Immobilier de montagne : 4 pièges à éviter

Voilà plusieurs années que vous louez un logement dans les Alpes, les Pyrénées ou le Jura pour profiter de vos vacances à la neige, mais cela vous coûte (trop) cher ? C’est décidé, vous voulez franchir un cap : acheter un appartement ou un chalet à la montagne. En plus de cet achat « plaisir », c’est un investissement qui peut s’avérer rentable… à condition de bien penser votre achat immobilier. Petit tour de piste des risques et des pièges à éviter pour réaliser un bon investissement à la montagne en France.

Piège n°1 : penser uniquement au ski (et oublier les activités d'été)

Malgré la baisse des chutes de neige ces dernières années, la fréquentation des domaines de montagne résiste assez bien. En effet, si les stations de ski attirent toujours autant de touristes (avec l’équivalent de plus de 50 millions de journées de ski, dont 30 % de clientèle étrangère selon Atout France), c’est parce que l’offre d’activités et de services ne cesse de s’améliorer. Ce n’est pas un hasard, les attentes des vacanciers dans les stations évoluent : fini les séjours qui tournent uniquement autour du ski alpin !

Aujourd’hui, l’offre « hors ski » se développe avec une augmentation des établissements proposant d’autres pratiques de montagne comme le ski de fond, la balade en raquettes ou les promenades en chiens de traîneaux, les soins de bien-être, les spas, encore la gastronomie. Et tout au long de l’année, les stations intensifient les événements culturels, les concerts, etc., afin de dynamiser la vie nocturne sur le domaine par exemple.

Selon une étude de l’ANMSM (Association nationale des maires de stations de montagne), réalisée après l’été 2019, la période estivale est tout aussi importante que l’hiver, avec un taux d’occupation moyen des stations de plus de 60 % et une progression de la fréquentation de plus de 4 % par rapport à 2018. Et si l’on observe les chiffres pour l’été 2020, bousculé par la crise sanitaire liée au coronavirus, le taux d’occupation des lits en montagne est en progression de 3,7 points par rapport à 2019. Si les touristes se sont tournés vers la montagne en été, c’est en partie parce que l’amélioration de l’offre touristique des stations de ski est en phase avec les attentes des vacanciers.

En résumé, avant de vous lancer à la recherche d’un bien immobilier, notamment si vous souhaitez le louer une partie de l’année pour réduire vos charges et maximiser vos revenus, il faudra donc prendre en compte 2 principaux critères.

• S’orienter vers les stations de montagne qui offrent des alternatives au ski ;
• Vérifier la diversité des activités, destinées à plaire à toute la famille en toutes saisons.

Piège n°2 : sous-estimer les frais d'entretien

À la montagne, les conditions climatiques détériorent les habitations. Les coûts d'entretien annuels sont donc généralement plus élevés que pour un bien immobilier en ville ou à la campagne, notamment pour les logements situés dans les stations d'altitude. L'usure des bâtiments est plus rapide et oblige les propriétaires à réaliser des travaux de remise en état réguliers. Ces frais peuvent vite grimper davantage si vous investissez dans un chalet plutôt que dans une résidence, mais ne doivent pas être négligés dans tous les cas pour ne pas avoir de mauvaises surprises quant à la rentabilité du logement dont vous faites l’achat.

Nombreux sont les investisseurs qui n’avaient pas anticipé les frais d’entretien de leur logement à la montagne et se voient dans l’obligation d’augmenter la période de location du bien immobilier, parfois au détriment de leurs propres vacances, pour alléger ces dépenses.

À l’achat, il est donc important de bien se renseigner sur les coûts d’entretien annuels ainsi que sur les travaux de rénovation à prévoir. Ils auront un impact sur votre rentabilité locative et vos revenus.

Piège n°3 : délaisser la gestion locative

Si vous faites le choix de mettre en location votre bien immobilier de montagne, la question du mode de gestion de votre logement se pose très vite : prendre en charge vous-même le suivi des locations, déléguer cette tâche à une agence ou à une résidence de tourisme.

Choisir de vous occuper personnellement de la location de votre logement comporte un avantage principal, celui de faire l’économie des frais d’agence, qui peuvent être parfois assez élevés, et donc d’obtenir un meilleur rendement sur votre investissement. Cependant, la gestion locative implique aussi un fort investissement personnel :

• une grande disponibilité ;
• la réception des appels et la gestion du planning ;
• la signature des contrats de location ;
• les déplacements éventuels sur place, etc.

Bien entendu, si vous n’habitez pas à proximité, vous pouvez faciliter ces tâches en utilisant par exemple les plateformes de réservation en ligne pour gérer les réservations de votre logement. Mais cette solution ne règle pas tout, car il faudra aussi gérer d’autres contraintes.

• Faire poser une boîte à clés ou mieux, une serrure connectée qui vous permettra de changer le code d'accès à distance, après chaque location.
• Solliciter un service de ménage sur place qui passera après chaque locataire.
• Contacter des artisans locaux qui maîtrisent les contraintes liées à la montagne et pourront répondre rapidement aux éventuels sinistres, etc.

À contrario, si vous souhaitez profiter de votre appartement et vous délester de toutes ces contraintes, l’idéal reste de faire appel à un professionnel de l’immobilier locatif sur place. C’est lui qui s'occupera de la gestion complète de votre bien immobilier en contrepartie d'une rémunération d’environ 10 à 15 % des loyers encaissés, selon le bien et l’étendue des prestations proposées.

Autre piste : acquérir un appartement en montagne au sein d'une résidence de tourisme. En faisant le choix de ce type de placement, c’est l’exploitant qui s’occupe des réservations, de l’accueil des locataires et vous reverse les loyers, sur la base d’un bail commercial. Attention toutefois à bien étudier les tarifs, car les prix d’achat des appartements situés dans des résidences sont souvent plus élevés que pour des biens hors résidences de tourisme, et les frais de gestion sont généralement supérieurs à ceux d'une agence immobilière.

Dans tous les cas, pour investir, mettre en location un logement à la montagne et obtenir la meilleure rentabilité possible, choisissez le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel) ; vous bénéficierez alors d’un abattement fiscal sur vos revenus locatifs (de l’ordre de 50 % pour une location meublée classique et 71 % pour une location dans une résidence de tourisme). Les loyers sont en effet imposés dans la catégorie des bénéfices industriels et commerciaux (BIC) et non pas des revenus fonciers. Un excellent moyen d’optimiser la fiscalité de votre patrimoine immobilier !

Piège n°4 : se focaliser sur les petites surfaces

Si vous parcourez les petites annonces du marché des biens immobiliers de montagne, vous remarquerez qu’un type de logement revient souvent : les studios ou studios-cabines, plébiscités dans les années 70. Ces petits modules, pouvant accueillir jusqu’à 6 personnes, n'ont plus la cote auprès des clients et se vendent moins bien. Si les prix vous semblent attractifs, restez vigilant : les risques de ne pas parvenir à le louer au bon prix sont élevés.

En effet, les vacanciers d’aujourd’hui recherchent des surfaces plus spacieuses, d’au minimum 30 mètres carrés, avec un niveau d’équipement important pour plus de confort, et si possible, située dans une résidence qui propose d’autres activités que le ski : piscine, sauna, espace fitness, massages, etc. La proximité avec les pistes de la station est également un atout majeur.

Lors de votre recherche d’un bien immobilier à la montagne, privilégiez donc les superficies entre 35 et 55 mètres carrés qui correspondent à la demande, ne tombez pas dans le piège des prix « attractifs » de ces studios au risque de le regretter par la suite.