Dans le cadre d’un investissement immobilier, les dispositifs comme la loi Denormandie nécessitent des calculs spécifiques. En effet, l’avantage fiscal offert ne s’applique que pour un achat dans l’ancien assorti d’une rénovation dont le montant est strictement encadré…
Ooinvestir vous explique comment calculer simplement votre réduction d’impôt Denormandie pour être certain de réaliser le meilleur investissement. Découvrez de quelle manière profiter au mieux de ce dispositif de défiscalisation qui contribue directement au développement de votre patrimoine.
Calcul du plafond de la réduction d’impôt en Denormandie
À l’image du dispositif Pinel qui s’applique dans le neuf, la loi Denormandie propose une réduction d’impôt calculée à partir du coût total des investissements. Cela prend en compte le prix de l’acquisition de bien immobilier dans l’ancien et celui des travaux à réaliser pour le rénover.
Un prix plafonné pour le calcul de la défiscalisation
Dans le cadre de votre acquisition d’un logement ancien avec le dispositif Denormandie, la réduction s’applique jusqu’à un plafond fixé à 300 000 euros.
Exemple :
Vous achetez un bien immobilier ancien à Bayonne (une ville éligible à la loi Denormandie car située en zone labellisée Cœur de ville) que vous louez durant 6 ans. La réduction d’impôt s’élève à 12 % du coût de l’opération. Votre logement vous a coûté 200 000 € et vous avez réalisé 100 000 € pour sa rénovation. Vous obtenez une réduction de 12 % de 300 000 €, soit 36 000 € sur 6 ans (6 000 € par an). Si le coût total de votre projet est supérieur à la limite de 300 000 €, la réduction d’impôt sera la même.
Le plafond au m²
Respecter le plafond de 300 000 euros ne suffit pas pour bénéficier de votre programme de défiscalisation. En effet, la surface du bien entre aussi en ligne de compte. Vous ne devez pas dépasser un prix au m² de 5 500 euros.
Exemple :
Vous réalisez un investissement immobilier dans l’ancien à Tarare dans le Rhône (ville en zone labellisée ORT). Le prix de votre maison est de 200 000 € pour 35 m². Le prix au m² est de 5 714 €, au-dessus donc du plafond autorisé. Votre réduction d’impôt sera donc calculée sur 5 500 € x 35 = 192 500 €, tarif auquel s’ajoute le montant des travaux.
Combien de temps faut-il louer en loi Denormandie ?
Pour obtenir la réduction d’impôt Denormandie, comme en loi Pinel, vous devez respecter une période d’engagement de location de 6, 9 ou 12 ans. Cette durée impacte le montant de l’économie d’impôt à laquelle vous pouvez prétendre, les taux de réduction pour le contribuable correspondent à une économie d’impôt équivalente à :
- 12 % du coût de l’opération pour 6 ans de location ;
- 18 % pour 9 ans ;
- 21 % pour 12 ans.
Exemple pour une durée de 6 ans : Vous faites l’acquisition d’un bien ancien à Perpignan (ville en zone labellisée ORT) à 150 000 € et effectuez 50 000 € de travaux pour améliorer la performance énergétique de votre appartement ou maison. Avec le dispositif Denormandie, vous réduisez votre imposition de 12 % sur 200 000 € soit 24 000 € sur 6 ans (4 000 € par an).
Exemple pour une durée de 9 ans : Pour le même projet, vous bénéficiez dans le cadre du dispositif Denormandie d’une réduction d’impôt de 18 % sur 200 000 €, soit 36 000 € (4 000 € par an).
L’engagement initial est de 6 ou 9 ans avec le dispositif Denormandie. Vous pouvez ensuite opter pour une prolongation par période de 3 ans jusqu’à 12 ans. Cette fois, la réduction d’impôt n’est pas identique chaque année. Durant les 9 premières années, elle atteint 2 % par an. Durant les 3 dernières années, elle n’est plus que de 1 % chaque année pour atteindre 21 %.
Exemple pour un engagement de location de 12 ans : La réduction d’impôt avec le dispositif Denormandie atteint 21 % du coût total de l’opération, soit 42 000 €. Durant les 9 premières années, vous réduisez votre imposition de 2 % par an sur 200 000 €, soit 4 000 €. Durant les 3 dernières années, la réduction n’est plus que de 1 % sur 200 000 €, soit 2 000 € par an.
