Quel est le meilleur moment pour mettre votre appartement en location ?
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Pour optimiser votre investissement immobilier, vous devez déterminer le meilleur moment pour mettre votre appartement en location. Surtout si votre projet est adossé à un prêt bancaire ! Lorsque la période n’est pas propice pour publier son annonce, vous attirerez moins de candidatures. Mais avec quelques astuces, vous pouvez contourner facilement cet obstacle tout en remplissant vos obligations légales. Ooinvestir vous explique tout.
Les formalités obligatoires pour mettre son bien immobilier en location
Toute location d’appartement (meublée ou vide) est soumise à des formalités préalables obligatoires à accomplir par le propriétaire ou par l’agence immobilière en charge de la gestion.
Tout d’abord, certains diagnostics sont à remettre par le bailleur au locataire, lors de la signature du contrat, en annexe au bail. Ils comprennent :
- l’état des risques naturels et technologiques ;
- les diagnostics de performance énergétique et des risques d’exposition au plomb ;
- l’état de l'installation intérieure d'électricité et de gaz,
- etc.
Certains de ces documents vous sont remis lors de l’achat du bien.
Autre obligation : rédiger un bail en bonne et due forme, en y annexant un formulaire d’état des lieux.
Le prix du loyer doit faire l’objet d’une attention particulière, dans le respect de la loi ALUR. En effet, si le montant du loyer est en principe librement fixé, la loi ALUR exige au propriétaire d’observer un plafond de prix dans certaines zones dites « tendues » (c’est-à-dire les zones où l’offre de logements est inférieure à la demande).
Le bien immobilier est encore occupé par le locataire sortant ? Des règles existent pour organiser des visites des lieux. Vous devrez obtenir l’accord préalable du résident pour réaliser les visites en sa présence, en respectant les horaires prévus par la loi.
Attention : avant de remettre le bien immédiatement en location, assurez-vous qu’il n’y ait pas de travaux de réparation ou de remise en état à effectuer. Le cas échéant, prévoyez une vacance locative, le temps de les réaliser.
Vous devez demander à chaque potentiel locataire son dossier de location. Le dossier de bail comporte des pièces qui renseignent sur la situation professionnelle, l’identité et les ressources du locataire.
Quand faut-il louer un studio ou un T2 ?
Les studios ou les T2 sont très prisés dans les grandes agglomérations. Ce genre de logement intéresse dans la grande majorité des cas les célibataires en début de vie professionnelle et les étudiants. Il correspond souvent à une saisonnalité précise : rentrée – vacances – rentrée.
En général, la rentrée universitaire débute dès le mois de septembre et les cours s’achèvent début juin. En cas de changement de locataire, mieux vaut donc que votre bien locatif soit disponible au plus tard début septembre. Vous profiterez ainsi du pic de la demande à l’approche de la rentrée pour annoncer la mise en location de votre studio ou T2.
Ainsi, vous rentabilisez mieux votre investissement locatif en évitant une vacance locative préjudiciable au remboursement de votre prêt.
Quand mettre en location un T3 ou plus ?
Les logements de type T3 sont généralement prisés par les couples ou les petites familles (par exemple, 2 adultes avec un jeune enfant à charge). Ce qui motive ce genre de profils à emménager dans une nouvelle résidence ? Une mutation, un changement de travail ou une nouvelle école pour les enfants.
Dans tous les cas, le paramètre « enfant » compte pour beaucoup. Comme votre cible voudra préparer la rentrée, elle s’activera pour commencer à chercher un logement à partir de Mai.
Une résidence de type T3 peut également intéresser des colocataires. Le besoin s’active généralement courant fin juin - mi-août. Profitez-en pour publier votre offre de location !
Existe-t-il un moment idéal pour mettre en location une maison ?
Les maisons à louer n’attirent pas les mêmes cibles que les appartements. Vous intéresserez généralement des couples avec plusieurs enfants. Ce type de profil prend beaucoup en considération le paramètre « enfant ». La rentrée scolaire prochaine incitera les parents à rechercher suffisamment tôt une maison en location.
Le pic des recherches de maisons en location se situe donc au moment des vacances d’été – à partir de début juin – et parfois même dès le mois de mai. N’hésitez donc pas à publier votre annonce en ligne avant la fin de l’année scolaire. Vous pourrez ainsi maximiser le nombre de candidatures et faire le tri entre plusieurs locataires potentiels.
Autre cible pour votre maison : les colocations. N’hésitez pas dans ce cas à publier votre annonce locative entre fin juin et mi-août.
Si vous décidez de conclure un contrat de colocation, insérez-y une clause de solidarité. En effet, en cas d’impayés, avec cette clause de solidarité, les autres colocataires devront solder les impayés du colocataire défaillant. Vous pouvez également souscrire une assurance « loyers impayés » également appelée « garantie loyers impayés ».
