Tout ce qu’il faut savoir sur les zones tendues
Sommaire
Un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel offre des réductions d’impôts aux particuliers qui investissent dans l’immobilier locatif dans une zone tendue. Qu'est-ce qu'une zone tendue ? Et qu’est-ce que ce terme implique au niveau de la mise en location et du marché immobilier ? Retrouvez les explications d’Ooinvestir pour tout savoir sur les zones tendues et ainsi évaluer le potentiel locatif de votre bien selon sa localisation.
Zones tendues : définition
Depuis 2013, certaines communes françaises ont été désignées comme faisant partie des « zones tendues ». Ce terme caractérise une liste de villes où l’offre de logements n’est pas suffisante pour répondre à la demande locative, débouchant ainsi sur des prix d’acquisition et des loyers élevés. L’accès au logement est compliqué dans ces secteurs, caractérisés par un déséquilibre important. Un investisseur qui met en location un bien dans une zone où le marché immobilier est tendu n’aura donc aucun mal à trouver des locataires pour son logement.
Contrairement aux idées reçues, les zones tendues ne se limitent pas aux seules grandes agglomérations françaises, mais elles regroupent 1 151 communes au total faisant partie des 28 agglomérations suivantes :
Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch - Arcachon, Lille, Lyon, Marseille - Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon, Toulouse.
Pour déterminer facilement si une commune est située (ou non) en zone tendue, retrouvez la liste complète sur le site legifrance.gouv.fr.
Investissement locatif et zones tendues : quels impacts sur votre bien locatif ?
Si vous êtes sur le point de signer votre compromis de vente pour devenir propriétaire sur le marché locatif, sachez que les zones tendues sont caractérisées par une demande de logements à la location nettement supérieure à l'offre. Il s’agit donc d’une véritable aubaine pour vous en tant qu’investisseur désireux de vous constituer un patrimoine immobilier sécurisé et rentable.
Toutefois, le concept de zone tendue a été mis en place pour mener des mesures visant à lutter contre la précarité de l’habitat et sortir du mal logement. Il ne faut donc pas oublier qu’acheter un bien dans une commune en zone tendue implique généralement un plafonnement des loyers, encadré par la loi.
Depuis le 24 mars 2014, la loi Alur, en faveur de l’accès au logement digne et abordable, s’est insérée au sein de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, en créant la notion d’encadrement des loyers. Ainsi, des règles de fixation s'imposent aux bailleurs, aussi bien pour les logements nus que pour les logements meublés loués au titre de la résidence principale des locataires.
L'article 18 de la loi du 6 juillet 1989 précise que "Pour chacune des zones d'urbanisation continue de plus de 50.000 habitants où il existe un déséquilibre marqué entre l'offre et la demande de logements, entraînant des difficultés sérieuses d'accès au logement sur l'ensemble du parc résidentiel existant qui se caractérisent notamment par le niveau élevé des loyers, le niveau élevé des prix d'acquisition des logements anciens ou le nombre élevé de demandes de logement par rapport au nombre d'emménagements annuels dans le parc locatif social, un décret en Conseil d'État, pris après avis de la Commission nationale de concertation, fixe annuellement le montant maximum d'évolution des loyers des logements vacants et des contrats renouvelés".
De fait, la location d’un appartement ou d’une maison dans une zone tendue peut avoir un impact sur votre investissement locatif, tant au niveau de la rentabilité de votre placement que dans votre gestion locative. Ainsi, vous n’avez pas la possibilité d’augmenter le loyer au-delà de l’indice de référence des loyers (IRL) entre 2 locataires ou au renouvellement du bail.
Le loyer peut être augmenté de manière modérée, si des travaux d’amélioration ont été effectués pour un coût correspondant au minimum à 50 % du loyer annuel. La hausse, quant à elle, est limitée à 15 % du montant des rénovations. Toutefois, un logement loué meublé, sera bien souvent, proposé à un loyer supérieur à celui d’un logement nu.
