Si vous souhaitez acheter un bien immobilier ancien ou neuf, vous allez devoir vous rapprocher d’un notaire, afin d’acter le changement de propriété, qui appliquera des “frais de notaire”. Ceux-ci regroupent la rémunération de ce professionnel et les diverses taxes qu’il collecte pour le compte des collectivités territoriales. Que se cache-t-il derrière le terme générique des “frais de notaire” ? Comment sont-ils calculés ? Ooinvestir vous explique leur fonctionnement et leur mode de calcul.
Comprendre les frais de notaire
Tout d’abord, il est important de noter que les notaires n’apprécient pas l'appellation “frais de notaire”, car beaucoup de Français entendent par là : rémunération du notaire. Dans les faits, il est préférable d’employer le terme de frais d’acquisition qui englobe la rémunération du notaire, également appelé émolument, mais aussi les droits d'enregistrement (débours, frais, et droits de mutation).
Les droits de mutation (DM)
Les DM à titre onéreux interviennent dès qu’un bien immobilier change de propriétaire, que ce soit une donation, une succession, ou l’achat d’un bien immobilier. Ce sont des taxes versées aux collectivités (Etat, département, communes) que le notaire se charge de collecter. Ce mode de fonctionnement peut être comparé avec la TVA collectée par les entreprises.
Ils sont calculés sur le prix de vente du bien, et sont dus par l’acquéreur.
Si vous achetez un bien immobilier neuf auprès d’un particulier, ou ancien, les droits de mutation sont composés :
- d’un droit départemental variable entre 1.2 % et 4.5 % du prix d’achat. Quasiment tous les départements appliquent un taux de 4.5 %, à l’exception de l’Indre, de l’Isère, du Morbihan et de Mayotte qui administrent un taux de 3.8 %.
- D’une taxe à destination des communes de 1.2 % du prix de vente.
- De frais d’assiette et de recouvrement, à destination de l’État, de 2.37 % du montant du droit départemental.
En moyenne, pour l’achat d’un bien immobilier ancien, ou l’achat d’une habitation neuve auprès d’un particulier, les droits de mutation à titre onéreux atteignent les 5.81 %.
Pour un achat dans le neuf auprès d’un professionnel, les droits de mutation à titre onéreux ont un taux réduit à 0.71 %. En effet, la taxe de publicité foncière est nettement moins élevée.
Quel que soit le type de bien acquis, neuf ou ancien, auprès d’un professionnel ou d’un particulier, une contribution de sécurité immobilière de 0.1 % du prix d’achat est appliquée.
Les débours et frais
Pour acter le changement de propriété, le notaire va devoir faire appel à différents intervenants et services qu’il doit rémunérer. Parmi eux, il y a :
- le géomètre expert ;
- les diagnostics et bilans énergétiques ;
- les frais de publication de vente ;
- les extraits de cadastre ;
- …
À cela, s'ajoutent d'autres frais comme les déplacements, les frais administratifs… Tous ces frais sont à la charge de l’acheteur.
Les émoluments du notaire
Les émoluments constituent la rémunération du notaire à proprement parler. Ils sont fixés par la loi, et suivent un barème proportionnel au prix d’achat. L’arrêté du 28 février 2020 fixe le barème suivant :
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Tranches d’assiette |
Taux applicable |
|---|---|
|
De 0 à 6 500 € |
3.87 % |
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De 6 500 € à 17 000 € |
1.596 % |
|
De 17 000 € à 60 000 € |
1.064 % |
|
+ de 60 000 € |
0.799 % |
Les débours et frais, ainsi que les honoraires des notaires sont les mêmes dans le neuf et dans l’ancien. Ils dépendent de la nature de la transaction, et du prix de vente du bien immobilier.
Comment faut-il calculer les frais de notaire ?
