Les 5 étapes pour réussir votre investissement en loi Monuments Historiques !
Sommaire
Réussir un investissement en loi Monuments Historiques tient à un ensemble de phases auquel vous devez vous préparer. Pour bénéficier de ce dispositif de défiscalisation, vous devez sélectionner un bâtiment ou immeuble éligible afin de profiter de généreux avantages fiscaux. La défiscalisation sur les monuments est toutefois conditionnée à d’importants travaux de restauration et d’entretien afin de redonner toute sa splendeur à l'immeuble. C’est surtout le moyen de déduire le maximum de charges de son revenu pour diminuer ou annuler son imposition.
Vous envisagez de vous lancer sur un projet d'investissement exceptionnel ? Découvrez les 5 étapes indispensables pour réussir votre investissement en loi Monuments historiques.
1. Définir son projet d'investissement immobilier avec un expert du dispositif
La loi Monuments Historiques vise à alléger l’imposition des contribuables fortement imposés sur le revenu en les incitant à investir dans la pierre ancienne classée. Pour y parvenir, l'accompagnement d'un professionnel en gestion de patrimoine (Conseiller en gestion de patrimoine) permet de définir ses objectifs et de réaliser une analyse préliminaire du budget.
Identifier son objectif d’investissement
Dans le cadre d’une opération sur un monument historique, il est important de préciser la finalité de cet investissement immobilier d’exception, au-delà de la sauvegarde du patrimoine français. Avec la loi Monuments Historiques, vous allez réaliser une opération immobilière sur un immeuble classé ou inscrit, tout en profitant de conditions fiscales incitatives, exclues du plafonnement des niches fiscales.
Parmi les objectifs immobiliers, l’acquisition d’un monument historique va répondre à de nombreux besoins.
- Vous constituer un patrimoine de valeur qui se bonifie avec le temps.
- Réaliser un placement financier de qualité.
- Préparer votre succession grâce à des immeubles que vous pourrez transmettre à vos enfants.
- Bénéficier d'avantages financiers avec un principe de défiscalisation pour les foyers lourdement imposés (avec la possibilité de déduire jusqu’à 100 % du coût des travaux).
- Préparer votre retraite en percevant des revenus sur un investissement locatif ou sur l’exploitation du monument.
- Protéger votre famille en souscrivant une assurance décès invalidité sur le crédit immobilier finançant le monument historique, cette garantie couvrant les paiements en cas de problème.
La définition d’un ou plusieurs objectifs vous donne une ligne de conduite tout au long du parcours d’investissement.
Calculer son budget global d’investissement au plus juste avec un expert
Acheter un bien en loi Monuments Historiques se distingue d’une opération d'investissement immobilier classique en raison des lourds montants engagés. En effet, pour profiter des avantages fiscaux sur votre revenu global ou sur vos revenus fonciers, des travaux de restauration ou d’entretien vont devoir être engagés. Au regard des contraintes techniques pour rester fidèle à la conception d’origine, vous allez mobiliser des sommes importantes. Pour ce faire, le recours au crédit bancaire permet de financer vos opérations sur les immeubles historiques. Vous pouvez ainsi défiscaliser la totalité des travaux ainsi que les frais et intérêts d'emprunt.
Un investissement en loi Monuments Historiques suppose un montage financier complexe, tant du point de vue des travaux que de la déclaration fiscale. Aussi, l'intervention d'un prestataire en gestion de patrimoine s'avère indispensable pour optimiser votre budget.
Faites calculer votre capacité d’emprunt en amont de l’opération de recherche des monuments patrimoniaux, vous gagnerez un temps précieux par la suite !
2. Rechercher un bien et s'assurer de son éligibilité
Pour investir dans un monument historique, vous allez devoir cibler des biens éligibles au dispositif tout en réalisant une ou des opérations immobilières rentables.
