Investissement immobilier locatif : quelle ville choisir entre Paris, Lyon et Marseille ?

Vous envisagez d’acquérir un bien immobilier pour vous constituer un patrimoine ? Vous souhaitez percevoir un complément de revenus en mettant votre bien en location ? L’investissement immobilier locatif demeure un excellent moyen d’y parvenir, en vous appuyant sur un crédit et pourquoi pas, sur un dispositif de défiscalisation comme la loi Malraux ou la loi Pinel. Ooinvestir vous explique tout.

Investissement : pourquoi miser sur Paris, Lyon ou Marseille ?

Très peu impacté par la pandémie, l’immobilier connaît un regain de vitalité. En effet, la demande est en hausse dans les grandes villes. À cela s’ajoute une rentabilité attractive due au prix élevé des loyers.

Au-delà de la souscription d’un crédit, la 1^re chose à faire consiste à connaître l’état du marché. Mais dans quelle ville investir ? Qu’offrent Paris, Lyon ou Marseille par rapport à d’autres métropoles comme Bordeaux, Lille ou Toulouse ? Quels quartiers sont les plus prisés pour un projet d’investissement locatif ? Quel budget prévoir pour votre acquisition ? Quels sont les secteurs où les prix des loyers sont les plus élevés ? Il n’est pas toujours facile de savoir quelle ville choisir pour acheter un appartement ou une maison que l’on souhaite mettre en location ou pourquoi pas, en colocation.

Ooinvestir vous guide à travers ce comparatif, qui détaille les avantages et inconvénients de ces villes en termes d’investissements locatifs.

Investissement locatif à Paris : avantages et inconvénients

Capitale économique, administrative, culturelle et plus grande métropole de France avec plus de 2 175 000 habitants, Paris présente des atouts considérables pour y réaliser un investissement immobilier. Classée zone tendue, avec la plupart des localités d’Île-de-France comme Saint-Denis par exemple, elle se caractérise par une demande locative forte. En effet, l’offre immobilière disponible ne permet pas de répondre aux besoins en logements locatifs, du fait de l’insuffisance de nouvelles constructions et des prix élevés au m². Les bâtiments anciens de type haussmannien dominent le paysage urbain et peu de zones aménageables permettent la réalisation de nouveaux projets immobiliers. En outre, seuls 33 % des Parisiens sont propriétaires. En conséquence, les besoins en location restent élevés.

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Paris attire de nombreux habitants. Le taux d’emploi y est élevé grâce au dynamisme économique de la région Île-de-France et de la capitale en particulier. La ville abrite plus de 945 600 entreprises réparties dans tous les secteurs d’activités. 39 multinationales y ont établi leurs sièges sociaux. Par ailleurs, l’importance du patrimoine culturel de la capitale n’est plus à démontrer. Plus grande cité universitaire de l’Hexagone, la ville lumière concentre de nombreux établissements permettant d’accueillir près de 726 500 étudiants.

De nombreux actifs et étudiants donc, souhaitent trouver un logement à proximité de leur lieu de travail ou d’études. L’existence d’un large réseau de transport (14 lignes de métro, des gares TGV, 3 aéroports) constitue un atout dans cette quête de mobilité. Et d’autres grands projets sont en cours, comme le traçage de nouvelles pistes cyclables intra-muros ou la création de nouvelles lignes de métro dans le cadre du Grand Paris Express. Tous ces facteurs tirent la demande locative vers le haut.

De ce fait, investir dans l’immobilier parisien représente une opportunité indéniable. C’est notamment le cas pour acheter dans l’ancien, où l’offre immobilière locative est la plus importante. Il faut toutefois relever quelques inconvénients. Faute de terrains constructibles et de projets de logements en nombre suffisants, les prix ne cessent d’augmenter à Paris. La hausse sur 1 an s’établit à 8 % dans le neuf et entre 2 à 2,5 % dans l’ancien. Le prix au m² s’élève à 10 170 euros en moyenne pour un appartement et à 10 845 euros pour une maison. Le ticket d’entrée pour devenir propriétaire est donc plus élevé, mais cela peut être compensé par un prix du loyer moyen également élevé : 1 599 euros intra-muros pour un appartement, malgré l’encadrement des tarifs.

Parallèlement, les taux de crédit remontent, ce qui réduit le montant que peuvent emprunter les investisseurs immobiliers. C’est d’ailleurs le cas à Marseille, à Bordeaux et en France. Avec un budget moyen de 210 000 euros, vous pouvez acquérir un bien de type T2 neuf selon les quartiers, en optant pour le dispositif Pinel.