Les honoraires du notaire dépendent du barème fixé par la loi, et du prix d’achat du bien immobilier. Le calcul s’effectue tranche par tranche. Prenons l’exemple de l’achat d’un bien immobilier d’une valeur de 300 000 €. La commission du notaire sera la suivante :
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Tranches d’assiette |
Taux applicable |
Émoluments du notaire |
|---|---|---|
|
De 0 à 6 500 € |
3.87 % |
6 500 * 3.87 % = 251.55 € |
|
De 6 500 € à 17 000 € |
1.596 % |
(17 000 - 6500) * 1.596 % = 167.58 € |
|
De 17 000 € à 60 000 € |
1.064 % |
(60 000 - 17 000) * 1.064 % = 457.52 € |
|
+ de 60 000 € |
0.799 % |
(300 000 - 60 000) * 0.799 % =1 917.6 € |
Pour l’achat d’un bien immobilier d’un montant de 300 000 €, les honoraires du notaire représentent 2 794.25 € (251.55 + 167.58 + 457.52 + 1917.6).
Afin d’aider les notaires à se différencier, la loi Macron de 2015 a assoupli cette réglementation. En effet, à partir d’un montant de 150 000 €, les notaires ont la possibilité d’appliquer une remise d’un maximum de 10 % sur leurs honoraires, à la condition qu’ils proposent la même remise à tous leurs clients.
Pour reprendre l’exemple précédent avec une remise de 10 %, voici les émoluments :
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Tranches d’assiette |
Taux applicable |
Émoluments du notaire |
|---|---|---|
|
De 0 à 6 500 € |
3.87 % |
6 500 * 3.87 % = 251.55 € |
|
De 6 500 € à 17 000 € |
1.596 % |
(17 000 - 6500) * 1.596 % = 167.58 € |
|
De 17 000 € à 60 000 € |
1.064 % |
(60 000 - 17 000) * 1.064 % = 457.52 € |
|
De 60 000 € à 150 000 € |
0.799 % |
(150 000 - 60 000) * 0.799 % = 719.1 € |
|
De 150 000 € à 300 000 € |
0.799 % |
(300 000 - 150 000) * 0.799 % = 1 198. 5 € |
Le notaire appliquera donc une remise de 10 % sur 1 198.5 €, soit une remise de 11.85 €.
Les émoluments s'élèvent donc à 2 782.4 €.
Exemple de calcul des frais d’acquisition
Les frais d’un achat sont à la charge de l’acquéreur, et peuvent représenter un montant important, qu’il faut prendre en compte en amont de votre projet d’achat immobilier. Voici les différents exemples de calcul de frais d’acquisition dans l’ancien et le neuf.
Achat d’un appartement ancien à Lille
Jean et Mathilde souhaitent acheter un appartement ancien d’un montant de 300 000 €, dans le centre de Lille. Leur notaire ne propose pas de remise sur ses émoluments. Les frais seront les suivants :
- Droit de mutation : 300 000 * 5.81 % = 17 430 €
- Débours et frais : 1 500 €
- Émolument : 2 794.25 €
- Contribution de sécurité immobilière : 300 000 * 0.1 % = 300 €
Les frais d’acquisition représentent 22 024.25 €
Achat d’une maison neuve à Rouen
Léon et Noémie ont porté leur choix sur une maison neuve d’une valeur de 300 000 €, en périphérie de Rouen, auprès d’un promoteur immobilier. Leur notaire applique une remise de 10 % sur ses émoluments. Les frais seront les suivants :
- Droit de mutation : 300 000 * 0.71 % = 2 130 €
- Débours et frais : 1 500 €
- Émolument : 2 782.4 €
- Contribution de sécurité immobilière : 300 000 * 0.1 % = 300 €
Les frais d’acquisition représentent dans ce cas de figure 6 712.4 €.
Lors de l’achat d’un bien immobilier, vous êtes dans l’obligation de vous adresser à un notaire qui applique des frais d’acquisition, et diverses taxes qu’il collecte pour le compte des collectivités territoriales. Ainsi, il ne faut pas confondre le terme “frais de notaire” et sa rémunération à proprement parler. Le métier de notaire est une profession encadrée et les honoraires sont fixés par la loi. Cependant, depuis la loi Macron 2016, les notaires peuvent proposer des remises sur leur rétribution (maximum 10 % à partir de 150 000 €). Pour l’achat d’un bien immobilier très onéreux, il peut donc être avantageux de s’adresser à un notaire pratiquant ce geste commercial.
