Comment et où investir dans une résidence étudiante en France ?

En matière d'immobilier locatif, les résidences étudiantes sont des opportunités d’affaires très intéressantes. Les demandes de logements étudiants sont légion en France. Cette forte demande fait de l'hexagone un lieu privilégié pour réaliser un investissement immobilier dans les résidences étudiantes, avec à la clé des avantages fiscaux non négligeables. Pour en savoir plus sur les villes favorables à un tel investissement locatif, Ooinvestir fait le point avec clarté et sans détour !

Comment investir dans une résidence étudiante ?

Avant d’investir dans l'immobilier locatif via une résidence étudiante en France, vous devez, en tant qu’investisseur, connaître les critères pour bénéficier pleinement de ses avantages. Elles concernent généralement la sélection de la résidence, le choix du gérant et l’évaluation de la rentabilité objective.

Les principaux critères de sélection de la résidence

La résidence est la base sur laquelle repose l’essence même de l’investissement. Il est donc nécessaire de s’assurer qu’elle dispose de tous les atouts capables de faire d’elle le bien immobilier qui convient aux futurs locataires de ces logements étudiants. L’emplacement de la résidence de services est déterminant. Pour cela, elle doit : 

• être à proximité d’un campus ou d’une grande école ;
• disposer d'un environnement immédiat dynamique (commerces, services, transports en commun, etc.) ;
• être qualitativement bien construite (normes de sécurité, architecture, confort, etc.).

Le choix du gérant

La présence d’un gestionnaire est primordiale dans le processus de gestion de la résidence étudiante. Il est donc nécessaire que ce dernier soit fiable et compétent. Avant de vous engager avec un gestionnaire immobilier, pensez à vérifier :

• sa capacité à honorer ses engagements sur le plan commercial ;
• son expérience professionnelle ;
• sa durée d’existence sur le marché ;
• ses références ainsi que le montant de son capital social.

La signature du bail

La signature du bail est une étape délicate du processus. Il est conseillé d’avoir recours à un avocat indépendant ou à un fiscaliste pour une étude approfondie du bail et une analyse des avantages que vous pouvez en tirer. Il prend en compte les responsabilités de chaque partie, les garanties et leur coût ainsi que les conditions de sortie. 

Dans quelles villes investir en France ?

Deux catégories se dégagent alors avec d'un côté les grandes agglomérations estudiantines et de l'autre les villes moyennes étudiantes.

Les grandes agglomérations étudiantes

Parmi les grandes villes susceptibles d’accueillir massivement des étudiants, il est intéressant d'évoquer :

• un investissement immobilier à Lille ;
• un investissement immobilier à  Lyon ;
• un investissement immobilier à Aix ou un investissement à Marseille ;
• un investissement immobilier à  Toulouse. 

Elles ont toutes pour avantage de disposer d'un bassin d'emploi porteur, d'un réseau de transports dynamique, d'une offre culturelle pléthorique et d'une qualité de vie indéniable. Tout pour satisfaire un public d'étudiants ! 

L'avantage pour l'investisseur que vous êtes se trouve pour ainsi dire dans la rançon du succès de ces villes, puisqu’elles souffrent toutes d'une faiblesse de l'offre en matière de logements étudiants.

• À Lille coexistent une forte présence d’étudiants et un faible nombre de résidences universitaires. Ce seul facteur est une raison pour laquelle il est intéressant d'investir dans cette ville. À titre d'exemple chiffré, le nombre d'étudiants a progressé de 20 % entre 2008 et 2018;
• Lyon est, en tant que 2e ville étudiante de France, caractérisé par le fait d'accueillir beaucoup d'étudiants étrangers séduits par ses multiples formations de qualité et sa richesse culturelle. Il s'agit d'une ville particulièrement dynamique avec tous les ans pas moins de 1,5 million de touristes et 75 festivals. Avec toute cette affluence, il y a l'évidence une insuffisance de l’offre de résidence étudiante ;
• À Aix-Marseille , l’avantage en termes d'investissement est lié au nombre d’étudiants qui y sont accueillis chaque année. Cela suppose donc une demande élevée de résidence universitaire malgré des logements aux loyers relativement chers. Un étudiant y paye un loyer de 507 euros en moyenne ;
• Toulouse est une agglomération où la demande est forte du fait d'une augmentation de la population étudiante de 23 % en 10 ans, mais la réponse n’est pas conséquente. Autrement dit, malgré une population jeune, il est observé une pénurie de résidences étudiantes dans cette partie de la France alors même que les loyers sont relativement abordables.

