Pourquoi et comment investir dans un studio ?
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Vous avez pour projet d’investir dans un studio ? Les petites surfaces suscitent beaucoup d’intérêt de la part des investisseurs immobiliers et peuvent se révéler être un placement très lucratif à condition de bien préparer votre acquisition immobilière. Quels sont les avantages et les points de vigilance à connaître avant d’investir dans un studio ? Découvrez les conseils d’Ooinvestir pour réussir ce type d’investissement locatif .
Achat d’un studio, pour quel projet d’investissement locatif ?
Compléter ses revenus
Investir dans l'immobilier est un excellent moyen de générer des revenus complémentaires en percevant des loyers chaque mois. Ils s’ajoutent à ceux perçus dans le cadre de votre travail ou de vos droits à la retraite.
L’investissement locatif, avec ou sans levier fiscal, contribue à court, moyen et à long terme à vous construire une épargne disponible.
Les revenus tirés des locations constituent des revenus locatifs et sont soumis à l'impôt sur le revenu. Vous êtes ainsi tenu de déclarer chaque année votre revenu net foncier, c'est-à-dire le revenu issu des loyers encaissés, après déduction des différentes charges comme les travaux, assurances…
Diminuer sa fiscalité
Si votre objectif est de réduire vos impôts, vous pouvez choisir d’acheter un logement neuf pour profiter d’une défiscalisation immobilière à travers des mécanismes comme la loi Pinel. Celle-ci vous fera bénéficier d’un avantage fiscal attractif (12, 18, 21 %) selon la période de location que vous choisirez (6, 9, ou 12 ans).
Un autre choix, qui peut également s’avérer payant, est d’opter pour une location meublée via le statut LMNP (loueur en meublé non professionnel), dans le neuf ou dans l’ancien. Votre bien pourra s’adresser aussi bien à des étudiants qu’à de jeunes actifs, des célibataires ou même encore des touristes. Vous pourrez alors percevoir des revenus additionnels peu fiscalisés, puisque vous profiterez, selon le montant des loyers perçus, d’un abattement de 50 % sur vos gains locatifs ou de la déduction de vos charges. De plus, ce statut vous permet de bénéficier du dispositif Censi-Bouvard à travers l’achat d’un studio meublé au sein d’une résidence de services ( résidence étudiante ou pour seniors). Il s’agit d’une mesure fiscalement attractive (11 % de réduction d’impôt sur le prix d’achat HT), qui vous permet de vous libérer des contraintes de la gestion locative, celle-ci étant gérée par l’exploitant de la résidence.
Quels sont les avantages d'investir dans un studio ?
Un rendement locatif élevé
L’un des plus gros atouts dans le fait d’investir dans un ou plusieurs studios reste la rentabilité locative. Les petites surfaces sont la plupart du temps louées plus cher au m² que les moyennes et grandes surfaces, ce qui explique un rendement nettement supérieur. Cette tendance est visible partout en France, avec toutefois des disparités observées selon les caractéristiques de chaque marché immobilier local.
Une forte demande locative
Dans de nombreuses villes étudiantes, les jeunes connaissent des difficultés à trouver un toit pour se loger à l’occasion de la rentrée universitaire. Les appartements de petites surfaces partent à toute vitesse et l’offre en logements à petit budget reste insuffisante pour combler la demande locative des étudiants qui cherchent à se loger à proximité de leur école ou campus.
Les jeunes actifs représentent également un autre type de population en recherche de studios à louer.
Pour louer facilement votre studio aux étudiants et jeunes actifs, misez sur une localisation porteuse comme des quartiers se situant à proximité des universités, des centres-villes et des transports en commun.
Des tickets d’entrées abordables
Si le prix de vente moyen au m² des studios est souvent plus élevé que celui des moyennes et grandes surfaces, le ticket d’entrée d’un investissement immobilier dans un studio est quant à lui plus faible. Il reste donc bien plus abordable que l’achat d’un logement de plus grande superficie.
Il vous permet notamment de décrocher plus facilement, un prêt immobilier pour financer votre placement (les banques étudient en effet votre taux d’endettement et votre capacité d’emprunt avant de financer votre investissement locatif).
