Vous souhaitez acquérir un bien immobilier pour vous installer ou réaliser un investissement locatif ? Vous allez sans doute devoir recourir à un emprunt ? Sachez que votre organisme de crédit vous demandera de manière quasi-systématique de contracter une assurance prêt immobilier. Cette assurance est pour vous, et pour le prêteur, une protection permanente face aux risques d’impayés et d'accidents de la vie (décès, maladie…). Comment fonctionne une assurance prêt immobilier ? Comment la contracter ? Quelles sont les garanties obligatoires ? Comment comparer les différents taux d’assurance emprunteur et comment effectuer une résiliation d’assurance ? Ooinvestir vous dévoile toutes les facettes des contrats d’assurance prêt immobilier.
Assurance prêt emprunteur : quelles sont ses caractéristiques ?
L’assurance emprunteur prend en charge tout ou partie du capital restant dû d’un crédit, lorsque l’emprunteur n’est plus en capacité de rembourser les mensualités à sa banque. Elle n’est pas obligatoire, mais dans le cadre d’un crédit immobilier, mais la souscrire est pratiquement imposée systématiquement par les établissements prêteurs.
Les garanties couvertes par l’assurance emprunteur dépendent des contrats, et de leurs offres, et peuvent courir le groupe de risques suivant :
- décès ;
- perte d’emploi ;
- invalidité permanente, soit totale (IPT), soit partielle (IPP) ;
- perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) ;
- incapacité temporaire de travail (ITT), totale ou partielle.
La garantie décès
Elle est systématiquement incluse dans une assurance emprunteur. En cas de décès, l’assureur prend en charge le versement de l’intégralité du capital restant dû, sous réserve des exclusions de garanties prévues dans le contrat comme la limite d’âge.
Dès lors, le bien immobilier entre dans la succession, et les héritiers deviennent propriétaires sans devoir rembourser le coût des échéances restantes.
Le décès par suicide est également couvert à partir de la deuxième année d’assurance. Il l’est dès la première année si le bien assuré correspond à la résidence principale, et dans la limite d’un plafond qui ne peut pas être inférieur à 120 000 €.
La garantie perte d’emploi
Elle peut être proposée dans une assurance emprunteur, mais elle n’est valide qu’en cas de licenciement, donnant droit à une indemnisation de l’assurance chômage. Le groupe de conditions de validations varient d’un contrat à l’autre. Néanmoins, trois facteurs reviennent systématiquement lors de sa mise en jeu :
- un délai de carence : elle ne débute qu’après un certain temps après la signature du contrat ;
- un délai de franchise : vous ne toucherez l’indemnisation qu’après plusieurs mois suivant votre licenciement ;
- une durée maximale d’indemnisation au tarif fixé.
La garantie d’invalidité permanente
Elle couvre l’assuré dans le cadre d’un accident ou d’une maladie qui l’empêche d’exercer toute activité pouvant générer des revenus, ou l’activité exercée le jour du problème entraînant l’incapacité, après consolidation de son état de santé. Elle peut être totale (IPT) ou partielle (IPP). Une invalidité permanente partielle (IPP) peut être souscrite uniquement si une invalidité permanente totale (IPT) a été signée.
La garantie perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA)
Elle fonctionne sur le même principe que l’invalidité permanente, mais l’assuré doit répondre à un groupe de 3 conditions pour qu’elle s’amorce :
- être incapable (et de manière définitive) d’exercer une activité générant des revenus ;
- avoir recours à un tiers pour effectuer au moins 3 des actes suivants : s’habiller, se nourrir, faire sa toilette, ou se déplacer ;
- ne pas dépasser l’âge limite prévu au contrat.
La garantie incapacité temporaire de travail (ITT)
Toujours le même principe que l’invalidité permanente, mais dans le cadre d’une maladie de courte durée ou d’un accident n’entraînant qu’un arrêt de travail.
Comment choisir la bonne assurance emprunteur pour son projet ?
Une banque qui accorde un crédit immobilier propose généralement sa propre assurance emprunteur, dont elle a négocié dans ses contrats le tarif, le taux, et les conditions de manière collective avec un assureur. La loi Lagarde de 2010 (loi n°2010-737), a instauré la délégation d’assurance, qui vous permet de souscrire à une assurance externe à votre établissement de crédit. Celui-ci, après étude de votre dossier, et à niveau de garantie équivalente, ne peut pas s’opposer à la délégation d’assurance. N’hésitez pas à utiliser le comparateur d’assurance d’Ooinvestir pour trouver l’un des meilleurs assureurs du marché.
Une fois que votre banque vous a transmis une offre de prêt, elle ne peut en aucun cas la modifier (ni le prix, ni le taux, ni la durée) si vous ne souscrivez pas à son assurance, ni la résilier.
Un contrat d’assurance emprunteur entraîne bien évidemment des cotisations. Celles-ci peuvent être calculées de deux façons :
- en % du capital emprunté : elles sont constantes pendant toute la durée du prêt ;
- en % du capital restant dû : elles décroissent dans le temps.
Pour avoir toutes les cartes en main, nous vous conseillons de faire plusieurs simulations via notre comparateur, en modifiant la durée et le groupe de garanties (décès, IPT…), pour établir au plus juste le montant de vos mensualités.