Coût des travaux et prix de revient : des notions essentielles pour défiscaliser en Denormandie
La différence entre la loi Pinel et le dispositif Denormandie réside dans la réalisation imposée de travaux de rénovation dans les logements. En loi Denormandie, vous devez réaliser des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’investissement minimum (acquisition + travaux) pour profiter de la réduction de vos impôts.
Comment calculer le montant des travaux ?
Contrairement à un achat immobilier en Pinel, pour être éligible au dispositif Denormandie, vous devez être certain de réaliser d’importants travaux de rénovation. Dans le cas contraire, vous ne pourrez bénéficier de l’avantage fiscal promis.
Pour déterminer facilement le coût des travaux à effectuer, il suffit de faire : prix du bien / 3.
Exemple :
Vous achetez un bien immobilier à Sartrouville (l’une des communes éligibles à la loi Denormandie en zone labellisée « Cœur de ville »). Il vous coûte 150 000 €. Vous devez faire des travaux à hauteur de 150 000 / 3 = 50 000 €. Le coût total de votre projet est alors de 200 000 €. 50 000 € représentent effectivement 25 % de ce montant.
Quels sont les travaux éligibles en loi Denormandie ?
Vous devez effectuer des travaux spécifiques dans le cadre du dispositif Denormandie :
- soit ils améliorent la performance énergétique de votre logement d’au moins 30 % pour une maison et de 20 % pour un logement collectif ;
- soit vous réalisez 2 opérations parmi les suivantes dans votre investissement locatif Denormandie :
- isolation de la toiture ;
- isolation d’au moins 50 % des fenêtres donnant sur l’extérieur ;
- changement de production d’eau chaude sanitaire ;
- isolation des murs extérieurs ;
- changement du système de chauffage.
De plus, ils doivent être réalisés par un professionnel certifié RGE (reconnu garant de l’environnement). Vous ne pouvez pas effectuer vous-même les travaux si vous souhaitez réduire vos impôts via le dispositif Denormandie. Et en cas de contrôle, vous devez produire les factures des artisans qui sont intervenus dans votre location. Les factures doivent stipuler la certification RGE.
Vous devez présenter un diagnostic de performance énergétique (DPE) avant et après travaux afin de prouver que vous avez effectivement amélioré la qualité de votre location.
Les autres conditions pour bénéficier de votre programme de défiscalisation
Le dispositif Denormandie est soumis à différentes conditions.
- Investir dans l’immobilier locatif dans une zone éligible, à savoir dans l’une des communes du plan « Action cœur de ville » ou dans l’une des villes ayant signé une convention ORT (opération de revitalisation du territoire). Il s’agit de villes que l’État souhaite dynamiser par la rénovation des logements.
- Respecter un plafond de revenus pour le locataire qui varie si la personne est seule, en couple ou avec des personnes à charge. Le revenu est également différent selon la zone dans laquelle est réalisé l’investissement locatif.
- Respecter des plafonds de loyer selon les communes. Si les loyers de vos investissements immobiliers sont trop élevés, vous perdez le bénéfice du dispositif Denormandie.
- Louer le logement en tant que résidence principale pour le locataire.
- Choisir un locataire qui n’appartient pas au foyer fiscal du propriétaire.
- S’engager sur une période de location de 6 ou 9 ans, pouvant être allongée jusqu’12 ans.
Retrouvez toutes les conditions pour investir en loi Denormandie
- Le dispositif Denormandie impose des plafonds pour le calcul de la réduction d’impôt, à savoir un coût total de 300 000 € et un prix de 5 500 € du m².
- Vous devez respecter un engagement de location de 6, 9 ou 12 ans pour obtenir une réduction d’impôt de 12 %, 18 % ou 21 % du coût de votre projet.
- La réduction d’impôt en loi Denormandie est calculée sur la base du coût d’acquisition, auquel s’ajoutent les travaux de rénovation effectués dans le logement.
- Les travaux réalisés doivent améliorer la facture énergétique du bien à hauteur de 30 % pour une maison et 20 % pour un logement collectif.
