Denormandie : choisissez la ville où investir

La loi Denormandie incite les investisseurs immobiliers à acheter un bien dans l’ancien et à y effectuer d’importants travaux de rénovation pour le mettre ensuite en location. En contrepartie, elle vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt pouvant atteindre jusqu’à 63 000 € sur 12 ans. Pour profiter de ce dispositif de défiscalisation, vous devez investir dans l’un des territoires éligibles. 

Vous voulez savoir quelles sont les villes qui offrent le meilleur potentiel locatif ? Ooinvestir vous guide pour faire le bon choix avec un outil dédié. 

Loi Denormandie : principe et territoires éligibles   

Cette loi a pour vocation de redynamiser certaines villes de taille moyenne en incitant à la rénovation de maisons et d’appartements. 

Une réduction d’impôt pour inciter à la rénovation

Ce dispositif a été mis en place pour stimuler l’investissement immobilier dans certaines communes bien ciblées. Il incite à rénover des logements dans le but de les louer ensuite. À la clef pour l’investisseur : se constituer un patrimoine immobilier et réduire son impôt sur le revenu. Le taux de cette économie fiscale varie en fonction de la durée de l’engagement de location  :

• 12 % du prix de l’opération pour un engagement de location de 6 ans ;
• 18 % du prix de l’opération pour un engagement de location de 9 ans ;
• 21 % du prix de l’opération pour un engagement de location de 12 ans. 

Pour bénéficier de cet avantage fiscal, il est nécessaire de respecter un certain nombre de conditions.

• Réaliser un investissement immobilier dans l’ancien (maison ou appartement).
• Investir dans une ville éligible.
• Effectuer des travaux à hauteur de 25 % du coût total de l’opération pour améliorer notamment la performance énergétique du logement.
• Respecter un plafond de loyer et de revenus du locataire.
• Louer en tant que résidence principale.
• S’engager à louer au moins 6 ans.

Les territoires où investir en Denormandie

Pour bénéficier des avantages de cette loi, vous devez investir dans des territoires spécifiques :

• les villes du programme « Action Cœur de Ville », un programme lancé en 2017 qui vise à attirer de nouveaux locataires en incitant à la rénovation. Il compte aujourd’hui 222 communes de France ;
• les villes de l’opération de revitalisation du territoire (ORT) créée en 2018 par la loi ELAN et qui inclut à ce jour 411 communes. Elles permettent toutes de bénéficier de l’avantage fiscal prévu par ce dispositif.                               

Investissement locatif Denormandie : des conditions à respecter dans chaque ville

Chaque commune éligible à cette loi dépend d’un espace administratif qui détermine les conditions de ce dispositif en matière de :

• plafonds de loyers ;
• plafonds de revenus des locataires. 

Contrairement à la loi Pinel, le zonage ne s’applique pas pour définir la ville éligible mais sert uniquement à fixer les conditions. 

Les plafonds de loyer en Denormandie

Vous espérez rembourser la majeure partie de votre crédit immobilier grâce aux loyers perçus ? Vous devez effectuer un calcul pour déterminer le montant maximal que vous pourrez demander à vos locataires selon une grille officielle. 

Le calcul du loyer en Denormandie, comme en Pinel, se détermine comme suit : plafond de la zone × surface × coefficient multiplicateur.

Le coefficient multiplicateur s’obtient de la manière suivante : 0,7 + (19/surface habitable). Il ne peut excéder 1,2. 

Exemple : 

Vous réalisez un investissement immobilier en zone A dans une maison de 80 m². Le coefficient multiplicateur est de 0,94. Le montant maximal du loyer est de 14,03 × 80 × 0,94 = 942,81 euros.  

Ce calcul vous permet de déterminer si vos revenus locatifs seront suffisants pour rentabiliser votre investissement. 

Les plafonds de revenus en Denormandie

L’objectif de ce dispositif est de redynamiser certains territoires tout en favorisant l’accès des ménages les plus modestes à un logement de qualité, fraîchement rénové. C’est pourquoi des plafonds de ressources ont également été établis.

Le revenu fiscal de référence (RFR) pris en compte est celui de N-2. Par exemple, en 2022, le bailleur prend en compte le RFR de 2020.

Réaliser un investissement locatif dans les zones A et A bis vous permet de louer à un public plus large. En revanche, les prix d’achat sont généralement plus chers dans ces secteurs.

