dès ce moment que les particuliers se mettent en quête de la bonne affaire sur le marché immobilier. En effet, selon une étude Médiamétrie d'octobre 2018, 1 personne sur 3 scrute tous les mois les annonces des sites ou des applications d’immobilier.
Ce même site, Médiamétrie, indique ainsi qu’internet est le point de départ de 90 % des acquisitions immobilières. Il s’agit d’une bonne piste pour l’acheteur connecté. Le constat est sans appel : les agences immobilières sont de moins en moins identifiées pour la phase de recherche. C'est pourquoi elles publient, elles aussi, annonces et photos d'appartements ou maisons à vendre sur le Web.
La concrétisation des transactions immobilières
Malgré les nombreuses recherches sur le net, le nombre de transactions immobilières de particulier à particulier demeure relativement stable en France. En effet, sur une période de 15 ans, la part des ventes immobilières entre particuliers représente toujours un 1/3 des actes notariés. Pourtant, entre les sites immobiliers spécialisés, les annonces en ligne ou les réseaux sociaux, la visibilité des offres des particuliers s’accroît. Ces nombreux canaux de communication n'accentuent donc pas le nombre de transactions entre particuliers.
Les avantages d’un achat de particulier à particulier dans l’immobilier
Quand il est question de rechercher une maison ou un appartement, l’objectif est toujours de réaliser “une bonne affaire”, celle exigeant le minimum d’engagement. L’achat entre particuliers se pose alors comme une solution réelle.
L’économie des frais d’un intermédiaire
L’argument majeur recherché par l’acheteur immobilier en passant par la vente entre particuliers, c’est l’économie des frais d’agence. Avec un montant compris entre 3 et 10 %, les honoraires peuvent faire rapidement monter la note. D’ailleurs, la promesse de cette commission peut impacter la finalisation d’une vente. En effet, un vendeur peut vous présenter des biens situés dans la fourchette haute de votre budget pour mieux atteindre ses objectifs de vente Au final, l’achat de particulier à particulier en passant par les annonces réduit fortement l’intérêt de rémunération entre les parties.
Exemple
Pour l’achat d’un appartement 3 pièces vendu 150 000 €, une commission de 5 % correspond à 7 500 €, représentant un budget non négligeable.
La possibilité de réaliser une bonne affaire
En achetant directement le bien auprès d'un particulier, vous pouvez réaliser une excellente affaire. L’autre partie n’étant pas obligatoirement formée à la vente, elle peut accepter vos conditions sans négociation. De plus, si un critère d’urgence intervient comme une séparation ou une succession, le vendeur peut être pressé de voir partir son bien immobilier. Vous disposez alors d’un terrain favorable permettant de conclure une vente immobilière avec des conditions avantageuses. En négociant directement avec un particulier peu exercé à la vente, vous pouvez ainsi obtenir un bien immobilier à tarif raisonnable.
Vous pouvez évaluer la valeur de la maison ou de l’appartement que vous ciblez avec le simulateur Patrim mis en place par le ministère des Finances. Cet outil donne accès aux prix de vente moyens constatés sur le secteur géographique. Vous avez ainsi la possibilité de comparer le tarif affiché sur l’annonce et le prix du marché moyen.
L'accès à un grand nombre d’opportunités
Si vous souhaitez passer par une vente de particulier à particulier, vous entamez vos recherches sur des supports libres, offrant de nombreuses opportunités et sans limites géographiques. Les annonces immobilières sur le Web ou sur les journaux sont en effet accessibles par le plus grand nombre de lecteurs, sans restriction. En multipliant les canaux d’information, vous vous donnez toutes les chances d’accéder à des logements immobiliers répondant parfaitement à vos critères, quelle que soit leur situation géographique.
Une transaction restant sécurisée
De particulier à particulier comme via une agence immobilière, tout achat immobilier est sécurisé et encadré. C’est donc le cas tout au long de la transaction où différentes démarches doivent être effectuées :
- fourniture obligatoire du diagnostic technique et de performance énergétique lors de la promesse de vente ;
- signature d'un compromis de vente consignant les modalités d'achat et les caractéristiques du logement ;
- attribution d'un délai de rétractation de 10 jours après signature de la promesse de vente ;
- vérifications légales et conseils du notaire en matière d'acquisition (situation personnelle, donation entre époux, succession, etc.) ;
- encaissement par le notaire des fonds débloqués par la banque, des liquidités personnelles et du prêt immobilier ;
- signature définitive de l’acte authentique chez le notaire.
Les termes de la promesse d’achat sont toutefois conditionnés à la preuve du financement, que ce soit par apport personnel ou par prêt bancaire.
