Où investir en Loi Denormandie pour réussir ?
Sommaire
La loi Denormandie est un mécanisme de défiscalisation immobilière qui présente de nombreux avantages pour les investisseurs. Déployée dans certaines agglomérations françaises, cette mesure fiscale concerne aujourd'hui 245 communes françaises. Mais quels sont les critères qui définissent le champ d'application de la loi et les zones d'éligibilités ? Où est-il possible d’investir avec la loi Denormandie ? Ooinvestir vous aide à choisir les meilleures villes pour réussir pleinement votre investissement immobilier grâce au dispositif de la loi Denormandie.
La loi Denormandie et les territoires éligibles
Le dispositif Denormandie est entré en vigueur le 1er janvier 2019 afin de rénover l'habitat ancien, et d’améliorer l’offre locative dans certaines communes de France. Il permet aux particuliers d’investir dans des logements situés dans des territoires à redynamiser.
Villes éligibles : le programme Action Coeur de Ville
Ce programme national a pour objectif d’améliorer le quotidien des habitants des localités moyennes, et d’augmenter l’attractivité de ces territoires. Lancé en décembre 2017, ce plan public d’ampleur concerne aujourd’hui 222 communes, faisant partie de ce programme gouvernemental.
Les villes concernées sont des agglomérations dynamiques, mais ayant du mal à attirer de nouveaux habitants. Il est nécessaire d'y développer une offre locative importante et de qualité. Il s’agit donc d’un projet visant à rénover les quartiers les plus dégradés, tout en proposant des biens à des loyers plafonnés.
L’objectif du gouvernement et des collectivités territoriales est donc de faciliter l’émergence de nouveaux projets urbains, adaptés aux besoins de la population, tout en valorisant le patrimoine existant.
Vous pourrez retrouver l’ensemble des communes adhérentes à ce plan, sur le site du ministère de la cohésion des territoires et des relations avec les collectivités territoriales.
La localisation est un critère majeur en loi Denormandie car si la commune où vous souhaitez investir n’est pas signataire de ce programme, vous ne pourrez pas bénéficier du dispositif de défiscalisation, et de ses nombreux avantages.
Villes éligibles : opération de revitalisation du territoire
L’ORT (opération de revitalisation du territoire) a été créée quant à elle en novembre 2018 par la loi ELAN.
Elle a pour objectif de renforcer l’attractivité de villes moyennes, en améliorant notamment l’offre locative. 23 d’entre elles sont engagées dans une ORT et elles sont ainsi éligibles au dispositif Denormandie, ce qui leur permet d’attirer les investisseurs.
Si vous souhaitez profiter de réduction d’impôt Denormandie, vérifiez que la commune où vous investissez soit signataire de la convention.
En effet, pour inciter de nouveaux habitants à s’installer, les collectivités souhaitent développer le parc de logements locatifs intermédiaires en proposant, aux foyers ayant des revenus modestes, des appartements rénovés et respectant les dernières normes en termes de performances énergétiques. Fortement imbriqués, l’ORT et le dispositif Denormandie permettent ainsi d’améliorer le quotidien et les conditions de vie des résidents.
Comment être éligible à la loi Denormandie ?
Afin d’attirer les investisseurs, l’État propose, comme pour le dispositif de la loi Pinel dans le neuf, une réduction d’impôt de 12 %, 18 %, ou 21 %, en échange d’un engagement de location du bien, sur une durée fixée au préalable (de 6, 9, ou 12 ans).
D’autres conditions sont également, à respecter pour être admissible à ce dispositif., parmi lesquelles :
- L’obligation d’effectuer des travaux de rénovation du logement à hauteur de 25 % du coût d’achat, pour améliorer ses performances énergétiques.
- Le respect du plafonnement des loyers et des ressources du locataire.
- La mise en location du bien en tant que résidence principale du locataire.
Retrouvez toutes les conditions pour investir en loi Denormandie
Pour bénéficier du dispositif fiscal, les investissements en loi Denormandie sont plafonnés à 300 000 € /an, et dans la limite de 5 500 € le m².
Villes et zones : des éléments essentiels de la loi Denormandie
À ce jour, 245 agglomérations sont admissibles au dispositif de défiscalisation de la loi Denormandie.
Contrairement au mécanisme de la loi Pinel, qui découpe le territoire français en zone géographique (zone A, Abis, B1, B2, C), le zonage du dispositif Denormandie est complètement différent et se concentre sur les 245 centres-villes évoqués précédemment.
