Réussir sa gestion locative : ce qu'il faut faire !
Sommaire
Tout contribuable qui investit dans un bien immobilier s’interroge sur la manière de réaliser sa gestion locative. En fonction du dispositif de location ou de défiscalisation choisi, plusieurs éléments jouent un rôle important dans la rentabilité de l’investissement. Quelles étapes faut-il respecter ? Quelles sont les tâches liées à la gestion locative ? À qui faire appel pour s’en charger ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître les différentes solutions de gestion locative et les moyens à votre disposition pour la rendre efficace.
La mise en location du bien
Que vous veniez d’acquérir un logement ou que la livraison de votre appartement en VEFA (vente en état futur d’achèvement ou vente sur plan) soit imminente, il est temps de le proposer à la location.
La location classique
S’il n’y a pas de travaux prévus, vous connaissez déjà la date à laquelle il sera disponible. Il convient alors de déterminer le montant du loyer de votre appartement ou de votre maison.
Pour intéresser un potentiel locataire, celui-ci doit correspondre aux prix du marché. Vous pouvez aisément comparer le loyer des biens similaires proposés sur les sites Internet d’annonce immobilière ou demander conseil à un professionnel de l’immobilier. Avec une estimation récente du prix moyen au m² selon le secteur du bien locatif, vous disposez d’une bonne base pour établir le prix du loyer.
Attention : dans les zones très tendues comme Paris, un encadrement des loyers doit être respecté. Les plafonds sont définis selon le quartier, ainsi que le type logement et de location.
La location Pinel
Par ailleurs, si vous optez pour un investissement en loi Pinel, le loyer doit être calculé en fonction du plafond de la zone fiscale et de la surface de l’appartement. Sans un loyer conforme aux conditions du dispositif, le propriétaire ne peut pas bénéficier de la réduction d’impôt accordée.
La formule est la suivante : surface habitable x plafond Pinel x coefficient multiplicateur (= 0,7 + 19 / surface).
Les plafonds de loyers pour l’année 2021 sont :
- A bis : 17,55 €/m2 ;
- A : 13,04 €/m2 ;
- B1 : 10,51 €/m2.
Maintenant que vous avez défini le loyer exact, vous pouvez rédiger des annonces sur les différents sites spécialisés. Pour attirer le locataire idéal, il est recommandé de décrire le bien avec application. Des photos des pièces principales sont essentielles pour agrémenter votre annonce.
Les étapes à respecter pour louer votre bien
Diverses actions doivent impérativement être réalisées pour mettre en place la location de votre appartement ou votre maison.
Sélection de la cible
Selon les caractéristiques de votre logement, vous avez déjà en tête un certain type de locataire. Un appartement de 1 ou 2 pièces intéresse majoritairement les étudiants et les jeunes actifs. À l’inverse, une maison ou un grand appartement cible les familles ou la colocation. La 1re solution engendre généralement une durée de location plus courte que la 2nde. Ces choix doivent être effectués en amont pour correspondre à vos attentes en matière de gestion locative.
Publication de l’annonce et recherche du locataire
Suite à la publication des annonces, vous pouvez réaliser les visites vous-même où passer par une agence immobilière. Celle-ci peut se charger de vérifier la solvabilité des potentiels locataires avant la visite. Si vous recevez les dossiers de candidature, ils doivent impérativement être complétés avec :
- les 3 derniers bulletins de salaire ;
- un avis d’imposition ;
- une attestation de l'employeur.
Attention : dans le cadre d’un investissement locatif en loi Pinel, le locataire est soumis à un plafond de ressources à ne pas dépasser. C’est à vous de vérifier la conformité de ses revenus pour pouvoir bénéficier de l’avantage fiscal.
La rédaction du bail de location
Le bail a pour rôle de stipuler au propriétaire et au locataire les droits et les obligations de chacun. Sa durée varie en fonction du type de location :
- La location meublée est régie par un contrat d’un minimum de 1 an et reconductible à la fin de la période.
- La durée du bail en location vide est de 3 ans pour une personne physique et 6 ans s’il s’agit d’une SCI (société civile immobilière).
De nombreux modèles de baux de location existent en ligne pour vous aider. Dans tous les cas, ils doivent impérativement contenir les informations suivantes :
- les coordonnées du propriétaire et du locataire ;
- le montant du loyer ;
- la description du logement ;
- la liste des équipements présents ;
- les modalités de paiement et de révision ;
- le montant du dépôt de garantie.
En location nue, il est possible de réduire la durée du contrat à certaines conditions. Les raisons particulières sont un départ à la retraite, la nécessité de louer à un membre de la famille ou à la suite d’un retour de l’étranger.
Quelles sont les tâches récurrentes de la gestion locative ?
La gestion locative de votre bien immobilier implique de mener à bien diverses tâches courantes et administratives au fil des mois. En cas de changement de locataire, vous devez à nouveau effectuer les recherches, les annonces et les visites nécessaires. À cela s’ajoutent de nombreuses actions à réaliser :
- percevoir les loyers ;
- se charger des relances en cas de retard de paiement ;
- gérer les contrats des diverses assurances ;
- payer les charges de copropriété ;
- entretenir le logement et organiser les travaux ;
- envoyer les quittances ;
- effectuer une révision annuelle des loyers ;
- réaliser les déclarations fiscales…
À quel professionnel faire appel pour déléguer la gestion locative ?
Pour un propriétaire, réaliser seul la gestion locative d’un bien devient rapidement contraignant et chronophage. Plus encore si le logement est éloigné de votre lieu de résidence.
En plus des connaissances juridiques et fiscales nécessaires, confier la gestion locative à une agence spécialisée peut s’avérer rentable sur le long terme. Elle offre une gestion de bonne qualité et se charge de l’ensemble des démarches administratives, en temps et en heure. Vous pouvez ainsi vous concentrer sur votre propre métier en toute confiance. De la recherche du locataire à la rédaction du bail, en passant par la gestion des impayés et des divers paiements, l’agence peut se charger de l’ensemble des tâches. Il ne tient qu’à vous de définir le niveau de prestation souhaité.
Un bien locatif géré efficacement est gage de rendement. Le recours à un spécialiste limite la durée de la vacance locative entre 2 locataires. Malgré son coût, cette alternative vous permet d’investir plus sereinement. Vous pouvez ainsi intégrer cette dépense dans le calcul de la rentabilité de votre opération. La sélection du professionnel responsable de la gestion locative est donc essentielle pour le succès de votre investissement immobilier. Plusieurs éléments peuvent être mis en balance pour faire votre choix :
- les honoraires des diverses agences ;
- la possession d’une carte professionnelle ;
- la durée du mandat proposé ;
- les frais en cas de résiliation du contrat ;
- la proximité de l’agence avec votre logement…
- La mise en location de votre bien locatif débute par le calcul du loyer en fonction du type de location (vide, meublée, Pinel…) et de sa localisation.
- Il faut se montrer vigilant dans la sélection du locataire et la rédaction du bail de location.
- De nombreuses tâches découlent de la gestion locative d’un bien immobilier. Recourir à une agence spécialisée vous permet de vous libérer de ces obligations.
- La sélection du professionnel de la gestion locative impacte le rendement de votre bien locatif.