Connaître les critères réglementaires de la loi Monuments historiques
D’après la loi de 1913, le bien concerné par le dispositif fiscal Monuments Historiques doit correspondre à un type d’immeubles identifiés pour leur :
- classement en Monument Historique ;
- inscription à l’ISMH (Inventaire supplémentaire des monuments historiques) ;
- labellisation par la Fondation du Patrimoine ;
- agrément par l’État au titre du Patrimoine national grâce à une ouverture au public.
Notez que ces critères diffèrent de ceux requis pour la loi Malraux. En effet, un programme Malraux vise des immeubles situés sur un secteur sauvegardé remarquable.
Pour savoir si votre futur investissement est répertorié en monument historique, vous pouvez consulter la liste du patrimoine inscrit ou classé sur la base Mérimée disponible sur le site du ministère de la Culture.
Réaliser une opération immobilière avant tout
Une fois les premiers critères respectés, il est important d’examiner le potentiel du site. Comme pour tous les investissements immobiliers, le facteur déterminant de la réussite d’un projet Monuments Historiques est lié au type de logement.
Vous devez étudier de près le prix et le mettre en corrélation avec l’aménagement possible des lieux et la quantité de travaux à prévoir sur le bien historique. De même, le tarif doit rester cohérent avec la réalité du marché à l’achat comme à la revente.
L’autre point essentiel à analyser d’un patrimoine éligible aux Monuments Historiques concerne l’emplacement. Si vous comptez réaliser un investissement locatif avec votre bien classé, vous avez tout intérêt à étudier les besoins du secteur pour ce type de bien afin de déterminer si une demande réelle existe.
La localisation influence également l’éventualité d’une ouverture au public ou l’installation de votre résidence principale. La situation géographique, le dynamisme touristique et culturel de la région ont autant d’importance que l’exposition physique du bâtiment.
N’hésitez pas à vous déplacer sur site et visiter le secteur géographique pour évaluer par vous-même le potentiel de votre bien.
3. Passer à l'achat
Une fois le prix négocié et l’offre d’achat du bien historique validée par le vendeur, place à la phase d’acquisition. C’est un processus long, mais crucial pour l’aboutissement de votre projet monument historique.
En premier lieu, vous allez signer un compromis de vente, autrement appelé « promesse de vente ». Ce document, signé au sein de l’agence immobilière intermédiaire ou auprès d’un notaire, est un engagement bilatéral.
Que ce soit le vendeur ou vous-même, vous vous engagez à mener l’opération immobilière jusqu’à son terme, c’est-à-dire jusqu’à la signature de l’acte notarié. Un versement de 5 à 10 % du prix de vente du monument historique doit être établi. Cette somme est conservée par le notaire et sera déduite du règlement final. Une fois votre financement accepté, vous pourrez alors signer l'acte notarié définitif pour devenir enfin propriétaire du bien immobilier historique.
Les 2 parties disposent toutefois de 10 jours pour se rétracter sans justifier la décision.
4. Mettre en place le financement d'acquisition et des travaux
Pour cette phase, le temps est compté. Vous disposez d’un délai pouvant aller jusqu'à 90 jours pour trouver un financement et quantifier les travaux sur le monument.
Examinez les possibilités de financement
2 possibilités s’offrent à vous pour le paiement de votre investissement en loi Monuments Historiques :
- vos liquidités ;
- le recours à l’emprunt bancaire immobilier.
L’avantage d’un règlement avec des liquidités est de vous permettre de percevoir des loyers sans être impacté par les mensualités de l’emprunt. Toutefois, même si vous disposez de suffisamment de fonds, l’appel au crédit immobilier vous permet de déduire la totalité des intérêts et des frais de vos revenus imposables.
Pour ce type d’investissement, vous pouvez solliciter un crédit immobilier in fine : le capital est remboursé en intégralité sur la dernière mensualité. Ce type de financement permet alors une déduction de la totalité des mensualités composées uniquement des intérêts de l’emprunt.
