Investissement immobilier : les villes où NE PAS investir
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Paris, Lyon, Marseille, Nantes, Rennes : ces grandes villes à forte tension locative réconfortent les investisseurs qui se lancent dans un projet immobilier. Mais quelles sont les villes où il ne vaut mieux éviter d’investir ? Ooinvestir vous propose un tour de France des communes dont les signaux ne sont pas au vert…
Les critères pour déterminer les villes à éviter
Étude démographique, niveau de revenu ou rendement locatif : avant d’investir dans un bien immobilier, passez la ville au peigne fin !
La démographie
Une ville qui perd ses habitants pose problème. D’abord en termes d’attractivité : un bassin d’emploi en recul peut expliquer ce mouvement démographique dans une ville ou une zone définie. Ce qui se répercute ensuite sur le marché du logement… Un déséquilibre démographique se crée : des locations vacantes et de nombreux biens en vente, avec une hausse de l’offre et une baisse de la demande.
Même constat pour l’âge, étroitement lié au dynamisme d’une ville. Un vieillissement démographique implique par exemple d’adapter les logements, de faciliter la mobilité des personnages âgées mais annonce aussi une perte d’attractivité, surtout auprès des plus jeunes. À terme par exemple, des écoles pourraient fermer leurs portes faute d’élèves. Donc s’il existe bien au moins 9 raisons pour lesquelles investir en immobilier, il y a quelques critères à respecter, avec en tête de liste, la localisation !
Le niveau de revenu
En France, le revenu médian annuel s'élevait à 23 160 euros annuels en 2021, soit un revenu mensuel disponible de 1 930 € pour une personne seule et de 4 053 € pour un couple avec 2 enfants.
Le niveau de revenu d’une ville indique le niveau de vie de ses habitants. Plus il est élevé, plus le budget logement sera conséquent. À l’inverse, un niveau de revenu inférieur sous-entend des actifs moins bien rémunérés et, par voie de conséquence, des loyers moins élevés voire des risques de retards ou de défauts de paiement.
Le rendement locatif
Comme tout investissement rémunérateur, le rendement reste l’indicateur qui retient le plus l’attention. Après tout, il est question de se créer une source de revenus, autant qu’elle soit la plus élevée possible !
Le rendement locatif dépendra également de votre statut : vous avez le choix entre LMNP et LMP.
Mais un rendement trop élevé peut cacher un risque proportionnel. Un taux affiché de 10 % dans une zone au faible niveau de revenu et au taux de vacance locative supérieur à 10 % n’est jamais bon signe. Mieux vaut cibler des investissements avec des rendements plus modérés (entre 5 et 10 % par exemple) mais dans des zones où tous les signaux sont au vert.
Le taux de vacance locative
Ce critère détermine le pourcentage de logements locatifs non loués. Elle peut durer quelques semaines voire plusieurs mois. En d’autres mots, ce sont des maisons et des appartements qui ne rapportent rien à leurs propriétaires… voire leur coûtent !
Un propriétaire peut se protéger en souscrivant une assurance spécifique. Mais cette protection a un coût et si la ville présente trop de logements vacants, le problème ne sera pas résolu par cette garantie…
La situation du marché immobilier
Tous les critères précédents se reflètent dans les indicateurs immobiliers de la ville.
Une grande entreprise en faillite entraîne des centaines de personnes au chômage. Elles devront soit quitter la ville pour un nouveau départ, soit devoir diminuer leur niveau de vie. Résultat : les prix dégringolent, l’offre locative augmente mais la demande baisse. Une situation indésirable dans laquelle aucun investisseur immobilier ne souhaite se plonger.
Liste des villes à éviter pour un investissement immobilier
Sur la base de ces critères, certaines villes françaises paraissent moins séduisantes que d’autres. Pour un investissement immobilier, mieux vaut donc se tourner vers des villes avec un meilleur potentiel locatif.
Carcassonne
Célèbre pour sa cité médiévale, la ville aux 46 673 Carcassonnais voit son pourcentage de locataires stagner (51 %), mais ne connaît qu’une légère hausse des prix de l’immobilier sur ces dernières années (1 379 €/m² en 2014, 1 614 €/m² en 2024).
Avec un revenu disponible plus faible que la moyenne (19 240 € en 2021) et 1 logement sur 10 vacant, Carcassonne ne présente pas les meilleurs atouts pour un investissement locatif malgré un rendement brut de 5,9 %.
Brive
Le vieillissement démographique gagne Brive-la-Gaillarde, une ville qui a perdu près de 7 % de ses habitants en l’espace d’une décennie.
Face à cette forte proportion de retraités (1 habitant sur 3) dans une population majoritairement propriétaire, les biens locatifs se destinent principalement aux foyers aux revenus faibles (31 % des locataires se trouvent en situation de pauvreté).
À cette situation s’ajoute un prix de l’immobilier qui a grimpé de 30 % en 10 ans. Difficile de proposer un rendement locatif attractif dans ces conditions, en dépit un rendement brut de 5,7 %.