L’état du marché immobilier local présente un véritable attrait pour les investisseurs immobiliers qui désirent acquérir un bien et le mettre en location :

• la demande est nettement supérieure à l’offre immobilière, car seuls 33 % des Parisiens sont propriétaires, beaucoup doivent opter pour la location pour se loger ;
• la ville est dynamique et dispose du meilleur réseau de transports de l’Hexagone et même d’Europe ;
• abritant le plus grand nombre d’entreprises et d’établissements universitaires, elle attire travailleurs et étudiants.

Certains arrondissements offrent plus d’atouts que d’autres, car il ne faut pas oublier que les loyers sont encadrés dans une zone tendue comme la région parisienne. Or, les plafonds varient d’un arrondissement à l’autre. Préférez un appartement de type T2 ou un studio pour un rendement pouvant aller jusqu’à 5,5 %, notamment dans l’ancien. Les secteurs du centre, comme le 2^e arrondissement, le 3^e ou encore le 6^e, sont très recherchés et offrent une bonne rentabilité. Les 1^er et 7^e arrondissements sont les plus chers avec un prix moyen compris entre 12 000 € et 17 000 €.

Investissement à Lyon : avantages et inconvénients

Située à équidistance de Paris et Bordeaux, Lyon est la 3^e ville de France avec plus de 518 000 habitants.

Son indice de dynamisme économique élevé donne une attractivité réelle pour les actifs, grâce à son bassin d’emploi regroupant près de 131 000 entreprises. Certaines sont rassemblées au sein des 2 pôles de compétitivité de classe internationale. De l’industrie pharmaceutique à l’industrie chimique, l’économie reste dynamique.

Outre sa richesse culturelle, c’est également la 2^e ville touristique, en incluant le tourisme d’affaires. Quelques édifices célèbres font sa renommée, comme Fourvière, les traboules lyonnaises ou encore l’église Notre-Dame et Saint-Vincent. Elle est également appréciée pour son cadre agréable.

C’est aussi la 2^e cité étudiante du pays avec près de 175 000 jeunes qui y suivent des formations. La capitale des Gaules voit son univers urbain se métamorphoser avec l’apparition de nouveaux projets d’investissement. De nouveaux espaces y sont aménagés depuis quelques années, à l’instar du quartier Mermoz, de La Duchère 2^e phase ou encore de l’Îlot Kennedy. À cela s’ajoute un réseau de transports également performant, avec 6 lignes de tramways, 4 lignes de métro, et plus de 100 lignes de bus. La ville est parfaitement connectée : en TGV, les passagers atteignent la capitale en seulement 2 heures via les gares Perrache et Part Dieu. Les Lyonnais peuvent aussi emprunter l’avion en se rendant à l’aéroport international Saint-Exupéry.

Investir à Lyon est donc une belle opportunité à saisir puisque la 3ème ville de France offre toutes les conditions nécessaires en termes d’attractivité. Parallèlement à cela, l’offre locative y reste inférieure à la demande, car la part des propriétaires est de seulement 33,9 %.

Bien que le prix du mètre carré soit plus attractif qu’à Paris (5 361 euros en moyenne par m² pour un appartement et 6 730 € par m² pour une maison), il est en hausse constante. Les spécialistes prévoient que cette tendance continuera pendant encore au moins 10 années. Il existe cependant des disparités, certaines zones de l’agglomération étant plus accessibles que d’autres, à l’image de Villeurbanne.

L’inconvénient majeur est lié à la cherté de la vie locale qui tire le prix de l’immobilier vers le haut. Mais en prenant soin de choisir le bon quartier et de bien cibler vos locataires, vous serez en mesure d’investir dans un bien offrant une rentabilité attractive avec un bon loyer. Pensez notamment à choisir un quartier à proximité des commodités et des transports.

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Avantages et inconvénients d’un investissement immobilier à Marseille

Pour les acquéreurs immobiliers souhaitant réaliser un investissement locatif, choisir une ville à fort taux démographique s’impose. C’est le cas de Marseille.

Deuxième plus grande métropole française avec plus de 868 000 habitants, c’est aussi le 1^er port, la 3^e région économique, et la 2^e ville de congrès de France. Elle se trouve à proximité d’autres grandes villes comme Nice et Aix-en-Provence. Les besoins en logement y étant élevés, Marseille fait naturellement partie des meilleures villes dans lesquelles les investisseurs peuvent profiter des rendements locatifs élevés.

