L’achat d’un bien immobilier à visée locative vous donne différentes possibilités selon votre projet. Il permet de réaliser votre investissement locatif tout en bénéficiant de nombreux atouts financiers et fiscaux.
Avec ses conseils et informations, le guide de l’investissement locatif Ooinvestir vous accompagne dans la réussite de votre placement immobilier !
Investir dans l'immobilier locatif, de nombreuses opportunités
Pour maximiser la rentabilité de votre investissement immobilier, le gouvernement a mis en place divers dispositifs pour réduire une partie de votre impôt. Avec un appartement dans l’ancien ou dans le neuf, en location vide ou meublée, ils apportent différents avantages fiscaux.
Pour chacun, il est essentiel d’étudier avec soin votre capacité financière et la rentabilité potentielle du bien locatif. Le guide de l’investissement locatif détaille les différentes étapes et les choix à réaliser pour optimiser la réussite de votre investissement.
La loi Pinel
Créée en 2014, la loi Pinel est réservée aux zones géographiques les plus tendues. Seules les villes où l’offre de location est largement inférieure à la demande sont éligibles. De cette manière, le gouvernement encourage la création de logements neufs sur ces secteurs.
En contrepartie, la loi Pinel offre un avantage fiscal important qui varie en fonction de la période d’engagement de location et des sommes investies :
- location de 6 ans : taux de 12 % sur le prix du bien immobilier ;
- location de 9 ans : taux de 18 % sur le prix du bien immobilier ;
- location de 12 ans : taux de 21 % sur le prix du bien immobilier.
La loi Pinel s’applique jusqu’à une limite de 300 000 € par an et de 5 500 € du m². Il est possible de réaliser un investissement plus important mais la défiscalisation s’arrête au-delà de ces sommes. Vous pouvez ainsi espérer obtenir jusqu’à 63 000 € de réduction d’impôt sur 12 ans.
Pour investir en loi Pinel, vous devez respecter différentes conditions, dont 2 plafonds : l’un pour fixer votre loyer, l’autre pour sélectionner le locataire en fonction de ses ressources.
Ce dispositif s’impose comme un moyen idéal pour vous constituer un patrimoine, préparer votre retraite et vous procurer un complément de revenus.
La loi Pinel permet de louer un appartement à vos proches, tant qu’ils ne font pas partie de votre foyer fiscal.
La loi Denormandie
La loi Denormandie est assez semblable à la loi Pinel. Principale nuance : elle se concentre sur les logements dans l’immobilier ancien. Pour y prétendre, il est impératif de réaliser d’importants travaux de rénovation, à hauteur de 25 % de l’investissement global.
Le dispositif cible les secteurs dont le marché immobilier a besoin d’être dynamisé. Plusieurs centaines de villes de taille moyenne sont concernées. La fiscalité et les périodes d’engagement sont identiques à celles de la loi Pinel.
Un investissement en loi Denormandie doit prendre en compte les mêmes plafonds que la loi Pinel. Il est également soumis à des zones éligibles bien précises et ne peut être réalisé sur l’ensemble du territoire français.
La loi Censi-Bouvard
L’avantage fiscal du dispositif Censi-Bouvard impose un engagement minimum de 9 ans de location pour les appartements éligibles. Un contrat de bail commercial est alors signé avec l’exploitant de la résidence de services sélectionnée. Qu’il s’agisse d’une résidence étudiante, d’un établissement pour personnes âgées dépendantes ou d’une résidence de seniors, vous bénéficiez d’une défiscalisation équivalente à 11 % du coût d’acquisition HT. Tout comme la loi Pinel, la réduction d’impôt de la loi Censi-Bouvard s’applique dans la limite d’un montant de 300 000 € par an et par foyer fiscal. À cela s’ajoute la récupération de la TVA avec une pleine acquisition basée sur 20 ans de possession du bien immobilier.
Réservée aux appartements neufs ou réhabilités en résidences de services, la loi Censi-Bouvard combine une réduction d’impôt avec les atouts du statut LMNP (loueur meublé non professionnel). Un investissement dans le cadre de la location meublée vous permet de choisir entre 2 régimes fiscaux.
En tant que propriétaire loueur en meublé non professionnel (LMNP), vous pouvez opter pour le régime micro-BIC à condition de rester sous un montant maximal de 72 600 euros de recettes à l’année. Déclarées en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC), elles permettent de bénéficier d’un abattement automatique de 50 % sur vos revenus perçus. Une solution très avantageuse si vous n’avez eu que peu de charges.
Autre possibilité : choisir le régime réel et ainsi déduire la totalité des charges de l’année. Il peut s’agir des travaux effectués, de l’entretien, des frais de copropriété, de l’achat de mobilier, du montant de l’assurance et des intérêts d’emprunts.
À vos calculs pour déterminer quelle formule serait la plus intéressante dans votre situation !
La loi Malraux
Destinée à l’immobilier ancien, la loi Malraux s’applique dans le cadre de la rénovation de logements situés dans les sites patrimoniaux remarquables. Les avantages fiscaux accordés correspondent à 30 % du montant des travaux réalisés. Il est possible de bénéficier de la loi Malraux dans la limite de 400 000 € de travaux sur une durée de 4 ans.
