Achat d'une forêt : pour quel type d'investisseur ?
Sommaire
À la recherche d’investissements immobiliers différents de ceux proposés par votre banque ? Pourquoi ne pas faire l’acquisition d’une forêt : en plus d’offrir des avantages fiscaux sous condition, l’achat d’une propriété forestière s’accompagne de nouveaux revenus et de la possibilité de la transmettre à vos descendants à moindres frais.
Faites-vous partie de cette famille d’investisseurs ? Ooinvestir vous donne la réponse dans cet article.
Connaître les spécificités de l'investissement en forêt
Qu’est-ce qu’une forêt ? Comment est réparti le marché forestier ? Comment faire pour acheter une forêt ? Voilà les spécificités à connaître avant de se lancer dans un projet d’investissement forestier.
Qu’est-ce qu’une forêt ?
Selon l’Institut National de l’information géographique et forestière (IGN), une forêt se définit comme « un territoire occupant une superficie d’au moins 50 ares avec des arbres capables d’atteindre une hauteur supérieure à 5 mètres à maturité, un couvert arboré de plus de 10 % et une largeur moyenne d’au moins 20 mètres. »
Les surfaces inférieures à 0,5 ha sont considérées comme des bosquets.
La répartition du marché forestier en France
En France les forêts représentent 31 % du territoire métropolitain pour un total de 17 millions d’hectares (ha). Ce chiffre ne cesse d’augmenter depuis plus d’un siècle. Avec une augmentation de 50 000 hectares par an en moyenne entre 1908 et 1985, le territoire français a vu sa surface boisée se développer à grande vitesse.
L’année 1985 marque un véritable tournant avec l’accélération de cette dynamique. Suite aux nombreuses politiques de boisement et de reboisement et l’exode rural, la surface supplémentaire annuelle a encore augmenté, passant de 50 000 ha à 80 000 ha. Résultat : 2,8 millions d’ha ont poussé entre 1985 et 2021.
Malgré ces nouvelles surfaces, la propriété des forêts reste très inégale en France :
|
Nombre d’hectares |
Pourcentage |
Propriété |
|---|---|---|
|
12,7 millions |
75 % |
Forêts privées |
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2,8 millions |
16 % |
Forêts communales (communes et collectivités territoriales) |
|
1,5 million |
9 % |
Forêts domaniales (État) |
Source : IGN
Inégalité aussi en matière de taux de boisement, puisque les régions méridionales sont plus boisées que les régions septentrionales.
Comment faire pour acheter une forêt ?
Réputés pour faire partie des placements « plaisir » comme le vin, les investissements forestiers affichent une particularité : les ventes sont rares et les forêts restent souvent dans le patrimoine familial. Selon le Centre national de la propriété forestière (CNPF), les ventes annuelles de forêts représentent 1 % de la surface totale privée. Alors comment faire ?
Pour trouver des parcelles à vendre, vous pouvez entrer en contact avec :
- les notaires ;
- les coopératives forestières ;
- les syndicats des propriétaires forestiers ;
- les experts forestiers recensés sur le site du centre national de la propriété forestière de votre région ;
- les agences immobilières spécialisées dans ce domaine.
La gestion de votre parc forestier représente le plus gros risque dans ce type d’investissement. Faites-vous accompagner par des experts qui se chargeront de l’exploitation, de l’entretien, des travaux, etc.
Vous avez aussi la possibilité d’investir dans des groupements forestiers. Il en existe de 2 types :
- les groupements forestiers d’investissement (GFI) ;
- les groupements fonciers forestiers (GFF).
Ici, le principe est le même qu’une société civile immobilière (SCI). Chaque investisseur investit avec son propre capital (à partir de quelques milliers d’euros) en faisant l’acquisition de parts dans la société. L’avantage de ce type de structure ? Mutualiser les risques, faciliter la gestion (des experts forestiers s’en chargent) et bénéficier d’une certaine assurance en matière de revenus.
Pour être sûr de choisir un bon GFI, fiez-vous au label Greenfin.
Quel budget pour investir dans la forêt ?
En France, le prix moyen d’un hectare de forêt non bâti s’élève à 4 190 €. Mais le marché forestier affiche une grande diversité de prix, de 620 euros/ha jusqu’à 12 470 euros/ha, soit presque 3 fois plus cher que la moyenne nationale (source : Centre national de la propriété forestière).
Comment expliquer de tels écarts ? Différents facteurs permettent de les comprendre :
- l’essence de bois dominante de la parcelle ;
- son emplacement (il existe de grandes disparités régionales) ;
- sa facilité d’exploitation ;
- la concurrence entre acheteurs :
- etc.
L’investissement forestier demeure un placement à long terme. Vous devez prévoir entre 25 et 50 ha et privilégier des essences de qualité (environ 10 000 €/ha), soit entre 250 000 et 500 000 euros pour assurer une bonne rentabilité. À titre d’exemple, le chêne est le bois qui dispose de la plus forte valeur sur le marché : 164 €/m3.