Le zonage a néanmoins son importance car il définit :
Le choix de la ville où vous souhaitez investir dépend donc à la fois de son éligibilité au dispositif Denormandie, mais aussi de son zonage géographique défini par le gouvernement.
Les villes sélectionnées par la loi Denormandie sont généralement de taille moyenne, et sont celles où l’on observe un écart important entre l’offre et la demande locative. Ce sont également des communes ayant besoin d’attirer de nouveaux habitants pour répondre aux besoins de recrutement des entreprises.
Si vous souhaitez vous construire un patrimoine sécurisé et rentable, vous apportant des revenus complémentaires, mais aussi obtenir une réduction d’impôt, la loi Denormandie vous offre une rentabilité locative dans une localité en pleine mutation.
Le dispositif Denormandie ayant vocation à revitaliser et améliorer les logements de certaines communes, vous réalisez un investissement dans la pierre qui prendra de la valeur en même temps que le marché immobilier local, tout en bénéficiant d’un avantage fiscal indéniable, et ce, en évitant les carences locatives.
Afin de déterminer si la localité où vous souhaitez investir est admissible au dispositif, vous pouvez consulter le simulateur mis à disposition sur le site de service-public.fr. Parmi les localités les plus connues pour réaliser votre projet locatif, sachez que les villes de Quimper, Limoges, Arles et Carcassonne sont notamment éligibles.
Top 3 des villes où investir en loi Denormandie
Vous avez décidé de vous lancer dans l’acquisition d’un bien via la loi Denormandie, afin de profiter de ses nombreux avantages : réduction d’impôt, revenus complémentaires, constitution d’un patrimoine immobilier…
Découvrez alors le Top 3 des villes éligibles à la loi Denormandie et où il est intéressant d’investir.
Limoges : un marché de l’immobilier accessible
Connue mondialement pour ses activités dans le secteur de la porcelaine, Limoges est une agglomération de 140 000 habitants dont 15 000 étudiants.
Du fait de son passé industriel, de nombreux biens anciens sont à rénover aujourd’hui, à des montants défiant toute concurrence. En effet, le prix médian du m² pour un appartement se situe à 1 300 €, et à 1 550 € pour une maison.
Vous trouverez donc dans cette commune de nombreux locataires potentiels correspondant au profil éligible à la mesure, de quoi éviter une vacance locative, et donc de vous assurer des revenus complémentaires réguliers.
Quimper : la meilleure rentabilité
Situés dans le Finistère à 15 km de la mer, Quimper et ses 63 530 habitants offrent tous les avantages d’une grande agglomération : commerces, transports, éducation, santé…
Quimper est signataire d’une convention ORT, et de nombreux logements anciens nécessitent des travaux de rénovation. Vous aurez ainsi l'embarras du choix pour votre investissement.
Avec un prix médian au m² très peu élevé (1 560 € pour un appartement, 1 850 € pour une maison), et une forte demande locative, Quimper est l’endroit idéal pour réaliser un investissement en loi Denormandie.
De plus, selon une étude relayée par Capital, parmi les localités ayant accès à ce dispositif, Quimper serait en tête au classement de la meilleure rentabilité, qui atteint les 4,2 %.
Melun : une agglomération dynamique en Île-de-france
À proximité de Paris (moins d’1 heure en train ou en voiture), Melun est une ville dynamique de plus de 40 000 habitants.
Cette localisation en Île-de-France attire de plus en plus de résidents profitant du calme d’une agglomération de banlieue, tout en bénéficiant du marché de l’emploi parisien. Et tout cela, pour un prix moyen au m2 accessible : 2 545 € pour un appartement et 2 404 pour une maison.
Au centre d’un véritable nœud de communication (autoroute A5 et A6), Melun attire toujours plus d’entreprises ayant un besoin de main d'œuvre important, et nécessitant donc des logements décents.
La conjugaison de ces deux facteurs assure aux investisseurs dans l’immobilier locatif une forte demande locative. En effet, seulement 7 % de logements sont vacants sur cette commune. Vous n’aurez donc aucun problème pour trouver des locataires dans cette ville d’Île-de-France.
- Les agglomérations admissibles au dispositif Denormandie doivent faire partie des dispositifs éligibles : le programme Coeur de ville ou la convention ORT. Au total, 245 municipalités sont éligibles.
- En achetant votre bien via le dispositif Denormandie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt en échange d’un engagement de location. Vous vous constituez un patrimoine immobilier, tout en profitant de revenus complémentaires mensuels.
- Vous investissez dans une commune en pleine mutation, dont le marché de l’immobilier va se valoriser. Le top 3 des villes pour investir : Limoges, Quimper, Melun.
