Catégorie de revenus locatifs BIC : choisissez la facilité pour déclarer vos loyers !
Sommaire
Se lancer dans une opération de location meublée dont les revenus relèvent des BIC (bénéfices industriels et commerciaux) présente des atouts indéniables pour les propriétaires bailleurs. Parmi les régimes fiscaux existants, le micro-BIC permet de bénéficier d'une fiscalité accessible. Grâce à un abattement forfaitaire, la base imposable des locations déclarées en micro-BIC se calcule rapidement. Dans quel cas opter pour ce régime forfaitaire ? Qu’en est-il des loueurs professionnels et non professionnels ? Pour vous guider, Ooinvestir vous présente l'essentiel que vous devez connaître sur le régime de la location meublée et des bénéfices industriels et commerciaux.
Les revenus de la location meublée : des bénéfices industriels et commerciaux
Lorsque vous louez un bien meublé, vous percevez des revenus locatifs qu’il convient de déclarer au titre de l’IR (imposition sur les revenus).
La déclaration obligatoire de la location meublée
Les recettes locatives d’une location en meublé relèvent des bénéfices industriels et commerciaux, autrement appelés BIC. Contrairement à une location nue, les recettes locatives du meublé sont considérées comme des bénéfices et non comme des revenus fonciers. En effet, lorsque vous commencez à exercer votre activité meublée pour une location, vous êtes tenu de vous enregistrer au greffe du tribunal de commerce. En contrepartie, vous recevez un numéro SIRET qui officialise le début de la location. Que vous exerciez l’activité locative meublée en tant que loueur meublé non professionnel (LMNP) ou professionnel (LMP), cette démarche est obligatoire au démarrage de la location d’un bien meublé. Dès lors, à partir du moment où vous proposez de la location meublée, vous devez reporter vos gains locatifs sur votre feuillet de déclaration annuelle de revenus en BIC. Cette démarche est valable pour toute habitation louée meublée, que ce soit de façon occasionnelle ou régulière.
Pour déclarer ses revenus fonciers locatifs en bénéfice industriel et commercial, il suffit de compléter l’imprimé n°2042-C-PRO annexé à la déclaration de revenus (lignes 5ND, 5OD ou 5PD si vous êtes non professionnel ; pour une déclaration en qualité de professionnel, vous devez déclarer vos revenus en BIC sur les lignes 5KP, 5LP, 5MP).
L’exonération de déclaration de la location meublée en BIC
Il existe des situations exemptées d’imposition dans le cadre des locations meublées en BIC. En effet, vous êtes exonéré d’imposition si vous louez ou sous-louez une partie de votre résidence principale en meublé, en respectant l’une des 2 conditions suivantes.
- Vos recettes locatives sont inférieures à 760 € /an, le logement étant loué à des locataires ne résidant pas dans le meublé (par exemple, pour les chambres d’hôtes).
- Vous louez votre bien meublé à des personnes y résidant au titre de leur domicile principal ou saisonnier avec un loyer inférieur à un plafond dit “raisonnable”.
Le seuil de loyer raisonnable est révisé tous les ans. Pour 2020, il est fixé à 190 € /m2 en Île-de-France et 140 €/m2 dans les autres régions.
Le régime forfaitaire en micro BIC pour les locations meublées : des conditions simples
Le chiffre d’affaires réalisé avec votre location meublée peut être déclaré sous le régime fiscal du micro-BIC.
Les conditions de revenus locatifs : réel ou BIC ?
Pour prétendre au régime du micro-BIC pour votre location, vos recettes locatives doivent rester inférieures au plafond de 70 000 € (proratisé à la durée de location annuelle). Ce seuil est porté à 170 000 € pour l’immobilier meublé de tourisme, comme les gîtes ou les chambres d’hôtes. Vous déduisez alors un abattement forfaitaire sur vos gains à déclarer. Au-delà de ces plafonds, vous relevez du régime du réel simplifié. Cette option permet de déduire les charges et amortissements de la location meublée.
Que devez-vous déclarer dans les recettes annuelles ? Vous reportez les loyers et les charges supportées par le locataire comprises.
Exemple
Bastien, 31 ans, a investi dans l’immobilier locatif à Lyon. Il loue un studio meublé à un étudiant sur la base mensuelle de 400 €, 9 mois par an. Ses recettes locatives annuelles s'élèvent à 3 600 €. Bastien peut donc déclarer ses revenus en micro-BIC puisqu’ils sont bien inférieurs au plafond de 70 000 €.