Afin de déterminer le montant de l’emprunt, examinez l’ensemble des frais, charges et travaux à supporter. Vous devez veiller à comptabiliser les montants déductibles des impôts annuellement pour éviter de surévaluer l’enveloppe du crédit. L’aide d’un spécialiste en gestion du patrimoine vous sera d’une grande utilité lors de cette étape.
Si vous n’obtenez pas d’accord concret, la vente peut être annulée. Soumettez alors votre dossier à plusieurs établissements bancaires dès la signature du compromis pour vous assurer d’obtenir un accord auprès de l'un des organismes.
Estimez les travaux à envisager sur l’investissement en loi Monuments Historiques
Pour définir l’enveloppe de travaux, faites réaliser des devis par des artisans. Ces travaux étant validés par la DRAC (Direction régionale des affaires culturelles) et supervisés par un architecte des Bâtiments de France, prenez contact avec les services de l’État dès la phase des devis.
En matière d'opérations éligibles à la loi Monuments Historiques, vous pouvez réaliser des travaux de type :
- entretien, réparation; amélioration ;
- démolition ;
- toiture ;
- murs extérieurs ;
- transformation de logement ;
- travaux d'utilité publique ;
- aménagement de combles, greniers ou parties communes en vue de les rendre habitables.
Le bâtiment peut être classé seulement sur un élément particulier, par exemple uniquement sur des escaliers. Dans ce cas spécifique, la défiscalisation porte uniquement sur les travaux réalisés sur les escaliers et non sur les chambres attenantes par exemple. Assurez-vous de l’éligibilité des parties à aménager au risque de perdre la déduction d’impôt.
5. Déclarer son investissement et son déficit foncier
L’investissement en loi Monuments Historiques autorise la déduction globale des travaux réalisés ou des revenus tirés du patrimoine, sans se soucier du plafonnement des niches fiscales.
Connaître les avantages fiscaux d’un investissement loi Monuments Historiques
En optant pour un programme au titre des monuments historiques, vous pouvez prétendre à des avantages fiscaux déterminés à partir de votre déclaration de revenus :
- déduction de la totalité des travaux de restauration réalisés pendant 3 ans maximum sur votre revenu global avec un report sur 6 années consécutives ;
- imputation du déficit foncier sur le revenu global.
L’avantage fiscal se détermine par rapport à l’occupation du bien ou non par le propriétaire. Un investissement en loi Monuments Historiques octroie donc des avantages fiscaux plus étendus qu'un programme en loi Malraux.
Exemple :
Pour un bien acquis avec le dispositif Malraux, le montant des travaux Malraux est plafonné à 400 000 € sur 4 ans. La déduction d'impôt maximale au titre de la loi Malraux s'élève à 120 000 € (30 %). Pour un monument historique, la déduction des travaux réalisés sur 3 ans est totale.
Déclarer les revenus des monuments du patrimoine
Pour bénéficier des déductions d’impôts avec la loi Monuments Historiques, vous devez déclarer les montants des travaux réalisés sur l’annexe 2044 de votre déclaration de revenus. Vous y indiquez également les revenus fonciers s'il s'agit d’un investissement locatif et les revenus nets d’exploitation (si le monument est ouvert au public). Enfin, vous notez les charges foncières que vous supportez si vous occupez le logement.
Les résultats sont à reporter ensuite sur l’annexe 2042 afin d’évaluer le déficit foncier imputable.
Pour votre première déclaration, vous devez adresser à l’administration fiscale un engagement de location nue pendant 3 ans.
avantages sont acquis si vous vous engagez à conserver votre investissement immobilier historique pendant 15 ans minimum.
Avant de profiter des avantages fiscaux d’un investissement en loi Monuments Historiques, vous devez suivre scrupuleusement les étapes d’acquisition pour un tel immeuble. Le jeu en vaut la peine. En plus d’une optimisation d’impôt très attractive, vous deviendrez ainsi propriétaire d’un bien à forte valeur patrimoniale, contribuant à la transmission des valeurs historiques, culturelles et architecturales. Un beau programme !
