Le dispositif Pinel permet aux contribuables de réaliser un investissement locatif tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt. Celle-ci est néanmoins conditionnée à une durée d’engagement de location (6, 9, ou 12 ans). Existe-t-il un plafond concernant la réduction d’impôt octroyée ? Comment définir la durée de votre engagement de location ? Découvrez avec le simulateur Ooinvestir comment calculer votre réduction d’impôt, et ainsi sélectionner le meilleur bien, en fonction de votre imposition et de votre budget.
Calcul du plafond de la réduction d’impôt Pinel
Le mécanisme de défiscalisation immobilière Pinel a été mis en place par le gouvernement afin d’améliorer l’offre locative dans certaines villes françaises où le marché de l’immobilier neuf est particulièrement tendu.
Une réduction d’impôt est donc offerte, de façon à inciter les investisseurs à acquérir un bien immobilier neuf, en échange d’un engagement de location sur une période déterminée. Néanmoins, afin d’encadrer ce dispositif, la réduction d’impôt a été plafonnée.
Le premier plafond concerne le prix au m² maximum pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt. Il a été fixé à 5 500 € par m². Concrètement, si le prix au m² de votre logement dépasse ce seuil, la base de la réduction d’impôt restera de 5 500 € le m².
Le second plafond concerne le coût de revient de votre acquisition, qui ne peut dépasser 300 000 €. En cas de dépassement, votre réduction d’impôt se fera sur la base de 300 000 €. Il est possible d’acheter plusieurs biens immobiliers (dans la limite de 2) sur une même année pour maximiser les avantages fiscaux, mais le calcul de la réduction d’impôt portera uniquement sur la base de 300 000 € d'investissement annuel.
Voici quelques exemples pour bien comprendre le fonctionnement de ces différents plafonds.
Exemple 1 :
Un couple achète un logement de 50 m² pour 280 000 €. Le prix du m² est donc de 5 600 € (280 000 / 50), supérieur au seuil des 5 500 € au m². La base du calcul de la réduction d’impôt sera donc de 275 000 € (5 500 X 50) pour une acquisition de 280 000 : 5 000 € ne seront donc pas pris en compte dans la réduction d’impôt Pinel.
Exemple 2
Un contribuable achète un logement de 60 m² pour un montant de 320 000 €. Le plafond du prix au m² est respecté, soit 4 571,40 € le m² (320 000 / 70). Néanmoins, le coût d’acquisition dépasse les 300 000 € : 20 000 € ne seront pas pris en compte dans la réduction d’impôt Pinel.
Ce mécanisme fiscal offre une réduction d’impôt déduite du montant dû à l’administration fiscale. Il ne s’agit donc pas d’un crédit d’impôt : tout excédent est perdu. Il vous faut donc bien calculer la réduction d’impôt que vous souhaitez atteindre : il n’est peut-être pas nécessaire d’acheter un bien trop onéreux si vous n’avez pas besoin de trop défiscaliser.
Combien de temps faut-il s’engager à louer en Pinel ? 6 ans, 9 ans, ou 12 ans ?
Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt de 12 %, 18 %, ou 21 %, en fonction de la durée d’engagement de location de 6, 9, ou 12 ans, pour les acquisitions réalisées avant le 31 décembre 2022.
Le PLF 2021 (Plan de Loi de Finances) prévoit une modification de taux de réduction d’impôt pour les années 2023 et 2024. Voici un tableau récapitulatif de la réduction d’impôts selon l’ANIL (Agence Nationale pour l’Information sur le Logement) :
|
Durée de location |
Taux de réduction d’impôt |
||
|---|---|---|---|
|
2021/2022 |
2023 |
2024 |
|
|
6 ans |
12 % |
10.5 % |
9 % |
|
9 ans |
18 % |
15 % |
12 % |
|
12 ans |
21 % |
17.5 % |
14 % |
Il est possible de prolonger la période de mise en location.
- Si vous vous engagez sur 6 ans, vous avez la possibilité de prolonger de 2 fois 3 ans.
- De même, pour un engagement de 9 ans, vous pouvez prolonger d’1 fois 3 ans.
Ce mécanisme est donc flexible, et vous permet de moduler votre investissement en fonction de votre projet.
