Vous êtes investisseur immobilier ou bien vous souhaitez le devenir ? Rien de plus naturel que de vous interroger sur la notion de cash flow ! Une définition simple à comprendre... mais un calcul plus compliqué à effectuer. Toujours soucieux d’accompagner au mieux les investisseurs immobiliers, Ooinvestir met à votre disposition son simulateur dédié au cash flow et vous explique comment se calcule ce chiffre important pour apprécier la rentabilité d’un investissement. Profitez de cet outil nouveau et très utile pour des comptes précis pour vous éclairer en tant qu'investisseur immobilier sur votre futur rendement locatif et vous aider à bien placer votre argent !
Cash flow : la définition !
Cet anglicisme comptable, signifiant en français « flux de trésorerie », permet initialement d’obtenir le résultat d'exploitation et la capacité d’autofinancement d’une entreprise. Concrètement, il résulte de la différence entre les encaissements et les décaissements sur une période bien définie. L’indice d’analyse comptable par excellence ! Couramment utilisée dans le monde de l’entreprise, la notion de cash flow s’est imposée de manière plus simplifiée à l’investissement immobilier. Dans le cadre de ce dernier, le cash flow indique à l’investisseur la somme précise que son placement dans la pierre lui rapporte mensuellement. En immobilier, il résulte le plus souvent de la différence entre les loyers perçus par le bailleur et ses dépenses liées aux charges. Un calcul qui ne vaut que si les comptes effectués sont complets, c'est-à-dire, si ces derniers intègrent toutes les variables propres aux investissements immobiliers, revenus comme dépenses ! (loyer exact, taxe foncière, charges de copropriété..).
Cash flow : un indice comptable important à maîtriser
Très concret et simple à apprécier, dans le cadre d’un investissement immobilier, le cash-flow est très utile aux investisseurs avertis lorsqu’il s’agit de comparer les performances des différents produits immobiliers proposés. Bien le calculer résume à lui seul la pertinence d’un investissement et ce de manière plus parlante que le taux de rentabilité locative. Il affiche ainsi 3 cas de figure.
- Positif, : il indique à l’investisseur que son placement va lui rapporter tous les mois un supplément de revenus et préserver sa capacité d’endettement.
- Nul : il témoigne de l’équilibre entre revenus fonciers et charges induites. L’acquisition immobilière ne rapporte rien mais s’autofinance pleinement grâce à la location. Là encore, la capacité d’endettement de l’investisseur est préservée.
- Négatif : il avertit sur l’aspect déficitaire de l’investissement, le placement coûte alors plus qu’il ne rapporte. Les loyers perçus ne couvrent pas l’intégralité des charges supportées par le propriétaire. De fait, le revenu global de l’investisseur diminue et sa capacité d’investissement est altérée.
À ce stade, il est important de comprendre que la notion de cash flow s’applique à une période parfaitement définie : sur le mois ou une année. L’investissement immobilier s’entendant sur le long terme, le cash flow est soumis à variation au rythme des changements en matière d’encaissement comme de décaissement. Un investisseur solide et bon connaisseur du marché pourra par exemple accepter de placer son argent à perte durant un certain temps, pour en gagner plus par la suite. Tout est question de trésorerie disponible ! La notion financière de cash flow s’avère donc moins importante à calculer au moment de l’investissement mais s’apprécie davantage après les amortissements successifs des éventuels crédits immobiliers mis en place pour l’acquisition du bien. Dans tous les cas, à défaut d’obtenir un cash flow positif immédiat, l’investisseur soucieux de faire fructifier son capital cherchera à engranger ce dernier le plus rapidement possible.
Cash flow : comment le calculer ?
Comme dit précédemment, le cash flow mensuel correspond au solde de la soustraction des dépenses liées aux charges de l’investisseur au revenu perçu, c’est-à-dire le loyer. Ces charges peuvent selon le cas inclure :
- le montant de la mensualité du prêt immobilier contracté pour l’achat du bien concerné (elle comprend une part du capital emprunté, les intérêts et l’assurance emprunteur) ;
- le montant mensualisé de la taxe foncière ;
- le montant mensualisé des charges de copropriété non imputables au locataire ;
- le montant mensualisé de l’assurance propriétaire non occupant (PNO) ;
- le montant mensualisé des frais de gestion locative.
Il faut comprendre que plusieurs variables peuvent faire évoluer le cash flow mensuel à la hausse ou à la baisse. L’amortissement du crédit entraînera une hausse significative de ce dernier tandis que l’évolution à la hausse des impôts locaux ou un appel de charges pour travaux dans la copropriété se traduiront par une baisse plus ou moins importante. Hantise des investisseurs sur le marché de la location, la carence locative ou les loyers impayés auront pour effet immédiat une chute drastique mais normalement temporaire du cash flow mensuel !