Mettre un bien immobilier en location selon les saisons : une autre idée !
Pourquoi ne pas optimiser son rendement locatif en jouant sur les saisons ? Le printemps, l’été, l’automne et l’hiver n’ont pas le même potentiel de demandes locatives. Certaines périodes sont plutôt propices à un achat ou une vente.
Le printemps
Il n’est pas toujours simple de trouver un locataire pour votre appartement au printemps. En général, pendant cette saison, le marché est plutôt dormant. Ceux qui recherchent un logement estiment avoir encore du temps pour trouver le lieu idéal.
S’il est parfois judicieux de patienter quelques mois pour obtenir plus de candidatures pour votre logement, vous pouvez tout de même publier votre offre pour ceux qui s’y prennent tôt !
D’ailleurs, en toute saison, de potentiels locataires recherchent leur futur bien, en dehors des grands mouvements observés au moment de l’été.
Si vous disposez d’un logement meublé, vous pourriez essayer une location saisonnière sur une courte durée (sans excéder 3 mois) pour accroître vos revenus. Attention : le code de la construction et de l’habitat considère comme un changement d’usage le fait de mettre en location saisonnière de manière répétée un appartement meublé destiné à l'habitation. Dans ce cas, une autorisation de changement d’usage doit être obtenue en mairie, avant les formalités préalables de location.
L’été
L’été est sans doute la saison la plus florissante en termes de demande locative. Durant cette période, les étudiants sont en quête d’un logement pour débuter leur année scolaire tandis que les jeunes actifs, qui démarrent un nouveau travail ou en mutation professionnelle, recherchent un appartement pour leur rentrée professionnelle.
Entre juillet et août, les demandes locatives explosent et les prix des loyers grimpent aussi…
C’est donc la bonne saison pour trouver le meilleur dossier et engranger rapidement des revenus locatifs (en location meublée ou vide).
Quelle que soit la saison, n’hésitez pas à confier la gestion de votre bien immobilier à une agence immobilière pour assurer les visites à votre place !
L’automne
En automne, la demande reste soutenue. Le propriétaire dont le bien est toujours disponible recevra sans doute de nombreuses candidatures. Les étudiants comme les professionnels qui n’ont pas réussi à trouver le logement qu’ils recherchent s’intéresseront à votre annonce !
L’hiver
L’hiver est une période dite « creuse ». Durant cette saison de l’année, le marché de la location est plutôt calme et peu concurrentiel. Ce temps est plutôt propice pour un achat immobilier ou une vente.
Néanmoins, les mouvements de début d’année peuvent laisser entrevoir au propriétaire de belles opportunités pour louer son bien immobilier en été ou en automne : mutation au 1er janvier, fin du 1er semestre universitaire, etc.
Pour éviter la vacance locative, n’hésitez pas à entrer en contact avec une agence immobilière pour trouver un locataire et percevoir des loyers sans perdre de temps.
Qu’il s’agisse d’une maison vide ou meublée ou d’un appartement, le locataire doit souscrire à une assurance habitation. Cette assurance protège les biens personnels du locataire et votre bien en cas d'incidents inattendus.
Comment éviter le calendrier des périodes creuses ?
Si vous êtes un propriétaire immobilier, mieux vaut éviter de mettre votre logement en location pendant les périodes plus calmes. Néanmoins, vous n’avez pas toujours le choix : le locataire reste, dans la plupart des cas, libre de rendre son appartement à tout moment, en respectant le préavis prévu dans le bail : 1 ou 2 mois, en général, selon le type de location (vide ou meublée) ou la tension sur le marché immobilier locatif de la zone. Des événements tels que la naissance d’un enfant ou un projet d’achat peuvent aussi pousser vos locataires à rendre le bien.
Il n’existe pas de recette miracle pour se prémunir ! Vous pouvez toutefois demander leurs intentions aux candidats lorsqu’ils déposent leurs dossiers pour tenter de cibler les meilleurs profils. En général, un étudiant ne déménagera pas en cours d’année, par exemple.
Autre astuce pour fidéliser votre locataire et éviter un départ précipité : assurer un bon entretien du bien, effectuer avec réactivité les petites réparations et proposer un loyer en cohérence avec le marché !
- Avant de mettre un bien en location, vous devez selon les cas accomplir certaines tâches : formalités tels que diagnostics, travaux de remise en état du bien, etc.
- Pour garantir une gestion optimale de votre investissement, et rembourser votre prêt immobilier (le cas échéant) évitez les locations en périodes creuses.
- La période estivale est la plus propice et la plus dynamique sur le marché de la location.
- Une agence de gestion locative vous accompagne au quotidien et vous aide à trouver dans les meilleurs délais des locataires de qualité.
