Achat en bord de mer : les pièges à éviter
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Vous rêvez d’acquérir un logement en bord de mer ? Le marché immobilier des ventes de logements sur le littoral en France offre de belles opportunités... à condition de respecter certaines règles en matière d’investissement immobilier. Que vous souhaitiez acheter votre résidence principale, secondaire ou réaliser un investissement locatif sur la côte, Ooinvestir vous fait le tour des pièges à éviter et des aspects sur lesquels vous devez être particulièrement attentifs avant de signer le compromis de vente.
Bien cadrer l’objectif de son investissement
L’achat d’un bien immobilier en bord de mer peut avoir différents objectifs d’investissement.
La location saisonnière
Dans le cas d’un projet de location saisonnière, vous devez penser à la rentabilité de votre achat immobilier. À quel prix devez-vous le louer pour être rentable lissé sur l’année ? N’oubliez pas que l’environnement du bien influence aussi beaucoup le prix locatif. Les bruits de la rue, les possibilités de stationnement et la proximité des commerces et de la plage constituent des éléments qui peuvent faire varier considérablement le loyer. D’ailleurs, les vacanciers sont très regardants sur ce genre de critères.
La résidence secondaire
Si vous recherchez l’acquisition d’une résidence secondaire en bord de mer, vous devez vous poser quelques questions importantes. Quelle distance seriez-vous prêt à effectuer les week-ends et/ou pour les vacances pour vous y rendre ? En effet, si vous achetez une résidence secondaire, plus elle est éloignée de votre logement principal, plus les dépenses de déplacement seront élevées. Envisagez-vous de louer votre bien immobilier pendant que vous n’y êtes pas ? Prévoyez-vous de transformer votre résidence secondaire en résidence principale au moment de la retraite ? Tant de questions qui ont besoin de réponses précises pour vous permettre d’évaluer les coûts d’entretien, le budget déplacement, le montant mensuel consacré au remboursement du crédit, etc.
Le coût de l’assurance habitation est plus important pour les résidences secondaires. En effet, inoccupées une partie de l’année, les résidences secondaires présentent un risque plus élevé en matière de cambriolage, dégradation naturelle, etc.
>> Retrouvez le top 10 des villes de France où acheter sa résidence principale sur le blog Ooinvestir
Pourquoi pas la loi Pinel ?
Dans l’investissement immobilier locatif, selon la zone dans laquelle vous investissez, vous pouvez bénéficier du dispositif Pinel. Pour cela, votre logement doit obligatoirement constituer la résidence principale du locataire. Dans certaines villes en bord de mer comme Marseille, Toulon, ou La Rochelle, il est aisé de trouver des locataires pour un bail de longue durée. La loi Pinel permet alors la défiscalisation d’une partie du prix d’achat pour des taux de 12 %, 18 % ou 21 % à condition d’établir un bail locatif d’une durée de 6, 9 ou 12 ans maximum.
Le dispositif Pinel accorde une réduction d’impôts jusqu’à 63 000 € maximum sur 12 ans, limitée à 2 logements maximum par investisseur et par année.
L’importance du lieu à ne pas négliger
La France compte un littoral de plus de 5 500 km. Le choix est donc large si vous souhaitez investir dans un appartement ou une maison près de la Manche, de l’Atlantique ou de la Méditerranée. Toutefois, selon votre projet d’achat (résidence principale, secondaire ou investissement locatif), renseignez-vous sur les points forts et les points faibles de la ville dans laquelle vous achetez votre bien immobilier. En effet, un logement en bord de mer ne vous garantira pas forcément une forte rentabilité locative.
Dans l’optique de la mise en location de votre bien immobilier, le lieu de votre achat immobilier contribue fortement au rendement que va générer votre logement. Acheter un bien à un faible prix du m² ne signifie pas que vous avez fait une bonne affaire. Au contraire, le risque pour vous est de ne pas pouvoir louer votre maison de façon régulière et au prix que vous désirez à cause de son emplacement ou du manque d’attractivité de la ville. Ainsi pour qu’une location soit rentable, la ville doit être dynamique en proposant des activités touristiques et culturelles intéressantes.
