Lors de l’achat d’un bien immobilier, ou d’une succession, il est possible que la pleine propriété soit séparée entre plusieurs personnes. D’un côté la nue-propriété, de l’autre l’usufruit. Cette solution offre de nombreux avantages, et permet de limiter les frais de succession, ou de donner un coup de pouce à un membre de sa famille. Si l’usufruit consiste à jouir d’un bien immobilier sans en être propriétaire, il peut parfois être difficile d’estimer la valeur de l'usufruit. Comment calculer la valeur de l’usufruit d’un bien ? Quels sont les intérêts de séparer nue-propriété et usufruit ? Découvrez avec le simulateur Ooinvestir tout ce qu’il faut savoir sur l’usufruit, et calculez précisément sa valeur.
La nue-propriété : kezako ?
Lors de l’acquisition classique d’un bien immobilier, l’acheteur détient la pleine propriété du logement. Il peut donc en disposer comme il le souhaite : y résider, le louer, mais aussi le vendre, le léguer… C’est lui qui tire tous les bénéfices du bien (loyer, revente), mais il en supporte également toutes les dépenses et charges (travaux, taxe foncière, gestion de la location…).
Une autre solution existe pour investir dans l’immobilier : acheter en nue-propriété. Dans ce cas, la pleine propriété est partagée entre le nu-propriétaire, et l'usufruitier : c’est le démembrement de propriété. Le nu-propriétaire détient le bien, mais ne peut pas l’utiliser, ni en tirer de profits. À l’inverse, le détenteur de l’usufruit n’est pas propriétaire du bien immobilier, mais en a la jouissance.
Acheter en démembrement offre de belles opportunités...
Cette solution d’investissement, peu connue, peut sembler déroutante, mais le nu-propriétaire en tire de nombreux avantages :
- le prix est minoré par rapport à un achat en pleine propriété (40 % en moyenne). Cela permet donc de se constituer un patrimoine immobilier à moindre coût ;
- les frais liés au logement sont à la charge de l’usufruitier pendant toute la durée du démembrement ;
- pas d’impôt foncier, ni de taxe d’habitation, ni de gestion locative.
- possibilité de revente avant la fin du démembrement (si accord de l’usufruitier) ;
- le bien n’est pas pris en compte dans le patrimoine immobilier du nu-propriétaire, il n’est donc pas soumis à l’impôt sur la fortune immobilière (IFI).
...malgré une immobilisation du capital
D’un autre côté, le principal inconvénient réside dans l’immobilisation des capitaux, sur une certaine durée, sans en percevoir les revenus. Cette stratégie d’investissement convient donc à des personnes qui n’ont pas besoin de revenus complémentaires immédiatement, et qui souhaitent préparer le futur (départ à la retraite, transmission d’héritage, donation…).
L’usufruitier dans un achat en nue-propriété
L'usufruitier gère le bien au quotidien, et en tire les profits
Lors de l’acquisition d’un bien immobilier en nue-propriété, l’usufruitier dispose donc de la pleine jouissance du logement. Il peut décider de l’occuper (en tant que résidence principale ou secondaire), ou de le louer. Dans le cas d’une location, c’est donc lui qui tire profit des loyers, mais il doit s’occuper de la location, et effectuer les travaux d’entretien. Les revenus dégagés sont soumis à son impôt sur le revenu.
Les possibilités de placements ne sont pas pléthoriques. En effet, peu de programmes sont proposés à la vente, et ces achats sont généralement réalisés au sein d’une famille. Il est néanmoins possible de réaliser un investissement via un dispositif d’usufruit locatif social, ou via une SCPI (démembrement temporaire de propriété), qui offre un taux de rentabilité très intéressant.
Acheter en démembrement pour préparer sa succession
Le principal avantage d’acheter un bien en nue-propriété, et de pouvoir préparer la transmission de son héritage. Un particulier achète un bien immobilier, et donne l’usufruit ou la nue-propriété à ses enfants. S’il conserve l’usufruit, ses enfants sont propriétaires du bien et paieront des droits de succession sur la seule valeur de la nue-propriété. Ils deviendront pleinement propriétaires du bien immobilier au décès de leur parent, sans payer de frais de transmission sur la valeur résiduelle. À l’inverse, s’il décide de donner l’usufruit, leurs enfants pourront se loger, ou le mettre en location, sans avoir à réaliser un gros investissement.
Les barèmes fiscaux pour calculer la valeur de l’usufruit
Afin de déterminer la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit, le fisc a établi des barèmes fiscaux, basé sur l’âge de l'usufruitier. Plus il sera jeune, plus la part de l’usufruit sera importante : en effet, l’usufruit s'arrêtant au décès, plus il sera long plus il aura de la valeur. L’article 669 du code général des impôts régit le barème de cette manière :
|
Âge de l’usufruitier |
Valeur de l’usufruit |
Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
|
Jusqu’à 20 ans |
90 % |
10 % |
|
De 21 à 30 ans |
80 % |
20 % |
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De 31 à 40 ans |
70 % |
30 % |
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De 41 à 50 ans |
60 % |
40 % |
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De 51 à 60 ans |
50 % |
50 % |
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De 61 à 70 ans |
40 % |
60 % |
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De 71 à 80 ans |
30 % |
70 % |
|
De 81 à 90 ans |
20 % |
80 % |
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Plus de 90 ans |
10 % |
90 % |
Dans le cadre d’un démembrement temporaire de propriété, l’usufruit est estimé à un taux de 23 % de la valeur de la propriété, pour chaque période de 10 ans. L’âge de l'usufruitier n’est ici pas pris en compte.
Exemples d’un achat en nue-propriété
Monsieur et Madame Martin, 62 et 63 ans, disposent d’un capital à investir, et souhaitent préparer leurs transmissions. Propriétaires de leur résidence principale, ils décident d’acheter un appartement d’une valeur de 180 000 € pour le mettre en location. Ils sont bientôt à la retraite et aimeraient, en effet, bénéficier d’un complément de revenus. Ils choisissent donc de laisser la nue-propriété de l’appartement à leur fils unique Alain, afin qu’il puisse obtenir la pleine propriété à leur décès :
- la valeur de l’usufruit est donc de 72 000 € (40/100 × 180 000), et la valeur de la nue-propriété est de 108 000 € (60/100 × 180 000) ;
- en cas de décès de ses parents avant leurs 70e année, Alain Martin devra s’acquitter de frais de succession sur un montant de 108 000 € ;
- il sera pleinement propriétaire d’un appartement de 180 000 €.
Afin d’aider son enfant, Monsieur Bernard achète un appartement d'une valeur de 220 000 €, et cède l’usufruit à son fils pendant 10 ans. Le barème basé sur le nombre d’années de l’usufruitier ne s’applique pas, car nous sommes sur du démembrement temporaire de propriété. L’administration fiscale considère que Monsieur Bernard a fait une donation de 50 600 € (23/100 × 220 000) à son fils. Il compte louer l’appartement pour 650 € par mois soit un bénéfice au bout de 10 ans de 78 000 € (650 × 12 × 10).
- Pleine propriété = nue-propriété + usufruit.
- L’usufruitier a la pleine jouissance du bien immobilier. S'il met le bien en location, il percevra les loyers, qui seront soumis à ses impôts sur le revenu. Il supporte l’intégralité des charges liées au bien.
- La valeur de l’usufruit est basée sur l’âge de l’usufruitier via un barème défini par le code général des impôts.
- Lors d’un héritage, le nu-propriétaire récupère l’usufruit, et devient pleinement propriétaire du bien immobilier.
