Paris ou banlieue : que choisir pour réaliser un bon investissement immobilier locatif ?

Envisager un investissement locatif à Paris ou acquérir un bien immobilier en banlieue... la question peut se poser pour de nombreux futurs propriétaires. Même si les achats de logements locatifs à Paris remportent toujours autant de succès, les particuliers investisseurs se tournent progressivement vers des programmes hors de la capitale. Effet de mode ou nouvelle tendance ? Quel est l’intérêt d’acheter un logement dans Paris intra-muros ? Pourquoi certains investisseurs privilégient une opération d'immobilier locatif en banlieue ? Ooinvestir vous présente les caractéristiques de l’investissement locatif à Paris et en banlieue.

Investir dans l’immobilier parisien : pour quels profils et pour quelles raisons ?

Paris reste une ville attrayante sur le plan immobilier aux yeux de nombreux investisseurs. Découvrez les bonnes raisons d’investir dans la capitale.

Des biens convoités par les investisseurs et les locataires

Devant le peu d’offres de biens immobiliers à vendre, bon nombre d’investisseurs sont prêts à acquérir un logement à Paris très rapidement. D’après le site Statista, en 2019, la durée de vente d’un bien immobilier situé à Paris prend 40 jours. À titre de comparaison, il faut compter plus de 50 jours pour un bien à Bordeaux (55 jours) ou à Lyon (56 jours). Le marché immobilier parisien fait partie de ceux qui connaissent le plus de tension en France. Il en va de même pour les mises en location. Les investisseurs disposent alors de grandes chances de louer le logement et donc de proposer des loyers élevés permettant de rentabiliser leur achat immobilier.

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Des prix plus élevés à Paris

En ce qui concerne les prix de vente des logements locatifs dans la cité parisienne, les moyennes frôlent les 11 000 € le m². En juin 2020, le site immobilier.statistiques.notaires.fr indique un prix moyen au m² de 10 950 € à Paris. La fourchette va de 9 050 € dans le 19^e arrondissement à 15 260 € dans le 6^e. Les prix peuvent également différer selon le quartier. En règle générale, les appartements situés dans l’est et le nord parisien se vendent à un prix moyen moins élevé que ceux dans l’ouest, le centre de la capitale ou près de la Seine. Les biens à vendre concernent des appartements, et donc des logements disposant d’une surface plus réduite qu’une maison. Ce type de logement se facture plus cher au m². En effet, plus la taille du bien est petite, plus le prix d’achat du mètre carré est important.

Évaluez le prix immobilier moyen de votre futur investissement ! Consultez les statistiques de ventes des notaires de France.

Des opérations locatives qui demeurent rentables

Sur le plan de l’investissement immobilier, acheter un bien à Paris permet de réaliser une opération rentable, sous réserve de privilégier un programme locatif adéquat. Pour doper la rentabilité, rien de mieux qu’un achat à bas prix. Pourtant, peu de biens sont vendus à un prix moyen situé en dessous du marché immobilier. 

Pour atteindre vos objectifs, vous devez alors vous tourner vers des logements avec travaux, dans des quartiers en développement. Avec des travaux de rénovation qualitatifs et une optimisation des espaces, vous pourrez louer le bien immobilier à un prix correct. Votre investissement pourra alors afficher une rentabilité brute plus élevée que la moyenne. Votre plus-value à la revente sera aussi plus importante.

Malgré les loyers élevés, devant une offre de logements inférieure à la demande, il y a de grandes chances que vous trouviez des locataires sans difficulté. Avec en prime, une vacance locative relativement faible… Tout pour doper votre rentabilité !

Des profils de locataires variés aux attentes précises

Parmi les locataires potentiels intéressés par un bien immobilier à Paris, plusieurs profils se démarquent. Vous pourrez louer votre investissement immobilier parisien à :

• des étudiants, recherchant des petites surfaces ou des colocations pour mener à bien leurs études supérieures ; 
• de jeunes actifs, plutôt intéressés par des biens un peu plus spacieux et équipés ; 
• des travailleurs ou des vacanciers de passage pour des logements meublés ;
• des familles avec enfants (plutôt des appartements de type T3 ou T4) ;
• des seniors, plus orientés vers des moyennes surfaces qu'ils peuvent aménager à leur envie.

Un bien immobilier dans une ville attractive

Pourquoi les logements situés dans Paris intra-muros sont prisés sur le marché immobilier ? Bien souvent, l'aspect pratique l’emporte en raison des distances domicile-travail ou domicile-école plus courtes qu’en banlieue parisienne. Moins de transports en commun pour les déplacements pendulaires signifie moins de fatigue : telle est la priorité des citadins parisiens. Parmi les critères de recherche des biens à louer, la présence d’une ligne de métro à 10 minutes à pied de l’appartement est sollicitée régulièrement dans les agences immobilières. Les habitants de Paris recherchent également une vie animée, avec une importante offre culturelle et économique de la ville. La variété de commerces et de services motive tout particulièrement les habitants parisiens. Sans oublier le charme de la vie parisienne, avec ses avenues prestigieuses et ses bords de Seine bucoliques.