De plus, dans le cadre d’un investissement immobilier locatif en zone tendue, le congé de votre locataire est réduit à 1 mois de préavis, quelle que soit la date de signature du bail. Et enfin, en tant que bailleur, sachez que si votre logement est inoccupé pendant plus de 12 mois, vous pourriez être amené à payer une taxe sur les logements vacants (12,5 % de la valeur locative la première année, puis 25 % la seconde). Ce dernier point est toutefois rare au vu des caractéristiques de tension immobilière dans ces secteurs.
Vous aimeriez savoir si le logement que vous souhaitez acquérir se situe dans une zone tendue ? Il vous suffit simplement de consulter la liste fixée par le décret n°2013-392 du 10 mai 2013 et de vérifier le secteur de la commune concernée.
En quoi est-ce une donnée essentielle pour un dispositif de défiscalisation comme la loi Pinel ?
Certains dispositifs de défiscalisation comme la loi Pinel concentrent leurs zones éligibles sur le plan de zonage mis en place par le gouvernement. Ce dernier différencie les territoires de France en fonction de leur niveau de tension immobilière.
Le dispositif Denormandie reprend le même plan de zonage que la loi Pinel non pas pour définir des secteurs éligibles mais afin de déterminer les plafonds de loyer et de ressources des locataires.
Le zonage, qui a subi plusieurs révisions ces dernières années, est dorénavant cartographié en 5 catégories de zones territoriales, dont 3 éligibles au dispositif Pinel : Abis, A, B1 (les zones B2 et C ayant été supprimées du dispositif de défiscalisation immobilière).
Ces zones constituent une donnée essentielle en termes d’investissement locatif, tout particulièrement pour le dispositif Pinel. En effet, le plafonnement des loyers n’étant pas le même d’une zone à l’autre, la localisation de votre futur bien impacte donc directement votre rendement locatif.
La zone A bis
C’est la zone la plus impactée par la crise d’insalubrité du logement dans notre pays. Il s’agit en effet de secteurs où les prix au m² sont les plus importants et où l’accès au logement est difficile.
Cette zone regroupe Paris et sa petite couronne avec certaines grandes villes des Yvelines, des Hauts-de-Seine, de Seine-Saint-Denis, du Val-de-Marne…
Étant donné les montants des biens immobiliers à la vente dans ce secteur, investir dans une habitation destinée à la location en Zone A Bis nécessite de disposer d’un capital de départ important ou de revenus conséquents.
La zone A
La zone A comprend les grandes agglomérations comme Lyon, Montpellier, Lille, Nice…
La zone B1
La zone B1 comprend l’ensemble des villes françaises de plus de 200 000 habitants, où la demande locative est relativement forte et où les prix des loyers et de l’immobilier restent élevés. Il peut donc s’agir de villes telles que Nantes, Caen, Rennes, Bordeaux, Dijon, Reims, Grenoble, Rouen, Strasbourg + les Départements d’Outre-mer.
L’achat d’un logement neuf dans une résidence déjà construite ou en VEFA via la loi Pinel dans ces zones à fort potentiel locatif vous permet de bénéficier d’une diminution conséquente de vos impôts.
- Les zones tendues correspondent aux territoires de France où l'offre locative est inférieure à la demande. Elles concernent des zones autour des grandes agglomérations.
- En tant qu'investisseur, acheter un logement dans un de ces territoires vous promet peu de risques de vacances locative. Vous devrez toutefois respecter des réglementations comme l'encadrement des loyers.
- Vous pouvez défiscaliser en réalisant un investissement locatif en loi Pinel dans ces zones tendues. Celles-ci sont en effet éligibles. Vous devrez alors respecter un plafonnement des loyers.
- L'administration fiscale a divisé le territoire français en fonction de la tension immobilière, les zones A bis, A et B1 (correspondant à celles de la loi Pinel) sont les zones où la demande locative est particulièrement forte comparée à l’offre.