Le calcul de l’impôt sur les revenus locatifs
En micro-BIC, vous avez un seul élément à déclarer : le montant de vos loyers annuels. Le calcul de l’impôt à payer est réalisé par les services fiscaux. Un abattement forfaitaire de 50 % est appliqué sur vos loyers issus de vos locations meublées, hors tourisme. Pour ces derniers, la déduction forfaitaire est égale à 71 %. Si le montant des charges de l’année représente un montant supérieur à 50 % des loyers (travaux, gestion, entretien, etc.), vous ne pourrez pas déclarer ces dépenses avec le micro-BIC. Il vous faudra alors opter pour le régime réel en formulant une demande écrite au service des impôts des entreprises (SIE) avant le 1er février.
Exemple
Dans le cas de Bastien, en déclarant le loyer annuel de 3 600 €, il fait l'objet d'un abattement forfaitaire de 50 %, soit 1 800 €. L'autre partie sera additionnée à ses autres revenus imposables pour déterminer son revenu global.
Les prélèvements sociaux des locations meublées en BIC
Parallèlement à l’impôt sur le revenu, le bénéfice industriel et commercial réalisé dans le cadre d’une location meublée fait l’objet de prélèvements sociaux. Vous serez prélevé sur le bénéfice, c’est-à-dire sur la moitié de vos revenus locatifs en régime micro-BIC. Le pourcentage de prélèvement total s’élève à 17,2 %, décomposé ainsi :
- 9,2 % de CSG (contribution sociale généralisée) ;
- 0,5 % de CRDS (contribution au remboursement de la dette sociale) ;
- 7,5 % de prélèvement de solidarité.
Exemple
Bastien paiera donc des impôts sur les 1 800 € correspondant à l'abattement forfaitaire sur ses loyers en BIC ainsi que 619,20 € (3 600 x 17,2 %) de prélèvements sociaux.
Le statut LMNP et LMP : Exploitation professionnelle ou non professionnelle ?
En louant un meublé en régime micro-BIC, vous pouvez demander à disposer du statut de loueur meublé professionnel (LMP), si vous répondez aux conditions, ou rester en LMNP (loueur meublé non professionnel).
Choisir entre les statuts : non professionnel et professionnel
Vous pouvez exploiter votre bien en loueur meublé professionnel (LMP) si vous obéissez à 2 conditions énoncées par l'article 155, IV du code général des impôts.
- Les membres du foyer fiscal perçoivent des recettes annuelles locatives de logements meublés supérieures à 23 000 €.
- L’activité meublée représente plus de 50 % des revenus du foyer.
Ce qui sous-entend que si vous déclarez vos revenus sur l’imprimé fiscal de votre famille, vous devez donc considérer l’ensemble des revenus du foyer ainsi que l’ensemble du parc immobilier loué en meublé des mêmes membres pour évaluer votre statut professionnel.
Exemple
Bastien envisage d’acquérir d’autres logements à louer en meublé à des étudiants à Lyon. Si ses loyers annuels dépassent les 23 000 € requis et que ses revenus professionnels d’activité sont inférieurs aux loyers, il pourra demander à exercer sous le statut professionnel du LMP.
Vous pouvez déclarer vos revenus de meublés sous le régime micro-BIC avec un statut LMP, s’ils sont inférieurs à 70 000 €. Cependant, l’intérêt du LMP est de créer un déficit fiscal venant en déduction des revenus globaux. Pour ce faire, il vous faut créer un volume de charges largement supérieur aux recettes locatives. En statut professionnel, il est donc plus judicieux d’opter pour le réel.
L’incidence des revenus locatifs en BIC sur les impôts en LMNP et LMP
Quand vous déclarez vos recettes annuelles avec le régime BIC, vous ne générez pas de déficit du fait de l’abattement forfaitaire de 50 %. L’avantage du déficit, lorsqu’il existe comme pour le régime réel par exemple, c’est que celui-ci vient diminuer la base imposable des revenus :
- locatifs en LMNP ;
- globaux en LMP.
Or, avec le régime du micro-BIC, vous ne créez aucun déficit. Vous serez donc imposé sur une fraction de recette locative annuelle.
Le régime micro BIC présente de réels avantages en dessous de 50 % de charges. Au-delà, le régime réel simplifié vous offrira plus de bénéfices et boostera votre rentabilité !
- La location meublée possèdent des spécificités, dont la catégorisation des revenus locatifs en tant que bénéfices industriels et commerciaux et non en revenus fonciers.
- Vous pouvez bénéficier d'une exonération d'impôt en fonction du montant de vos recettes ou du loyer que vous proposez.
- Le régime d'imposition micro-BIC s'applique par défaut si vous revenus locatifs annuels sont inférieurs à 70 000 €.
- L'abattement fiscal sera plus important si vous investissez dans une résidence de tourisme.
- Que vous soyez loueur en meublé professionnel ou non, vous pouvez prétendre au régime micro-BIC. Toutefois, il est plus indiqué d'opter pour le régime réel en tant que LMP.