Les villes moyennes étudiantes

Les villes d’Angers, de Rennes et de Clermont-Ferrand sont des villes moyennes où l’investissement en résidence étudiante s'avère être une excellente idée. À taille humaine tout en disposant d'un bassin d'emploi et d'une offre de formations plurielle, elles cumulent les avantages à même d'attirer un public en province, mais à la recherche d'un confort de vie hors des grandes agglomérations. Il y fait bon y étudier !

• Rennes présente de nombreux avantages économiques (bassin d'emploi, démographie, etc.). La rentabilité qu’elle offre est de 3 à 3,5 % ;
• Dans le centre-ville d’Angers, le mètre carré avoisine les 2100 € en moyenne . Le réaménagement de la ville et sa croissance démographique attirent de plus en plus une population estudiantine de par sa douceur de vivre  ;
• La ville de Clermont-Ferrand compte près de 40 000 étudiants et de nombreux avantages en termes de prix des loyers. Avec 6 écoles supérieures et deux universités, le marché des résidences étudiantes ne répond pas avec une suffisante efficacité à la demande.

Pourquoi investir dans une résidence étudiante ?

Lorsque vous décidez d'opérer un investissement immobilier dans des résidences étudiantes, vous optez alors pour un placement aux nombreux avantages. Tout d’abord, et cela apparaît comme une évidence absolue, il faut savoir qu’il y a toujours des étudiants à la recherche d'un logement offrant en parallèle des services pour eux. Chaque année, la demande se fait plus présente et insistante. Pourquoi ? Du fait notamment de la forte augmentation du nombre d'étudiants depuis 2010 avec un haut niveau qui devrait se maintenir jusqu'en 2030. C’est pourquoi l’investissement dans les résidences de services pour un public étudiant constitue un bon placement, comme l'y invitent d'ailleurs la Censi-Bouvard allié au statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP). 

Outre cet aspect relatif à la forte demande de logements, il convient de retenir que l’investissement locatif dans ce type de logements étudiants garantit des avantages fiscaux particulièrement intéressants. En effet, l’investisseur dans ce cas précis détient, à travers un bail commercial avec le gestionnaire de la résidence, la garantie de percevoir les loyers pendant 9 ans et une défiscalisation de 11 % du prix de revient du bien immobilier.

Via un investissement locatif dans une résidence de services, la loi Censi-Bouvard permet au détenteur de percevoir des loyers et de récupérer la TVA sur le prix d’achat des logements étudiants. Sur la base du bail commercial défini, il offre également l'opportunité de faire des économies d’impôts sur les recettes obtenues grâce au statut LMNP.

La troisième raison pour laquelle investir dans une résidence étudiante en France s'avère très rentable est liée à l’avantage très appréciable de délégation de la gestion locative en loi Censi-Bouvard. L’exploitant spécialisé de la résidence étudiante se charge alors des visites, de la mise en location et du versement des loyers par l'étudiant locataire. Durant 9 ans, le futur acquéreur du logement étudiant pourra payer son bien immobilier en s’appuyant sur les revenus locatifs issus de la résidence de service en combinant sa réduction d’impôt. 

Ooinvestir vous dit de l'achat d'un appartement en résidence étudiante en Censi-Bouvard

Lorsque la réduction est supérieure au montant des impôts annuel, le solde de la réduction fiscale est reporté sur les 6 années à venir.