Un investissement dans une forêt vous offre un rendement brut entre 1 et 3 %. Dans un GFI, ce rendement avoisine plutôt les 2 %.
Investir dans la forêt : un placement long terme
Si vous envisagez de réaliser un placement financier dans une forêt, n’espérez pas une rentabilité à court terme. Votre propriété vous apportera des revenus irréguliers car la gestion et l’exploitation d’une forêt demandent du temps (plusieurs décennies selon la nature de votre forêt et les bois qui la composent). C’est d’ailleurs pour cette raison que les forêts privées restent généralement dans les mains de la même famille qui en assure la gestion depuis plusieurs générations.
Notez que les 10 premières années d’exploitation sont généralement réservées aux semis. Durant cette décennie, il faut protéger vos jeunes plants pour que vous puissiez réaliser les premières coupes.
Les propriétaires de forêts dont la surface est supérieure à 25 hectares doivent disposer d’un plan simple de gestion (PSG) agréé par l’administration forestière et s’engager à adhérer à un organisme de certification forestière, comme le Programme de reconnaissance des certifications forestières (PEFC).
Profiter d'une fiscalité avantageuse
Parmi les avantages d’un investissement forestier, celui de la fiscalité allégée ressort le plus souvent. Mais pour en profiter, vous devez investir dans un groupement forestier (GFI ou GFF).
L’impôt sur le revenu
L’exploitation de votre forêt peut vous générer des revenus, qui seront imposés. Mais l’administration fiscale offre un coup de pouce à tous les propriétaires d’une forêt ou de parts dans un groupement forestier. Ici, 2 lois priment :
- la loi Madelin ;
- la loi DELI.
La loi Madelin (ou IR/PME)
Toutes vos parts achetées dans un groupement forestier bénéficient d’une réduction d’impôt à hauteur de 25 % (contre 18 % avant). Mais attention, ces réductions sont plafonnées à :
- 50 000 €/an pour une personne seule (soit une réduction maximum de 12 500 euros) ;
- 100 000 €/an pour un couple (soit une réduction maximum de 25 000 euros).
De plus, vous devez garder vos parts pendant une durée minimum de 5 ans ½ à 7 ans si vous voulez profiter de cet avantage fiscal.
La loi DEFI
Dans le cadre du dispositif d’encouragement fiscal à l’investissement forestier (DEFI), vos parts nouvelles peuvent être défiscalisées à hauteur de 18 %. Cependant, vous devez garder vos parts pendant une durée minimum de 8 ans et votre investissement est plafonné à :
- 5 700 €/an pour une personne seule ;
- 11 400 €/an pour un couple
Cette réduction d’impôt a été prolongée jusqu’à la fin de l’année 2022.
L’impôt sur la fortune immobilière (IFI)
Si vous avez fait l’acquisition de parts dans un GFI et que vous êtes redevable de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI), un investissement forestier vous octroie un gros avantage : celui de bénéficier d’un abattement de 75 % sur la valeur vénale de la forêt ou de vos parts dans un groupement forestier.
Certaines conditions doivent toutefois être respectées :
- vous devez conserver votre propriété ou vos parts pendant 30 ans ;
- vous devez conserver vos parts dans un GFF pendant 2 ans.
Préparer sa succession avec l'achat de forêt
La pierre et le bois présentent de nombreux points communs. Avec ces 2 placements, vous pariez sur l’avenir, sur la valorisation de votre patrimoine et sur des revenus (réguliers avec les loyers ou irréguliers avec la vente de votre bois) pour financer votre projet immobilier. Mais surtout, vous prévoyez l’avenir en intégrant ce patrimoine immobilier à votre succession.
Avec une bonne nouvelle pour les investisseurs ! Le capital investi dans un groupement forestier assure un abattement de 75 % sur vos droits de donation et de succession, et ce sans aucune limite de montant.
Lors de la vente d’un bois ou d’une forêt, le particulier candidat à l’achat n’est pas prioritaire. Les voisins, la commune ou même l’État peuvent faire valoir leurs droits de préférence et de préemption pour en faire l’acquisition.
- L’investissement forestier nécessite une connaissance des spécificités du marché. Renseignez-vous avant de vous lancer pour choisir le type de placement qui vous correspond.
- En acquisition de parcelles, comptez entre 250 000 et 500 000 euros d’investissement pour obtenir une bonne rentabilité. Si vous préférez investir un montant moindre, optez pour un groupement forestier, par exemple avec le label Greenfin.
- Grâce à votre investissement forestier vous pouvez, sous conditions, bénéficier d’avantages fiscaux sur votre impôt sur le revenu ou votre impôt sur la fortune immobilière.