Acheter un bien immobilier locatif en banlieue parisienne : pourquoi et pour qui ?

En 2021, de nouvelles tendances d’investissement locatif se dessinent en région parisienne.

Des locataires à la recherche d’un meilleur confort de vie suite à la crise sanitaire

Se lancer dans l’achat immobilier en banlieue parisienne permet de capter une nouvelle catégorie de locataires. Depuis les périodes de confinement en 2020, nombre de particuliers ont pris conscience de l’importance d’un meilleur confort de vie, plus accessible dans des zones hors de Paris. Travailler à distance est plus confortable dans des logements offrant de plus grands volumes et même dotés de jardins privatifs. En déménageant dans des villes situées à moins de 30 minutes de la capitale, les télétravailleurs et leurs familles privilégient une nouvelle qualité de vie. À proximité d’une ligne de bus ou de métro, les logements sont prisés des Franciliens. Ceux-ci se déplacent également en voiture ou à vélo. Vous avez ainsi accès à une nouvelle demande locative de la part de ménages en quête d’un bien locatif "coup de cœur".

Un bassin d'emploi dynamique dans la couronne parisienne

L'Insee (institut national de la statistique et des études économiques) a recensé 15 zones d'emplois en Île-de-France. Au sein de ce découpage, 4 pôles se démarquent particulièrement.

• Versailles Saint-Quentin plutôt tourné vers la production industrielle, avec notamment le technocentre Renault. On dénombre un quart d'emplois de cadres dans ce secteur.
• Saclay est plus orienté vers la recherche et les nouvelles technologies.
• Seine-Yvelinoise se démarque avec l'industrie automobile Peugeot PSA ou Renault à Aubergenville.
• Évry et sa région dispose d'employeurs importants comme la Préfecture ou la SNECMA à Réau et Évry.

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Des secteurs géographiques dopés par le projet Grand Paris Express

S’il y a des secteurs immobiliers qui ont le vent en poupe, c’est bien les villes concernées par le projet du Grand Paris Express. À l’horizon 2030, ce sont 4 nouvelles lignes de métro qui alimenteront le réseau autour de Paris. L’ambition est de gommer les frontières entre Paris et sa banlieue pour en faire une agglomération forte et étendue. Pour cela, les pouvoirs publics comptent ériger 68 gares desservant des centaines de milliers de nouveaux logements et des centres-villes réaménagés. Les temps de transport diminueront de façon significative. De plus, le projet va attirer de nombreuses entreprises pour dynamiser les régions. Il y a fort à parier que les investisseurs immobiliers aient de bons coups à jouer ! Plus particulièrement, les développements urbains du Grand Paris concernent les villes de :

• Saint-Denis ;
• Saint-Ouen ;
• Villejuif ;
• Le Bourget ;
• Villiers-sur-Marne ;
• Bagneux ;
• Aubervilliers ;
• Champigny ;
• Clamart.

Fin décembre 2020, le prolongement de la ligne 14 située au nord de Paris a été mis en service. Cet aménagement dessert ainsi la Seine-Saint-Denis par la ville de Saint-Ouen.

Certains projets seront développés pour accueillir les Jeux olympiques de 2024. Si vous souhaitez surfer sur cet événement porteur, regardez du côté de la gare du Pont de Sèvres ou de celle de Noisy Champs.

Un prix moyen plus bas en région parisienne pour des biens plus spacieux

Pour un investissement en banlieue parisienne, vous devrez mobiliser moins de fonds. En effet, le prix moyen d’un logement aux alentours de Paris se situe aux alentours de 4 000 € le m². Le marché étant moins tendu que dans la capitale, vous pourrez vous porter acquéreur d’un logement locatif plus facilement. Vous pourrez ainsi acheter des biens immobiliers plus grands pour un même budget, comme une maison avec jardin par exemple. Cet investissement se louera facilement, sous réserve de privilégier des quartiers bien pourvus en transports, commerces et services.

Exemple

Selon les statistiques des notaires de France, vous pouvez trouver des biens d’investissement locatif dans les villes d'Aubervilliers, ou de Créteil à des prix se négociant aux alentours de 3 500 euros par mètre carré.

Des opérations en loi Pinel attractives en région parisienne

En banlieue, vous pourrez investir dans le neuf ou l’ancien à rénover dans des programmes éligibles à la loi Pinel ou Denormandie pour l’ancien. Ces 2 dispositifs fiscaux procurent des réductions d’impôts importantes en contrepartie d’un engagement de mise en location de 6 ans minimum. Vous pourrez ainsi déduire de vos impôts 12, 18 ou 21 % du montant de votre opération en fonction de la période de location.

Tous les projets immobiliers ne relèvent pas du dispositif Pinel ou Denormandie. Votre investissement devra se situer dans une commune éligible. De plus, le projet immobilier devra respecter un niveau de performance énergétique imposé pour le dispositif Pinel ou des travaux d’ampleur pour le Denormandie.

Le comparatif d'Ooinvestir