Investir dans un parking : avantages et inconvénients

Les métropoles européennes font face à une réelle pénurie de places de stationnement. Avec un nombre toujours plus élevé de personnes qui y vivent et y travaillent, les espaces pour garer les véhicules se raréfient. Dans ce contexte, investir dans un parking constitue a priori une opportunité à saisir. Mais comme tout investissement, cela peut comporter certains pièges... Ooinvestir vous en dit plus sur ce marché en pleine expansion.

Les caractéristiques de l'investissement dans un parking

Comme tout bien immobilier, le prix d’une place de parking varie en fonction de son emplacement (centre-ville ou périphérie, immeuble neuf ou ancien). Il peut également dépendre selon d’autres critères : couvert ou non, individuel ou collectif, avec ou sans box.

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Côté rentabilité, l’investissement dans un parking est généralement très intéressant. Le taux dépend non seulement du prix d’achat mais aussi du montant du loyer espéré. En moyenne, le taux de rendement des parkings s’élève à 6 % mais peut largement dépasser les 10 % dans certaines zones géographiques.

Pour vous assurer de la rentabilité de votre parking, le choix de la localisation est déterminant. Il est recommandé d’acheter dans un secteur où les possibilités de stationnement sont limitées. Par exemple, la demande est plus forte en centre-ville qu’en périphérie. Avant d’investir, vous devez vous intéresser à tout ce qui facilite le déplacement et le stationnement des habitants et qui, de ce fait, réduit le besoin d’un parking. Il s’agit notamment de :

• la proximité de transports en commun ;
• un réseau de pistes cyclables développé ;
• les logements intégrant un ou plusieurs parkings ;
• un centre commercial proposant un parking gratuit, etc.

En outre, il est primordial de veiller à la sécurité des lieux. Préférez donc un parking couvert, avec si possible, un box fermé. Optez également pour un parking à l’accessibilité pratique. Un emplacement au premier sous-sol, par exemple, est idéal. Autres aspects non négligeables l’entretien de l’immeuble et les risques d’inondations. Renseignez-vous en consultant les derniers procès-verbaux d’assemblée générale de copropriété.

Acquisition d'un parking : quelles sont les charges ?

Si le rendement de l’investissement en parking est réputé attractif, pour bien évaluer l’intérêt d’un tel placement, il faut s’intéresser aux charges.

Elles incluent les frais d’acquisition (émoluments, droits d’enregistrement, TVA, charges annexes) et les frais annuels. En effet, la location  d’un box, d'un parking ou d’un garage est soumise à :

• la taxe d’habitation (à payer par les locataires) ;
• la taxe foncière (payable par les propriétaires) ;
• la TVA.

La taxe d’habitation n’est pas due lorsque le parking se situe à plus d’1 kilomètre de la résidence.

En dehors de ces frais, d’autres dépenses peuvent découler de cet investissement, notamment :

• les intérêts d’emprunts ;
• l’assurance du crédit ;
• la TVA sur les revenus locatifs ;
• les charges relatives à la gestion locative (en cas de délégation).

La fiscalité des revenus fonciers est applicable aux parkings. Si vos revenus locatifs sont inférieurs à 15 000 € par an, ils seront soumis au régime du micro-foncier et bénéficieront d'un abattement de 30 %. S’ils dépassent les 15 000 €, vous serez alors soumis au régime réel. En outre, en tant que propriété immobilière, le parking entre dans le patrimoine taxable à l’IFI.

Investir dans un parking : quels sont les régimes locatifs possibles ?

Le bail de location d’un parking ou d’un garage n’est pas forcément soumis aux règles du bail d’habitation, sauf cas particuliers. Le régime légal applicable varie si l’emplacement fait l’objet d’un contrat spécifique (location séparée) ou s’il constitue l’annexe d’un contrat portant sur un local ou un logement (location liée à un bail résidentiel, commercial ou professionnel).

Si le parking est loué indépendamment de tout autre logement ou local, le contrat de bail relève du droit commun des baux (bail civil). Il est régi par les articles 1708 et suivants du Code civil. La liberté contractuelle est la règle, tant sur la durée du bail que sur ses modalités.

Si le parking, le garage ou le box dépend d’un logement vide ou meublé, il ne fait pas l’objet d’un contrat spécifique mais est annexé au bail portant sur le logement. De ce fait, il est soumis au droit des baux résidentiels, encadré par la loi du 6 juillet 1989 et la loi Alur du 24 mars 2014.