La location en meublé non professionnel (LMNP)
Ouvert à tous les contribuables, le statut LMNP offre un fonctionnement souple, dans le neuf comme dans l’ancien. Avec un maximum de 23 000 € de revenus locatifs par an, il permet de déclarer les revenus de votre activité en tant que bénéfices industriels et commerciaux (BIC). Il procure d’intéressants atouts sur le plan fiscal avec 2 possibilités :
- le régime micro-BIC et son abattement automatique de 50 % ;
- le régime réel qui permet de déduire l’ensemble de vos charges.
La location nue
Avec un bail minimum de 3 ans, la location nue simplifie votre investissement avec seulement des sanitaires, une salle d’eau et la structure d’une cuisine à fournir. Si vos revenus locatifs ne dépassent pas 15 000 € par an, le régime forfaitaire vous offre un abattement de 30 %. Au-delà de ce montant de recettes, le régime réel vous permet de déduire toutes vos charges.
Guide de l'investissement locatif : le support de référence pour votre investissement
Pour s’assurer du bon rendement de votre investissement immobilier, ne négligez aucun détail ! Avec ce guide, Ooinvestir vous épaule étape par étape pour parfaitement maîtriser toutes les facettes de votre investissement locatif avant de vous lancer. Il aborde les différents critères essentiels de votre projet pour optimiser vos choix et maximiser les chances de réussite.
Feuille de route pour votre investissement immobilier, il vous éclaire depuis la sélection du logement jusqu’aux spécificités de la défiscalisation. En plus de la liste des conditions d’éligibilité de chaque dispositif, il offre un éclairage sur le processus de déclaration et les bonnes pratiques pour faire fructifier votre patrimoine de manière pérenne.
La préparation de votre investissement
Suivez le guide pour constituer votre plan de financement en fonction de vos objectifs patrimoniaux et votre budget. Votre investissement peut dépendre de nombreux besoins :
- réduire votre imposition ;
- investir en vue de la retraite ;
- loger un proche ;
- prévoir d’habiter le bien d’ici quelques années ;
- revendre pour investir à nouveau…
Le budget va également permettre d’affiner la recherche de votre bien immobilier. Dans le neuf comme dans l’ancien, le coût de votre projet ne doit pas être trop élevé pour assurer votre sécurité financière. Il doit cependant vous permettre de dégager une rentabilité intéressante. Outre le choix de la solution la plus adaptée, il convient de déterminer la zone ciblée, ainsi que le type de locataire. Il existe des spécialistes pour vous accompagner et vous épauler dans votre projet d’investissement locatif.
Le choix du bien immobilier et de son emplacement
Pour obtenir un rendement intéressant avec votre investissement locatif en loi Pinel, Censi-Bouvard, Denormandie ou Malraux, vous devez être très rigoureux dans le choix de votre bien locatif. Détaillés dans le guide Ooinvestir, les nombreux critères jouent un rôle primordial.
Le type de résidence entre en compte, mais aussi le prix, la zone géographique, le quartier, les transports, les commerces de proximité et bien d’autres. Votre projet doit correspondre à votre budget. Dans l’idéal, la mensualité de crédit est couverte par le loyer et par la réduction d’impôt. La qualité du bâtiment et du logement est également importante. Si vous optez pour un appartement à réhabiliter, il faut chiffrer avec précision le montant des travaux nécessaires. Il est parfois judicieux de privilégier un bien immobilier plus onéreux, s’il est situé dans un quartier très attractif.
Dans le cadre de la loi Censi-Bouvard, le choix de la société de gestion constitue un point important pour s’assurer un investissement sans contraintes tout au long de l’engagement de location. La qualité des prestations permet de maintenir un haut niveau de satisfaction des locataires.
Les points essentiels pour la réussite de votre investissement locatif
Si l’analyse du marché immobilier de la ville ou du secteur souhaité est primordiale, d’autres principes entrent en compte lors de la réalisation d’un investissement locatif. Avec son guide, Ooinvestir apporte un éclairage sur les principaux critères à vérifier lors de vos visites de logements potentiels. Il reprend en détail les spécificités de la location meublée et non meublée, du neuf et de l’ancien, de la copropriété et des divers types de baux. Enfin, il fournit un accompagnement sur la manière de déclarer votre investissement et d’obtenir une diminution de vos impôts selon le dispositif sélectionné.
- 4 dispositifs d’investissement locatif sont à votre disposition pour vous créer un patrimoine et réduire votre imposition annuelle : la loi Pinel, la loi Denormandie, la loi Censi-Bouvard et la loi Malraux.
- Le choix du dispositif s’effectue en fonction de votre budget et de vos objectifs patrimoniaux.
- En location nue comme en location meublée, vous pouvez déduire de votre revenu imposable l’intégralité de vos charges ou opter pour un abattement forfaitaire (30 % en location nue, 50 % en meublée)
- Le guide Ooinvestir de l’investissement locatif vous apporte tous les renseignements utiles pour optimiser la rentabilité de votre opération.
