Appartement vs maison : quel logement choisir pour un investissement locatif ?

Vous envisagez d’effectuer un investissement locatif pour profiter de nombreux avantages et vous constituer un patrimoine immobilier ? Mais comment choisir entre appartement et maison ? En plus d’un complément de revenu régulier avec les loyers, les 2 options permettent de bénéficier d’une réduction d’impôt et peuvent offrir un excellent potentiel de rentabilité. Encore faut-il faire le bon choix de logement. Quels sont les atouts et les inconvénients d’un appartement et d’une maison ? Quel projet locatif privilégier pour chaque solution ? Quels rendements en espérer ? Suivez le guide Ooinvestir et découvrez les points forts et les points faibles d’un investissement locatif pour un appartement ou une maison.

Investir dans un appartement

L’immobilier locatif est un investissement à long terme qui s’avère bien plus rentable que les placements classiques et avec un minimum de risques. Opter pour un appartement vous laisse un très large choix de surfaces et de localisation pour s’adapter au mieux à vos besoins et vos envies.

Projet locatif : pour qui et pour quoi ?

Pour réussir votre investissement locatif, il est impératif de bien étudier votre projet en amont. Votre capacité financière et les potentiels revenus générés par les différents logements vous permettront de faire le choix de l’appartement le plus pertinent. Pour commencer, la sélection de la ville, puis de la situation dans la ville, sont essentielles. Généralement plus proches du centre-ville que les maisons, les appartements se trouvent ainsi à proximité des commerces, lieux culturels et autres commodités. L’emplacement choisi doit correspondre au locataire ciblé pour maximiser la qualité de votre investissement locatif.

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Les investisseurs aux budgets serrés privilégieront l’achat d’un studio ou d’un appartement de 2 pièces. Avec un prix plus accessible, ils sont très demandés dans les moyennes et grandes villes par les étudiants et les jeunes actifs. Situés à proximité d’une université ou d’une zone d’affaires, ils offrent de belles perspectives pour réussir votre investissement locatif.

Les appartements de 3, 4 et 5 pièces conviennent aux investisseurs qui misent sur le long terme. Ils ciblent des locataires avec enfants pour une période de location plus longue, mais également de nombreux autres profils dans le cadre de la colocation entre étudiants et actifs.

En matière de loyer, il est important d’étudier le marché local pour être compétitif. Des plafonds à ne pas dépasser doivent également être respectés dans certaines grandes agglomérations, mais aussi pour être éligibles à divers dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel.

La location saisonnière est également envisageable dans les communes touristiques, à proximité du littoral ou à la montagne. Les loyers sont fixés librement, mais le risque de vacance est plus élevé.

Une rentabilité variable selon la surface

Malgré un taux de rotation important, les petites surfaces affichent un rendement supérieur aux appartements de plusieurs pièces. Avec une rentabilité annuelle de 5 à 7 %, le studio est une valeur sûre. Sa durée d’occupation moyenne de 2 ans occasionne des frais de remise en état fréquents à prendre en compte. La rentabilité des appartements de 2, 3, 4 et 5 pièces varie de 3 à 5 % par an. Plus la surface est importante, plus le risque de vacance diminue, tout comme l’entretien de l’appartement entre 2 baux.

Afin de maximiser cette rentabilité, divers dispositifs de défiscalisation ont été mis en place par le gouvernement pour faire bénéficier les investisseurs d’un avantage fiscal.

• La loi Pinel : uniquement dans l’immobilier neuf, elle permet de défiscaliser pour un montant égal à 12 % du prix d’achat de votre logement sur 6 ans, 18 % sur 9 ans et 21 % sur 12 ans, dans la limite de 300 000 € par année.
• La loi Denormandie : ce dispositif complète la loi Pinel dans l’immobilier ancien à condition de réaliser des travaux de rénovation correspondant à au moins 25 % de l’investissement global.
• La loi Censi-Bouvard : en statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), ce dispositif permet jusqu’à 33 000 € de réduction d’impôts pour un investissement dans une résidence de services, type résidence étudiante ou résidence pour seniors.
• La loi Malraux : la restauration d’un bien ancien parmi les sites patrimoniaux remarquables engendre une défiscalisation pouvant atteindre 30 % du coût des travaux dans la limite de 400 000 € sur 4 ans.

Il est important de choisir avec soin la ville dans laquelle vous souhaitez investir. En dehors de la loi Censi-Bouvard, les autres dispositifs de défiscalisation dans l’immobilier sont uniquement éligibles dans les zones et territoires déterminés par l’administration fiscale.

Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif en appartement

Le prix plus accessible d’un appartement vous permet de vous constituer un patrimoine plus rapidement qu’une maison. Une fois le crédit remboursé, l’appartement représente alors un revenu régulier et à forte rentabilité si vous continuez de le proposer à la location. En cas de besoin d’un capital, il est toujours possible de le vendre avec une probable plus-value.