Les villes les plus attractives pour un investissement en loi Denormandie

Il est nécessaire de s’intéresser de près au marché local pour réussir votre investissement. Cela passe par une étude des prix de l’immobilier, de la demande locative et de la rentabilité, qui dépendent de chaque commune.  

Exemples de villes propices à un investissement en Denormandie

Par exemple, Quimper est une ville qui remplit tous les critères. Cette ville située au cœur du Finistère à seulement 15 km de la mer est parfaitement desservie par les transports et les réseaux routiers. Selon une étude relayée par Capital, elle fait partie des communes de France les plus attractives pour un achat avec un rendement de 4,2 %. De plus, avec un prix d’achat médian de 2 123 €/m², elle reste accessible. 

Autre ville dans laquelle vous pourriez envisager un investissement en loi Denormandie : Limoges. Cette ville de 140 000 habitants compte 15 000 étudiants. C’est un point à prendre en considération à une époque où les étudiants peinent à se loger. D’autre part, toujours selon l’étude relayée par Capital, Limoges offre une rentabilité de 4,10 % avec un risque locatif très faible de 1,5/5.

Le top 10 des villes où investir en Denormandie

Vous cherchez à rentabiliser votre investissement locatif ? En tenant compte de la rentabilité nette et du risque locatif, Ooinvestir vous dévoile 10 villes dans lesquelles il est aujourd’hui particulièrement intéressant d’investir :

• Quimper ;
• Limoges ;
• Niort ;
• Évry ;
• Poitiers ;
• Troyes ;
• Lorient ;
• Pau ;
• La-Roche-sur-Yon ;
• Colmar.

Exemple d'un investissement locatif en loi Denormandie   

Pour mieux comprendre les avantages d’un investissement avec ce dispositif, voici un exemple concret à Limoges, une ville située en zone B1.

Le montant des travaux à réaliser

Anne et Philippe souhaitent investir pour réduire leurs impôts, profiter des taux bas et constituer leur patrimoine immobilier. Ils achètent une maison de 80 m² au prix de 100 000 € (tous frais compris). Ils effectuent des travaux de rénovation énergétique (isolation de tous les murs et des combles) et dépensent au total 40 000 € pour ces travaux. Leur investissement atteint 140 000 €. 

Afin de bénéficier du dispositif, ils doivent réaliser en travaux 25 % du coût total de l’opération, qui compte l’achat ainsi que les travaux de rénovation. Ils doivent donc effectuer des travaux à hauteur de 35 000 € minimum (140 000 x 25 %). 

Tous les travaux ne sont pas pris en compte. Ils doivent améliorer la performance énergétique du logement, moderniser ou assainir le bien. Ils doivent en outre être réalisés par un artisan certifié RGE (reconnu garant de l’environnement).  

Le calcul de la réduction d’impôt 

Ils s’engagent à louer leur bien durant 9 ans et peuvent ainsi prétendre à une réduction d’impôt de 18 %. Celle-ci est calculée comme suit : 18 % × 140 000 € = 25 200 €, soit 2 800 € chaque année ou 233 € par mois. 

Ils ont souscrit un crédit immobilier sur 15 ans dont les mensualités s’élèvent à 868 € (assurance emprunteur comprise). 

Le montant du loyer est plafonné. Il ne peut excéder en zone B1 du dispositif Denormandie 11,31 € × 80 × 0,94 = 850, 51 €. Grâce aux loyers perçus, leur crédit immobilier ne leur coûte que 17,49 € par mois. Sachant qu’ils réduisent par ailleurs leur impôt sur le revenu de 233 €, leur investissement immobilier grâce au dispositif Denormandie est particulièrement intéressant. Sans avoir à réaliser d’effort d’épargne, ils se constituent ainsi un patrimoine appelé à prendre de la valeur.

1. Plus de 600 villes sont aujourd’hui éligibles au dispositif Denormandie en France (communes du programme « Action Cœur de Ville » et communes ORT).
2. Quimper, Limoges et Niort figurent parmi les villes les plus attractives pour un investissement immobilier en loi Denormandie.
3. Le choix de la ville pour un investissement immobilier en Denormandie impacte le montant maximal des loyers et celui des ressources des locataires.
4. Cet investissement immobilier vous permet de réduire vos impôts jusqu’à 21 % du coût total de l’opération.