Quelle fiscalité est appliquée à l'investissement en crowdfunding immobilier ?
Sommaire
Depuis plus d’une dizaine d’années, le financement participatif ou crowdfunding a le vent en poupe en France. Rendement élevé, investissement de courte durée, placement accessible : cette méthode de financement est prisée des particuliers comme des promoteurs immobiliers. Mais pour l’investisseur, quelle fiscalité s’applique aux revenus qu’il génère ? Ooinvestir se penche sur la question.
Les chiffres clés du crowdfunding immobilier
Rentabilité, montant global collecté, nombre d’opérations, taux de défaut… Autant d’indicateurs et de données à surveiller pour juger la fiabilité d’une plateforme de crowdfunding immobilier et la qualité de ses programmes.
La rentabilité
En plaçant son épargne dans un produit financier (PEA, compte-titres, Livret A, etc.), un épargnant s’attend à en retirer des bénéfices au bout de quelques années. Les gains potentiels découlent de la rentabilité annoncée.
Par exemple, le Livret A affiche un taux de rendement de 2 % sur l’année 2022. Un PEA en actions composé de titres des plus importantes entreprises cotées en bourse rapporte 13,3 % par an sur les 10 dernières années. Ces taux permettent d’entrevoir la rentabilité de ces placements. Évidemment, le niveau de risque varie sensiblement entre ces 2 investissements.
Selon le baromètre Hellocrowdfunding, un des avantages du crowdfunding immobilier est son taux de rendement moyen égal à 10 % sur l’année 2023 ! Une rentabilité élevée, mais qui nécessite un peu de recul car ce type d’opération n’est pas sans risque. Si ce type de financement participatif affiche une rentabilité si séduisante, c’est en partie parce que :
- les garanties présentées restent modérées ;
- les opérations immobilières présentent des risques non négligeables : potentiels retards de remboursement, délais de livraison rallongés, annulation de la construction, perte (partielle ou totale) du capital, etc.
Le montant global collecté
Parmi les chiffres clés des plateformes de crowdfunding immobilier en ligne figure une donnée très révélatrice : le montant global collecté.
Ce chiffre met en lumière l’ensemble du capital récolté par les plateformes depuis leur création :
- 563,5 millions pour Anaxago ;
- 482,1 millions pour Homunity ;
- 253 millions pour Raizers ;
- 23,9 millions pour Baltis.
Un chiffre élevé donne un indicateur du sérieux de la plateforme.
Le nombre de projets
Autre gage de confiance en faveur des plateformes : le nombre de projets financés. Ce chiffre témoigne en partie de la confiance apportée par les promoteurs immobiliers et de l’engagement financier de la communauté. À titre d’information, le nombre total d’opérations financées s’élève à :
- 386 pour Homunity ;
- 219 pour Anaxago ;
- 252 pour Raizers ;
- 35 pour Baltis.
Le taux de défaut
Si vous êtes à la recherche d’une entreprise de confiance qui met en avant des sociétés immobilières de qualité à sa communauté, en plus du potentiel rendement annoncé, fiez-vous au taux de défaut !
Cet indicateur établit le ratio entre le retard de paiement depuis plus de 180 jours et le capital emprunté. En somme, il fait apparaître tous les projets en retard de remboursement sur une période définie. Plus il est bas, moins les investisseurs attendent leurs plus-values. Il atteint :
- 0 % pour Homunity, Raizers et Baltis ;
- 1,8 % pour Anaxago (0 % en 2021 et 2022).
La fiscalité appliquée au crowdfunding immobilier
Avant 2018, les gains générés par le crowdfunding immobilier étaient fortement imposés pour les épargnants dont le foyer fiscal se situait dans les tranches les plus élevées. En revanche, depuis 2018, les investissements sont nettement plus profitables.