Bergerac
Bergerac, 2e ville la plus peuplée de Dordogne, connaît le même sort que Brive-la-Gaillarde : une population vieillissante (40 % à la retraite), stagnante (- 800 de Bergeracois lors de 10 dernières années), des locataires modestes (36 %), une hausse des prix (+ 34 % en 10 ans) et un rendement brut inférieur à la moyenne nationale (5,5 %).
Tarbes
Avec 63 % de locataires et un rendement brut de 6%, le marché de la location se porte bien à Tarbes. Le problème réside ailleurs. En effet, avec 19 070 € de revenu disponible annuel (environ 4 000 euros de moins que la moyenne nationale), 4 locataires sur 10 se trouvent en situation de fragilité.
De plus, le prix des loyers stagne entre 9 et 11 €/m² depuis plusieurs années. Reflet de cette situation : les prix de l’immobilier. En constante évolution depuis la crise du Covid, le prix du m² a grimpé de 18 %.
Narbonne
Narbonne connaît la même problématique que d’autres villes touristiques : une forte attractivité touristique, une vie économique saisonnière et un vieillissement démographique.
31 % de retraités, 75 % de résidences principales, 55 % de locataires et un rendement brut de 4,9 % : les chiffres résument bien cette impasse avec une offre locative bien plus importante que la demande.
Les villes moyennes : une alternative émergente
À contre-courant des villes en vieillissement démographique une tendance se dégage en faveur d’autres villes moyennes.
L’émergence des villes moyennes dans l’investissement locatif
La crise du Covid a eu l’effet d’un électro-choc sur le marché immobilier français. Les locataires urbains se sont soudainement orientés vers des biens immobiliers loin des grandes villes. Plus abordables et avec un meilleur confort de vie, de nombreuses communes au potentiel locatif séduisant ont été la cible de primo-accédants, de locataires ou d’investisseurs.
Villes moyennes où investir
Parmi ces villes où la rentabilité et les critères séduisent les investisseurs se trouvent Niort, Colmar, Thionville, Cholet ou Melun.
Niort
Niort se targue d’un bassin d’emploi très actif grâce aux nombreux sièges d'assurances et de mutuelles.
Dans cette ville de 58 966 habitants compte 50 % de locataires, avec un revenu médian proche de la moyenne nationale (23 120 €), votre projet de location aura toutes les chances de réussir. Une preuve supplémentaire de son dynamisme ? Les prix ont presque doublé en quelques années !
Colmar
Une ville étudiante riche, une proximité géographique avec d’autres grandes villes (Strasbourg, Mulhouse, Fribourg), un dynamisme économique visible (63 % des actifs entre 15 et 64 ans ont un emploi), Colmar et ses 68 294 habitants présente tous les signes d’une ville en bonne santé.
L’achat d’un petit appartement étudiant apparaît comme une très bonne idée d’investissement. 60 % des Colmariens sont locataires.
Thionville
Avec une rentabilité plus que séduisante (+ 9,3 % en 5 ans selon la Gazette Moselle), Thionville sait jouer de cet argument pour attirer de nouveaux résidents. Proche de Metz et aux portes du Luxembourg, le niveau de vie y est plus élevé que la moyenne en France (revenu médian supérieur de 1 690 € à la moyenne nationale).
Conséquence de cette tendance, les prix de l’immobilier grimpent : 2 354 €/m² en mars 2020, 3 171 €/m² en janvier 2024 selon le Figaro Immobilier. Le prix des loyers suit cette tendance : le loyer médian est passé de 12 €/m² à 15 €/m² sur la même période
Cholet
6,19 % de rendement brut, +36 % pour le prix au m² en 5 ans, des loyers qui ont légèrement augmenté : Cholet présente des indicateurs rassurants pour une ville moyenne (54 357 Choletais). Proche de Nantes et d’Angers, elle bénéficie de leur bassin économique sans subir leur tension locative.
Si vous voulez de bons conseils d’investissement, ciblez un petit appartement, appliquez un loyer dans les prix du marché et la rentabilité de votre placement sera assurée !
Melun
Proche de Paris (45 minutes) et connectée à la capitale (RER D et Transilien), Melun affiche un loyer au m² assez élevé (17 €/m²). Un achat dans le neuf vous permettra de bénéficier du dispositif Pinel (zone A) mais nécessitera de revoir votre loyer à la baisse (13,56 €/m² maximum).
Le dispositif Pinel, réparti dans plusieurs zones, est accessible dans les plus grandes villes de France (Lyon, Rennes, Paris) mais aussi dans de nombreuses villes moyennes. L’achat d’un bien immobilier neuf avec le dispositif Pinel vous permet de défiscaliser une partie de vos revenus en fonction de votre engagement de location (6, 9 ou 12 ans).
- Avant d’investir, portez un regard attentif sur la démographie, le niveau de revenu de la population, le rendement locatif, la vacance locative ainsi que la situation du marché immobilier.
- Actuellement, des villes comme Carcassonne, Brive, Bergerac, Tarbes ou Narbonne ne présentent pas les meilleures conditions pour un investissement locatif rémunérateur.
- A contrario, d’autres villes moyennes émergent suite à la crise du Covid. Parmi elles : Niort, Colmar, Thionville, Cholet ou encore Melun.