L’assurance propriétaire non occupant (PNO) complète les garanties de l’assurance liée à la copropriété et assure la couverture multirisques habitation lorsque, contrairement à ses obligations, le locataire est défaillant dans ce domaine.
Cas n° 1 : Appartement 3 pièces, 2 chambres de 55 m² au prix de 129 000 € soit 139 800 € avec les frais de notaire Vous êtes un couple d’actifs nîmois et vous envisagez un investissement locatif proche de chez vous. Votre apport personnel s’élève à 60 000 €. Les 79 800 € restant (139 800-60 000) sont financés à crédit au taux d’intérêt de 1,35 % sur 20 ans et à un taux d’assurance de 0,34 %. Votre mensualité de remboursement s’élève à 402 €.
Les charges trimestrielles imputables aux propriétaires s’élèvent à 150 € tandis que le montant de la taxe foncière est de 800 € / an. Vous souhaitez contracter une assurance PNO (propriétaire non occupant) mais vous assurerez vous-même la gestion locative de votre appartement. Le loyer de cet appartement s’élève à 700 € / mois charges comprises. Encaissement mensuel :
- 700 € de loyer.
Décaissement mensuel :
- 402 € de remboursement du crédit immobilier ;
- 50 € de charge pour travaux dans la copropriété ;
- 66 € de taxe foncière ;
- 9 € d’assurance PNO
Résultat : le cash flow généré par ce T3 est positif. Il s’élève en effet à 700-(402+50+66+9) = 173 € par mois. Une belle opération qui vous permet de placer votre capital dans une valeur sûre, de générer un complément de revenu mensuel non négligeable et de vous préparer une retraite sereine après amortissement du crédit contracté : trésorerie disponible augmentée !
Cas n°2 : Appartement type studio de 26 m² très bien placé au prix de 110 000 € soit 119 500 € avec les frais de notaire Vous êtes un jeune cadre décidé à préparer votre avenir en réalisant un investissement locatif. Vous envisagez l’achat d’un studio à Toulouse. Votre apport personnel s’élève à 15 000 €. Les 104 500 € restant sont financés par crédit au taux d’intérêt de 1,65 % sur 25 ans et à un taux d’assurance de 0,34 %. Votre mensualité s’élève à 455 €.
Les charges trimestrielles imputables aux propriétaires s’élèvent à 75 € tandis que le montant de la taxe foncière est de 450 € / an. Vous souhaitez contracter une assurance PNO et confier la gestion locative à une agence (honoraire 6 % du montant du loyer). Le loyer de cet appartement s’élève à 565 € / mois charges comprises. Encaissement mensuel :
- 565 € de loyer.
Décaissement mensuel :
- 455 € de remboursement du crédit immobilier ;
- 25 € de charge pour travaux dans la copropriété ;
- 37,50 € de taxe foncière (450 /12) ;
- 6 € d’assurance PNO- 33,90 € de gestion locative.
Résultat : le cash flow généré par ce studio est très légèrement positif. Il s’élève en effet à 565-(455+25+37,5+6+33,9) = 7,60 € par mois. Cette opération qui vous permet d’acquérir un bien immobilier en qui s’autofinance par la location ! Un très bon placement dans une ville attractive où la demande locative pour ce type de produit est très élevée : trésorerie disponible préservée !
Astuce Ooinvestir : la rentabilité des investissements immobiliers va toujours de pair avec le choix d'un statut fiscal adapté. Il serait en effet dommage de perdre un cash flow positif du fait d’une augmentation de vos impôts. Le statut de loueur meublé non professionnel (LMNP), le déficit foncier ou le placement en loi Pinel constituent des solutions intéressantes. Un conseiller en gestion de patrimoine pourra vous accompagner dans le choix du dispositif le plus pertinent !
Vous l’aurez compris, très concret car exprimé en monnaie, le cash flow (flux de trésorerie) est beaucoup plus parlant qu’un taux de rendement locatif brut ou net. Simple et précise, la simulation en ligne vous permet d’intégrer toutes les variables nécessaires au calcul de ce résultat d’exploitation immobilière. Il vous suffit de lui confier les informations requises pour obtenir en un clic le montant de votre futur cash flow ! Un excellent outil pour évaluer votre trésorerie disponible après achat comme à l’issue des amortissements de vos différents crédits. Excellent indicateur pour l’analyse de la rentabilité locative d'une opération, vous pourrez privilégier à l'achat un cash flow positif ou nul qui vous garantit complément de revenus et autofinancement.