Lors de votre recherche de bien, n’hésitez pas à calculer la rentabilité de votre futur investissement immobilier, selon la fiscalité adoptée, pour avoir une idée plus précise du rendement net après impôts.
Quels inconvénients ?
Si un investissement locatif dans un studio offre une belle rentabilité, vous ne devez pas pour autant vous lancer dans ce type de placement sans en connaître les inconvénients.
Le turnover locatif
Les locataires des studios sont principalement des jeunes actifs et des étudiants en quête d’un logement à prix modéré. La durée d’occupation des studios est limitée dans le temps. Dès que vos locataires pourront se permettre de payer un loyer un peu plus élevé, ils partiront pour un appartement plus spacieux. Acheter un studio signifie donc que vous devrez retrouver régulièrement de nouveaux locataires.
Pour réduire ce taux de rotation et séduire vos locataires, veillez à leur offrir des logements fonctionnels et en bon état.
Vous pouvez bien entendu choisir de déléguer la gestion locative à une agence spécialisée pour gagner du temps, mais n’oubliez pas d’inclure ces frais de gestion dans votre calcul de rentabilité.
Les remises en état
L’une des conséquences les plus fréquentes liées à ce changement régulier de résidents est bien évidemment le risque de devoir remettre en état le studio entre chaque changement de locataire. Des travaux de rénovation sont donc à prévoir fréquemment pour rénover l’appartement. Cela peut également impliquer de changer le mobilier… Il s’agit donc de coûts à anticiper dans votre calcul initial.
Les conseils d’Ooinvestir pour réussir son investissement dans un studio
Évaluer le montant des travaux dans l’immobilier ancien
Dans le cas d’une acquisition dans l’ancien, et pour vous assurer du rendement immobilier locatif de votre achat, il est important d’évaluer les travaux de rafraîchissement à prévoir avant la mise en location du studio.
Également, si le bien est en copropriété, regardez les derniers rapports des Assemblées Générales pour éviter les mauvaises surprises financières, comme les travaux de ravalement de façade ou de changement d’ascenseur par exemple. Ceci étant, l’avantage des studios réside dans le fait que les travaux sont généralement rapides à réaliser et peu chers au vu de la surface réduite du logement.
L’emplacement avant tout
La localisation d’un bien reste sans nul doute l’un des critères les plus importants lors d’une acquisition immobilière, surtout dans le cadre d’un investissement locatif dans un studio.
Acheter un bien dans une ville étudiante ou à proximité des transports en commun et des commodités vous offrira la garantie de louer rapidement votre appartement et de vous prémunir contre les risques de vacances locatives.
De plus, si vous souhaitez vous occuper vous-même de la gestion locative, choisissez un logement près de chez vous pour plus de facilité.
Acheter au juste prix
Que ce soit dans l’ancien ou dans le neuf, il est essentiel en matière d’investissement locatif d’acheter votre bien au juste prix pour vous procurer la meilleure rentabilité possible. Si vous êtes dans une optique de placement immobilier, ne cédez pas aux coups de cœur mais calculez la rentabilité locative brute de votre futur investissement.
Également, avant d’investir dans un studio, il est important d’évaluer la valeur locative de celui-ci pour être certain de votre prix d’achat. Étudiez les loyers proposés dans le secteur et déterminez un prix de location adapté au marché immobilier local. Ce juste loyer vous évite de multiplier chaque année le nombre de départs de locataires pour les garder le plus longtemps possible dans votre appartement.
N’oubliez pas d’inclure dans votre calcul de rentabilité les charges de copropriété, les frais de gestion locative, la taxe foncière mais également l’assurance propriétaire non-occupant (PNO) ou encore votre éventuelle assurance loyers impayés.
La rentabilité locative importante des studios contrebalance avec les durées de location plus réduites et les travaux de remises en état plus réguliers que dans le cadre de logements de moyennes et grandes surfaces. Si vous choisissez avec soin la localisation de votre logement et les prestations proposées à vos locataires, investir dans un studio vous permet de vous constituer un patrimoine sécurisé et facile à revendre à terme.