Les limites des opérations immobilières entre particuliers
Les avantages de la vente de particulier à particulier ne doivent pas occulter les points de vigilance.
Pas d’accompagnement de professionnel de l’immobilier
En choisissant d’acheter un logement immobilier à un particulier, vous vous dispensez des conseils de professionnels d’une agence spécialisée alors même qu’un achat immobilier est un acte complexe et long. C'est la raison pour laquelle l’agent immobilier vous accompagne tout au long de la procédure :
- recherche du bien ;
- offre d’achat ;
- signature de la promesse de vente ;
- suivi de la demande de prêt ;
- signature de l’acte authentique chez le notaire.
Ce professionnel de l'immobilier reste présent à vos côtés pour défendre au mieux vos intérêts. De plus, en fonction de la finalité de votre achat, il vous fait bénéficier de conseils avisés lors des visites dans les appartements ou les maisons. Il sait ainsi suggérer des travaux de transformation de logement au titre d’une location ou d’une résidence principale. Il vous aide à vous projeter dans les futures pièces ou chambres aménageables. Selon l'état du logement et la répartition des pièces, vous bénéficiez d'un service personnalisé.
Ce type d’aide peut s’avérer précieux pour les acheteurs débutants. Toutefois, chaque particulier possède des attentes différentes en matière d’accompagnement, certains préférant opérer en toute indépendance.
Il est possible de trouver à présent des logiciels en 3D ou des applications permettant de simuler l’aménagement virtuel des espaces. Vous pouvez ainsi éditer des photos de votre futur projet pour appuyer votre dossier de crédit à la banque, par exemple.
Un possible risque de défaut majeur caché
Si vous préférez rechercher votre futur bien par annonces immobilières, vous vous exposez à croiser des vendeurs peu scrupuleux. Par exemple, vous pouvez visiter un logement présentant des défauts cachés non décelables à l’oeil nu ou bien le propriétaire peut minimiser les travaux à effectuer. Un agent immobilier saura vous signaler, lui, tous les dysfonctionnements constatés sur le bien. Vous vous protégez ainsi de ce risque en sollicitant une agence immobilière. En revanche, si vous n’avez pas consigné ces problèmes dans le compromis de vente et dans l’acte notarié, vous ne pourrez plus engager une procédure contre le vendeur.
Dans le cadre d’une visite suite à la parution d’une annonce, faites-vous toujours accompagner par un professionnel du bâtiment qui sera à même de déceler les défauts majeurs. Il saura faire la part des choses entre une promesse disproportionnée du vendeur et la réalité du terrain.
Le risque de surpayer le bien immobilier
Si vous faites face à sur un vendeur trop exigeant financièrement parlant, vous pouvez payer le bien à un prix trop élevé. Dans un secteur géographique en déficit de logements, les particuliers vendeurs n’hésitent pas en effet à surévaluer le prix d’une maison ou d’un appartement.
Dans le cadre d'annonces de particuliers, n’hésitez pas à réaliser une étude immobilière du marché du logement en parallèle.
D’ailleurs, si vous envisagez de proposer votre futur bien à la location, examinez la rentabilité de votre opération, en tenant compte des mensualités du prêt immobilier et de toutes les charges et dépenses de travaux. Le rendement financier de votre bien dépend également du type d’exploitation. À bien équivalent, la location nue ne procurera pas le même niveau de revenus qu’une location de chambres en colocation ou en courte durée. Généralement, ces 2 derniers modes d'exploitation génèrent plus de revenus annuels, en raison de leur niveau d’équipement et du prix plus élevé de la location.
D’après vos revenus prévisionnels, de la totalité de vos frais et dépenses de travaux, vous pouvez déterminer le prix d’achat maximal que vous ne devez pas dépasser pour réaliser un investissement rentable. C’est ce tarif qui définit votre plafond d'achat, et non le prix du vendeur. Pour ce type de calcul, l’accompagnement d’un professionnel peut avoir tout son sens si vous ne maîtrisez pas ces notions. Acheter un bien immobilier de particulier à particulier comporte bien sûr des avantages mais il faut avoir en tête des points de vigilance importants. C’est pourquoi un premier achat immobilier et/ou investissement immobilier locatif mériteront généralement l’appui d’un professionnel de l’immobilier.
- Les particuliers acheteurs prennent de plus en plus d'autonomie dans leur projet immobilier, notamment dans la phase de recherche.
- L'achat immobilier entre particuliers présente le principal avantage de faire l'économie des frais d'agence.
- Dans ce cas de figure, vous vous passez en revanche des conseils d'un expert du marché immobilier et vous vous exposez à acheter un bien qui réservera des surprises non détectées lors de la visite.