Exemple d’un investissement Pinel sur 9 ans en 2021
Pierre et Annie souhaitent acheter un appartement en VEFA (vente en l’état futur d’achèvement) à Toulouse en Octobre 2021, pour le mettre en location via le dispositif de la loi Pinel. Ils choisissent un appartement de 40 m² pour un coût de revient de 210 000 €. Préalablement, ils ont vérifié que leur bien remplissait bien toutes les conditions de ce mécanisme de défiscalisation (zone géographique, normes de constructions énergétiques…). Ils paient 4 000 € d’impôts par an.
Ils choisissent de s’engager pour 9 ans, pour obtenir une réduction d’impôt de 18 %. Leur appartement respecte les plafonds de la réduction d’impôts : coût de revient inférieur à 300 000 €, et prix du m² de 5 250 € (210 000 / 40). La base du calcul de la réduction d’impôt est donc de 210 000 €.
Sur 9 ans, ils bénéficieront d’une réduction d’impôt de 37 800 € (18/100 X 210 000), soit 4 200 € par an. N’étant imposable que de 4 000 € par an, ils n’auront pas d’impôt à payer sur ces 9 années.
S’ils souhaitent prolonger à 12 ans, ils bénéficieront d’une réduction d'impôt de 3 % à partir de la 10ème année, soit 2 100 € par an. À partir de la 10ème année, ce couple paiera donc des impôts à hauteur de 1 900 € par an.
Exemple d’un investissement Pinel sur 9 ans en 2023
Avec le même exemple, pour une acquisition réalisée à partir du premier janvier 2023, voici ce que cela donne.
Ici, la réduction d’impôt sera de 15 % sur 9 ans, soit une réduction de 31 500 € (15/100 X 210 000), soit 3 500 € par an. Dans ce cas de figure, ils devront payer 500 € d’impôts par an.
S’ils prolongent la période de location à 12 ans, la réduction d’impôt sera de 2,5 % (17,5 % - 15 %) pour les trois dernières années soit 5 250 € sur trois ans. À partir de la 10ème année, ils auront une réduction d’impôt de 1 750 €, et devront donc payer 2 250 € (4 000 - 1750) d’impôts.
Le dispositif de la loi Pinel est donc très avantageux pour le contribuable, même si ces avantages vont décroître à partir de 2023. Si vous souhaitez réaliser un investissement locatif via ce mécanisme de défiscalisation, et profiter au maximum des avantages fiscaux, c’est le moment de vous lancer.
Le prix de revient : une notion primordiale pour défiscaliser en loi Pinel
Afin de calculer la réduction d’impôt que vous pouvez obtenir grâce au dispositif de la loi Pinel, l’administration fiscale va se baser sur le prix de revient, et non pas sur le coût d’acquisition du bien. C’est une excellente nouvelle pour les contribuables, car les frais annexes de l’acquisition sont compris dans la réduction d’impôt.
Prix de revient = prix de l’acquisition + frais annexes (frais de notaire + frais d'agence)
Le dispositif de la loi Pinel s’applique à différents types de logement. Voici le calcul du prix de revient pour chaque type de bien :
- acquisition d’un logement neuf ou en VEFA : prix de revient = prix d’achat + frais annexes (frais de notaire + commissions d’agence) ;
- acquisition d’un logement inachevé : prix de revient = prix d’achat + frais annexes + travaux d’achèvement du bien + travaux d’aménagement intérieur ;
- réhabilitation ou transformation d’un logement : prix de revient = prix d’achat + frais annexes + montant des travaux de rénovation ou de transformation ;
- construction de logement neuf norme RT 2012 : prix de revient = prix d’achat du terrain constructible + coût de la construction et des équipements sanitaires et de chauffage.
D’autres frais annexes ne sont pas pris en compte dans le calcul de la réduction d’impôt : la TVA, la taxe de publicité foncière ou les droits d’enregistrement, et les commissions versées aux intermédiaires.
Pour que votre investissement locatif via le dispositif de la loi Pinel soit un véritable succès, il est important de bien anticiper la réduction d’impôt que vous pouvez espérer. Tout d’abord, vérifiez que vous respectez les plafonds du calcul de la réduction d’impôt. Ensuite, choisissez en fonction de votre imposition, la période de location qui vous correspond le mieux. Enfin, gardez à l’esprit que la base du calcul de la réduction d’impôt se fait sur le coût de revient, qui est nettement supérieur au coût d’acquisition du bien immobilier.