Un achat immobilier locatif en bord de mer a généralement une rentabilité saisonnière. De ce fait, votre maison ou appartement rapportera davantage en été. Alors qu’en hiver, le rendement risque de chuter.
Il est conseillé de vous orienter vers des villes balnéaires très prisées pour avoir l’assurance de louer votre maison ou appartement durant toute la saison estivale.
Pour percevoir un loyer garanti, pensez à l’achat d’un logement en résidence de tourisme dans une des villes touristiques en bord de mer.
Enfin, avant d’entamer les démarches administratives, prenez le temps de bien analyser le marché immobilier et les prix immobiliers en bord de mer. Comparer attentivement l’affluence touristique entre les régions et par saison. Avec ces données, vous aurez une idée assez précise des villes pouvant vous intéresser et présentant un rendement intéressant. Ensuite, il est préférable de visiter plusieurs biens immobiliers pour façonner votre projet final.
Ne pas sous-estimer le coût financier de votre projet immobilier
Votre projet immobilier se concrétisera quand vous obtiendrez votre crédit immobilier. Vous devez donc commencer par bien évaluer votre capacité d’emprunt pour cibler les biens immobiliers sur le marché correspondant à vos attentes et votre budget.
L’investissement dans un logement en bord de mer demande en effet de bien analyser les prix immobiliers et le prix moyen du m². Ne sous-estimez pas le coût de revient d’un bien qui affiche un prix de vente en dessous de celui du marché. Dans ce genre de cas, généralement, de gros travaux sont à prévoir. Ce qui signifie que le crédit immobilier obtenu ne suffira pas pour couvrir les dépenses non prévues initialement. En d’autres termes, si vous investissez dans un bien de ce type, prévoyez une marge financière assez importante pour mettre la maison ou l’appartement en état. Ne négligez donc pas le coût et la durée des travaux qui peuvent s'échelonner sur plusieurs années.
En bord de mer, avec l’air salin et le vent, les bâtiments s’abîment plus vite. L’érosion dégrade plus rapidement les constructions même neuves. Il vous faudra donc prévoir un budget pour l’entretien de votre maison ou des charges de copropriété plus conséquentes.
À l’inverse, acquérir un bien immobilier à un prix fort risque de vous obliger à pratiquer un loyer de location élevé. Ce qui signifie qu’il sera peut-être difficile de le louer régulièrement pour amortir votre crédit.
Les prix du marché immobilier en bord de mer ont beaucoup augmenté ces dernières années : le prix moyen de vente sur la côte Atlantique a bondi de 6 % en un an. En région PACA, les villes balnéaires affichent un prix pouvant atteindre les 11 000 €/m².
Que vous souhaitiez réaliser un investissement locatif ou investir dans une maison pour en faire votre résidence secondaire dans les régions prisées du littoral, votre crédit immobilier devra être conséquent. En effet, l’investissement en bord de mer est généralement assez coûteux.
Prendre en compte le climat lors d’un achat immobilier en bord de mer
Que vous investissez dans une résidence secondaire pour faire de la location saisonnière ou effectuez un véritable investissement locatif, prenez en compte l’environnement et le climat où se trouve votre logement. Si vous voulez louer votre bien durant toute la saison estivale, orientez-vous vers une région fortement ensoleillée et privilégiée par les vacanciers, même en dehors des vacances scolaires. Plus la région est ensoleillée, plus les locations peuvent se louer cher, en raison d’une offre de logements inférieure aux demandes de location. Ce sera aussi une opportunité de louer plus longtemps dans l’année en vous adressant aux vacanciers préférant les ailes de saisons.
En dehors de la pleine saison, vous devrez sans doute baisser le prix de location à la nuit de votre bien. Toutefois, ne manquez pas une occasion de percevoir des revenus complémentaires de votre maison ou appartement en bord de mer.
Par contre, en investissant dans un logement situé dans une région régulièrement pluvieuse, les demandes de location peuvent subir une baisse importante, donc une baisse de revenus pour l’investisseur.
Avec le changement climatique, les températures des régions méditerranéennes de la France sont de plus en plus chaudes, voire caniculaires, prévoyez le coût de l'installation d’un système de climatisation.