Enfin, si le parking dépend d’un local qui fait l’objet d’un bail commercial ou professionnel, les règles qui s’appliquent à ces contrats spécifiques est également applicable au parking (articles L.145-1 et suivants du Code de commerce relatifs aux baux commerciaux).

Investissement locatif dans un parking : les avantages

Investir dans un parking : un placement idéal pour les investisseurs débutant dans l’immobilier ! C’est aussi un bon moyen de diversifier votre patrimoine. En effet, il s’agit d’une opération moins contraignante qu'investir dans un autre bien immobilier.

Le montant pour faire l’acquisition d’une place de parking est beaucoup plus faible que celui à débourser pour l’achat d’un appartement, par exemple. L’investissement dans un parking est également assez passif. En dehors du suivi des loyers ou encore de la recherche d’un locataire, vous n’aurez que peu de gestion à assurer. Il est donc possible de le gérer seul, sans faire appel à un professionnel. De même, ce placement n’engendre pratiquement aucune dépense d’entretien et génère peu de charges.

En outre, l’investissement dans les parkings et garages propose un rendement brut parmi les plus hauts de l’immobilier (en moyenne 6 à 7 %). Aussi, il présente des conditions de location plus souples que pour un logement ou un local commercial :

• loyers non plafonnés ;
• aucune durée obligatoire pour le bail ;
• préavis n’excédant pas 1 mois ;
• possibilité de donner congé librement et sans motif à chaque échéance.

De plus, cet investissement présente un faible risque d’impayé par rapport aux autres biens immobiliers, bien qu’il ne faille pas totalement l’exclure. Et dans l’hypothèse où une telle situation se produirait, il vous suffira de donner congé au locataire.

Par ailleurs, une exonération de la plus-value est possible en cas de revente du parking, si la vente est inférieure à 15 000 euros.

Investissement locatif dans un parking : les inconvénients

Si l’investissement dans des parkings ou des garages présente de nombreux avantages, il comporte toutefois quelques risques. Tout d’abord, ce secteur attire de plus en plus d’investisseurs, ce qui conduit à une hausse significative des prix. En Île-de-France par exemple, le coût moyen d’une place pour garer son véhicule est passé de 12 200 € à 20 200 €, soit une augmentation de 65 % entre 1998 et 2018. Et les prix continuent de grimper.

Par ailleurs, dans certaines métropoles dont Paris, des mesures visent à limiter la place de la voiture et ainsi à réduire la demande en parkings privés :

• interdiction de l’accès au centre-ville ;
• incitation à la marche, aux transports en commun, ou aux services de covoiturage ;
• nouveaux logements construits avec parking.

En effet, avec les nouvelles préoccupations environnementales liées aux enjeux climatiques, les grandes villes cherchent à développer des alternatives à l’automobile pour réduire leur empreinte carbone. Avec des voitures ainsi reléguées des centres-villes, un investissement locatif en parkings peut s’avérer risqué.

En revanche, les voitures électriques sont plus favorablement accueillies. L’installation de points de recharge s’accélère d’ailleurs dans les villes, qui sont de plus en plus nombreuses à proposer des alternatives aux voitures classiques.

Pour améliorer l’attractivité de votre parking, vous pouvez vous aussi accompagner la transition en investissant dans des infrastructures de recharges pour véhicules électriques (IRVE). Attention, cela représente toutefois un coût à ne pas négliger :

• l’acquisition et la mise en service des bornes ;
• l’entretien, la maintenance et la réparation des terminaux ;
• la supervision : contrôle de l’état des bornes, monétisation, sessions de recharge, management de l’énergie et de la consommation d’électricité, …
• etc.

Une autre limite au projet dans l’immobilier locatif de parkings : le coût élevé des frais de notaire par rapport à la surface achetée. En effet, ceux-ci sont calculés 2 bases : l’une fixe et l’autre proportionnelle au prix d’achat. Les frais de notaire peuvent représenter jusqu’à 20 % de la somme d’acquisition.

1. Comme tout bien immobilier, le prix d’une place de stationnement dépend de son emplacement, de sa taille et de ses caractéristiques.
2. La fiscalité applicable correspond aux revenus fonciers. Le bail civil correspond le mieux à cette opération.
3. Investir dans un parking peut s’avérer une bonne idée pour les petits investisseurs qui souhaitent mettre de l’argent dans un placement rentable et sûr. En plus d’un budget limité à l’achat, un parking ou un garage demande peu d’entretien et génère peu de charges
4. Il est primordial de bien étudier son projet (localisation, sécurité, loyers, gestion locative type de parking, etc.) afin de saisir les bonnes opportunités.