En fonction de la taille et de la localisation, les appartements peuvent représenter une solution rentable pour un montant d’investissement abordable. En effet, ils sont souvent situés en plein cœur de la ville, dans des quartiers dotés d’un réseau de transports efficaces, proches des commerces et d’infrastructures diverses. Contrairement à une maison, un appartement intéresse un très large panel de profils allant de l’étudiant au jeune actif, en passant par les couples avec ou sans enfants. Les petites surfaces sont les plus demandées, surtout dans les zones dites tendues des plus grandes agglomérations de France.

Avec un risque de vacance locative plus élevé, un appartement occasionne des travaux d’entretien plus fréquents. Même si une agence s’occupe de la gestion du bien à la place des investisseurs, des désagréments peuvent naître des relations entre les locataires et les copropriétaires de l’immeuble. De plus, les coûts au sein d’une copropriété (frais d’entretien, travaux…) peuvent s’avérer importants et ne doivent pas être négligés.

Une petite surface comme un studio ou un appartement de 2 pièces constitue une solution idéale pour débuter dans l’immobilier locatif. Elle combine un faible montant d’investissement avec une bonne perspective de rentabilité.

Investir dans une maison, ce qu'il faut savoir

Qu’il s’agisse de propriétaires ou de locataires, la maison reste l'habitat préféré de 80 % des Français. Devant le manque d’offre en la matière, la demande locative ne faiblit pas avec près de 100 000 recherches chaque année. La maison constitue le logement idéal pour les familles et un investissement locatif de qualité sur le long terme.

Le projet locatif à destination des familles

Souvent plus à l’écart du centre-ville, la maison implique une étude approfondie de la zone géographique et du quartier pour s’assurer qu’elle corresponde bien à votre cible principale : la famille. Il faut donc vérifier au préalable la proximité des crèches et des diverses écoles, ainsi que la présence d’espaces verts, de lieux culturels, de commerces... En fonction de la distance avec le centre, la qualité des transports en commun est un point essentiel à ne pas négliger. Bien que son prix au m² puisse être moins élevé que celui d’un appartement, la maison reste un investissement qui s’adresse tout de même aux budgets les plus conséquents.

Dans certaines villes étudiantes, la colocation en maison peut également représenter un excellent investissement locatif selon son emplacement.

Une rentabilité stable sur la durée

Plus chère à l’achat, la maison voit son prix diminuer à mesure que vous vous éloignez des grandes villes. Elle représente un placement immobilier sûr avec des locataires qui restent plus longtemps que dans tout autre logement. Les ménages les plus fortement imposés y trouveront un projet rentable au fil des ans grâce à l’importante réduction d’impôt proposée par les différents dispositifs en place. Malgré un rendement locatif plus faible que les petites surfaces, la maison affiche une rentabilité moyenne de 3 à 5 % selon le site SeLoger.

Il faut cependant prendre en compte des dépenses importantes comme les frais d’entretien. Un coût de travaux important qui peut s’avérer utile dans le cadre de la location meublée pour profiter de la déduction de charges et amortissements de vos recettes locatives si vous déclarez vos revenus locatifs au régime réel.

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Depuis les directives de la loi de finances pour 2020, l’acquisition ou la construction d’une maison ne pourront plus faire partie des investissements éligibles à la loi Pinel à partir du 1^er janvier 2021.

Les avantages et inconvénients d’un investissement locatif en maison

Pour un investisseur, le principal avantage de la maison réside dans le faible risque qu’elle procure. Le taux de rotation est beaucoup moins élevé avec des familles qui restent 3 à 4 ans en moyenne. La demande étant forte, il est assez facile de trouver de nouveaux locataires pour percevoir vos loyers de manière régulière. 

Avec une plus grande période de location, les familles prennent généralement plus soin de leur logement que les locataires d’appartement. Il faut néanmoins veiller à maintenir le logement en bon état en dépit des coûts importants que peuvent engendrer les travaux dans une maison. 

Lors de la revente de votre bien immobilier, la maison est l’assurance d’un prix en constante augmentation depuis 2013 comme le confirment les statistiques de l’Insee.

Les dispositifs de défiscalisation Pinel et Denormandie

Pour l’acquisition d’un appartement ou d’une maison en immobilier neuf, la loi Pinel vous permet de réaliser une intéressante réduction d’impôt jusqu’à un montant maximal de 300 000 €. Elle atteint 12 % du prix d’achat de votre logement pour un engagement de location de 6 ans, 18 % pour 9 ans et 21 % pour 12 ans. Dans l’immobilier ancien, la loi Denormandie impose de réaliser des travaux de rénovation à hauteur de 25 % de l’investissement global. Une défiscalisation identique à celle de la loi Pinel s’applique alors sur le montant investi.

Attention, le prix d’achat d’une maison dans les zones où le marché de l’immobilier est tendu peut vite dépasser le plafond de 300 000 €, limite pour bénéficier des dispositifs fiscaux tels que la loi Pinel et le dispositif Denormandie. De plus, la maison individuelle ne sera plus éligible à la loi Pinel à partir du 1^er janvier 2021.

Tableau comparatif