Avant 2018, un seul mode d’imposition
Il existe une règle fiscale commune à tout investissement immobilier (immobilier locatif, SCPI, etc.) : toutes les plus-values générées sont considérées comme des revenus immobiliers. L’impôt qui s’applique se calcule selon le niveau des revenus :
- régime microfoncier s’ils sont inférieurs à 15 000 euros ;
- régime réel s’ils sont supérieurs à 15 000 euros.
Mais dans le cas du crowdfunding immobilier, la plateforme émet des obligations qui génèrent des intérêts. Ces revenus sont catégorisés en tant que revenus mobiliers et sont donc soumis au barème de l’imposition sur le revenu.
2018 et l’arrivée de la flat tax
Désormais, tous les revenus tirés du capital mobilier (dividendes, intérêts, plus-values, etc.) peuvent être soumis au prélèvement forfaitaire unique (PFU), aussi connu sous le nom de flat tax. Cet impôt de 30 % se compose de :
- 12,8 % pour l’impôt sur le revenu ;
- 17,2 % pour les prélèvements sociaux (CSG et CRDS).
Cette mesure, totalement indépendante de votre patrimoine et de vos revenus imposables, allège donc la fiscalité des investisseurs français situés dans les tranches supérieures du barème de l’impôt sur le revenu (30, 41 et 45 %).
En revanche, si l’imposition initiale au barème progressif de l’impôt sur le revenu vous est davantage profitable (taux de 0 et 11 %), vous pouvez conserver cette option.
Quid de la déduction des pertes lors d'un investissement en crowdfunding immobilier ?
Depuis le 1er janvier 2016, tout investisseur français en crowdfunding immobilier peut bénéficier du droit à l’imputation. Concrètement, comment marche cette réduction ?
Tout d’abord, l’investisseur doit financer plusieurs projets immobiliers. Si l’un d’eux échoue, il peut imputer cette perte sur les intérêts produits par ses autres investissements.
Cette déduction intervient pour chaque projet consenti au cours de la même année ou des 5 années suivantes et ne concerne que l’impôt sur le revenu. Pour les prélèvements sociaux, vous êtes toujours tenu de les payer.
Pour bénéficier de ce droit, vous devrez fournir les justificatifs suivants à l’administration fiscale :
- les contrats accordés ;
- les éventuelles garanties du projet qui fait défaut ;
- la preuve de la procédure de recouvrement des entreprises concernées et, le cas échéant, l’extrait du jugement de liquidation judiciaire de l’emprunteur défaillant.
En résumé, ce petit avantage fiscal peut rassurer les épargnants freinés par le risque présent dans ces campagnes de financement participatif. Leurs éventuelles pertes diminueraient leur imposition sur leurs gains.
Exemple de fiscalité pour un investissement de 5 000 €
Besoin d’y voir plus clair ? Cet exemple va mettre en pratique la fiscalité présentée dans cet article.
Vous réalisez un investissement de 5 000 € sur une plateforme de crowdfunding immobilier comme La première brique. La rentabilité annoncée par l’entreprise en charge du projet est de 10 % sur 24 mois. Au terme de ces 2 ans, vous récupérez votre capital initial de 5 000 €, majoré de 500 € d’intérêts (5 000 x 10 %), soit un montant de 5 500 €.
Cependant, vos plus-values sont imposées au prélèvement forfaitaire unique de 30 %, répartit de la façon suivante :
- 64 € au titre de l’impôt sur le revenu (500 x 17,2 %) ;
- 86 € au titre des prélèvements sociaux (500 x 17,2 %) ;
Soit 150 € d’impôt (500 x 30 %).
En définitive, votre investissement vous aura rapporté 350 € (500 - 150 €).
- Avec une rentabilité de 9,24 %, plusieurs centaines d’opérations financées et plus d’un milliard d’euros collectés, le crowdfunding immobilier s’impose comme un placement séduisant.
- Depuis la mise en place de l’imposition au PFU, la fiscalité du crowdfunding immobilier est nettement plus avantageuse pour les investisseurs.
- Pour diminuer les éventuelles pertes, vous pouvez bénéficier du droit à l’imputation si l’une des collectes à laquelle vous participez échoue.