Son climat ensoleillé et doux et sa nature unique attirent sans cesse de nouveaux arrivants. Les calanques, entre autres richesses, font sa renommée, mais aussi ses sites culturels comme le Palais Longchamp, le Fort Saint-Jean, le Fort Saint-Nicolas, les Docks du port, Notre-Dame de la Garde ou encore le Château d’If. Le tourisme renforce la dynamique du marché immobilier local.

À cela, ajoutez un réseau de transports qui inclut notamment 3 lignes de tramways, 2 lignes de métro et plusieurs lignes de bus. Sa gestion est confiée au RTM ou réseau des transports métropolitains. En plus d’être le plus grand port de l’Hexagone, Marseille accueille de nombreux étudiants, tout comme Bordeaux ou Toulouse.

Marseille présente des besoins en logement importants, d’autant que 54,3 % des habitants sont locataires. L’offre immobilière y est insuffisante, alors que son paysage immobilier n’a pas connu de rénovation notable depuis de nombreuses années. En outre, il n’y a pas eu de hausse du nombre de logements neufs. Par conséquent, un investissement locatif présente un attrait certain à Marseille.

Néanmoins, les disparités sociales sont marquées et les prix varient fortement d’un quartier à l’autre à Marseille. Si le prix au m² s’élève à 3 320 euros en moyenne pour un appartement et de 4 216 € pour une maison, les écarts peuvent être importants. Dans les quartiers populaires de la cité phocéenne, il est possible de trouver des biens à moins de 1 000 € du m², mais ils sont souvent mal desservis en moyens de transport. En revanche, dans les zones plus recherchées, les prix peuvent grimper à plus de 6 000 €/m².

L’un des plus grands atouts que Marseille offre aux investisseurs réside évidemment dans sa très bonne rentabilité locative. En optant pour un bien locatif de petite surface, celle-ci peut aller jusqu’à 6,5 % de taux de rendement en moyenne dans certains quartiers recherchés, comme le centre, le Vieux-Port, le 1^er ou le 2^e arrondissement. D’autres sont toutefois moins attractifs, comme le nord de la ville. Enfin, les prix du mètre carré sont en hausse dans certains arrondissements, notamment le 3^e arrondissement où cette progression atteint 15 %.

Dans le centre ou en périphérie, investir dans l’immobilier à Marseille constitue un bon moyen de devenir propriétaire et percevoir des revenus complémentaires. Mais comme dans les autres villes, des tendances haussières sont à prévoir concernant le prix du m².

Confiez votre projet à un professionnel de l’investissement. Il pourra vous conseiller sur les meilleurs choix à effectuer afin d’obtenir la meilleure rentabilité. Il peut aussi prendre en main la gestion de votre patrimoine si besoin.

Pour votre projet d’investissement locatif à Marseille, préférez le 1^er et le 6^e arrondissement pour un meilleur rendement. Ils sont traversés par des lignes de tramway, bus et métro.

Certaines zones délaissées, bien que présentant une rentabilité souvent intéressante sur le papier, sont parfois déconseillées en raison de l’existence d’un risque locatif plus fort.

Où acheter pour un investissement locatif ?

Comme Bordeaux, Toulouse et bien d’autres, ces 3 villes constituent un choix privilégié pour réaliser un investissement immobilier et bénéficier d’une bonne rentabilité locative.

Elles proposent une offre immobilière variée aux investisseurs. Des dispositifs existent pour rentabiliser votre achat immobilier locatif, à l’exemple de la loi Pinel. Il faut savoir cependant que le dispositif Pinel concerne uniquement les biens neufs, alors que la nouvelle loi Denormandie a été conçue pour l’achat de biens à rénover. Vous pouvez aussi bénéficier d’un taux de crédit encore globalement bas pour bénéficier du budget nécessaire à l’investissement.

1. Paris, Lyon et Marseille sont 3 villes intéressantes pour un investissement dans l’immobilier.
2. La capitale de la France présente des prix élevés, mais son cadre de vie et sa demande locative offrent un risque locatif quasiment nul.
3. Tout comme Paris, Lyon présente un marché locatif très important. La 2^e ville touristique de France présente de nombreux atouts pour ses habitants.
4. Marseille propose des prix moins élevés. La demande en matière d’immobilier reste très forte.