Si les taux et les prix pratiqués diffèrent d’une assurance à l’autre, et que certaines offres sont plus intéressantes que d’autres, le coût des cotisations ne doit pas être le seul critère de sélection. En effet, les modalités des contrats d’assurance peuvent fortement varier. Il convient d’être vigilant sur certains aspects :
- les exclusions de garanties ;
- le mode de prise en charge (forfaitaire ou indemnitaire) ;
- les différents délais (franchise, carence, mise en jeu…) ;
- les limitations de garantie ;
- les limites d’âge.
L’objectif d’une assurance emprunteur est de vous protéger en cas d’accident de la vie ou de décès, quel que soit votre âge. Si le coût est important, la couverture apportée l’est tout autant, voire plus.
Grâce au simulateur d’assurance emprunteur de Ooinvestir, vous pouvez estimer au plus juste le coût de vos mensualités de remboursement.
Les étapes pour souscrire une assurance prêt immobilier
Afin que votre assurance prêt immobilier remplisse les conditions de couverture que vous souhaitez, il est important de respecter les étapes de souscription suivantes.
Renseigner la proposition d’assurance emprunteur
Cette proposition, qui n’engage ni vous ni l’organisme d’assurance, acte votre volonté d’assurer votre crédit. Ce document doit être intégralement complété et signé, sous peine de retour. C’est dans ce document que vous choisissez le groupe d’options de garantie souhaitées : il s’apparente à un devis.
Lors de votre demande de crédit, la banque vous remet une fiche standardisée d’information (FSI) reprenant les garanties d’assurances exigées (décès, PTIA…). Votre proposition d’assurance doit reprendre l’intégralité des garanties demandées par la banque pour être acceptée. Vous pouvez également, grâce à la FSI, renseigner au plus juste le comparateur d’assurances d’Ooinvestir. Dans cette proposition figure encore :
- les conditions à remplir pour déclencher les garanties ;
- les exclusions ;
- le prix de la cotisation mensuelle pendant toute la durée de l’emprunt ;
- le coût de l’assurance ;
- les délais de carence ;
- les limites d’âge.
Réaliser les examens de santé demandés par l’assurance prêt immobilier
Suite à votre proposition d’assurance, l'assureur peut vous demander de remplir un questionnaire de santé, qui lui permet d’évaluer le risque de vous assurer. Il est important de répondre honnêtement, car toute omission ou fausse déclaration intentionnelle peut entraîner un refus d'indemnisation ou la résiliation de votre contrat d’assurance, lors de la demande de remboursement de crédit. C’est à l’assureur d’obtenir la preuve en cas de litige, pour déterminer si :
- la mauvaise foi est établie. L’assureur peut résilier le contrat, et exiger le remboursement des prestations versées ;
- la mauvaise foi est non établie : remboursement des primes au prorata.
L’assureur peut également vous demander d’effectuer des examens de santé, que vous pouvez effectuer chez le professionnel de santé de votre choix. Pour les capitaux élevés, l’assureur peut vous demander de vous rendre dans un centre spécialisé qu’il a sélectionné.
Si vous ne pouvez pas souscrire votre assurance à cause de votre état de santé, et que les banques vous refusent un prêt, sans majoration ou exclusion de garantie, vous pouvez vous tourner vers l’AERAS (Assurer et Emprunter avec un Risque Aggravé de Santé). Cette convention permet aux personnes ayant un problème de santé d’avoir accès à l’assurance prêt immobilier.
Examen de votre demande par l’assureur, et validation
Si l’assureur constate que votre demande est complète, et que votre dossier de santé est conforme, il confirme le devis et accepte le contrat, et donc de vous couvrir au tarif normal.
Il se peut que votre demande soit refusée, modifiée, ou en attente de renseignements complémentaires.
Si votre dossier de santé présente un risque trop élevé, l’assureur peut vous imposer des surprimes, ou prononcer des exclusions de garantie. Dans ce cas, c’est à vous de les accepter ou pas.
Le service médical peut également vous demander des examens complémentaires, s’il n’est pas en mesure d’évaluer le risque couru par l’assureur. Après réception, l’assureur vous fera sa proposition, et son offre de prix.
Comment changer d’assurance emprunteur ?
La loi Lagarde a donc instauré la délégation d’assurance afin de protéger les consommateurs en matière de crédit. Depuis 2016, et la loi Hamon, il est possible d’effectuer une résiliation d’assurance sans frais, dans les 12 mois suivant la signature de l’offre de prêt proposé par les banques. Votre établissement bancaire prêteur ne peut pas s’opposer à la résiliation d’assurance, si vous lui présentez une assurance offrant un groupe de garanties équivalentes. Cette loi a été jugée nécessaire du fait que les emprunteurs n’avaient pas le temps ou les informations nécessaires pour comparer les différentes assurances, leurs prix, et leurs taux, au moment de la demande d’emprunt auprès d’une banque.
La loi Hamon a été amendée par la loi Bourquin en 2018, et permet aux emprunteurs de résilier l’assurance à la date anniversaire du contrat (toujours avec des garanties équivalentes). Vous devez notifier, par lettre recommandée, votre souhait de changer d’assurance à votre banque, deux mois avant l'échéance du contrat.
Si vous faites une résiliation d’assurance via la loi Hamon ou Bourquin, le refus du prêteur doit être motivé.
Il est donc tout à fait possible de changer d’assurance prêt immobilier, si vous jugez que les conditions ne vous sont pas favorables (mensualités trop élevées, pas assez de garanties…). Vous pouvez utiliser le comparateur d’assurance d’Ooinvestir pour trouver l’assurance qui vous convient le mieux, au meilleur prix, et convaincre les banques de vous octroyez un prêt bancaire.
