Loi Denormandie : les critères pour réussir son investissement
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Comme de nombreux Français, vous souhaitez investir dans l’immobilier avec le dispositif Denormandie pour vous constituer un patrimoine et bénéficier d’une réduction d’impôts ? En complément de la loi Pinel, il concerne le logement ancien avec une part de travaux de rénovation à effectuer avant la mise en location pour bénéficier des avantages fiscaux. Réalisable dans les villes avec un fort besoin de revitalisation, l’investissement en loi Denormandie implique de déterminer les travaux nécessaires et l’emplacement du bien locatif. Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître les clés qui garantiront le succès de votre opération.
Prendre en compte les conditions du dispositif Denormandie
Prolongée en France jusqu’au 31 décembre 2022, la défiscalisation de la loi Denormandie s’adresse à tout contribuable. Il se présente comme une extension de la loi Pinel pour la réalisation d’un investissement locatif dans l'ancien. Il est cependant essentiel de respecter un certain nombre de critères dans la sélection de votre bien immobilier pour pouvoir bénéficier de la réduction d’impôts.
- Votre acquisition doit impérativement concerner un logement ancien qui nécessite des travaux de rénovation pour être habitable dans de bonnes conditions, ou un local que les travaux engagés permettent de transformer en usage d'habitation.
- La part de l’achat du bien immobilier concernée par la défiscalisation est de 300 000 € maximum par an avec un plafond de 5 500 € du m².
- Le dispositif Denormandie implique la rénovation de votre bien locatif au travers de différents travaux à hauteur de 25 % du coût de l’opération.
- Le choix de votre logement ancien doit se porter sur l’une des 245 villes éligibles en France au dispositif Denormandie.
- La zone A, A bis, B1, B2 ou C attribuée à la ville, identique avec la loi Pinel, impacte le montant maximal du loyer et le plafond de ressources de vos locataires.
- En fonction de vos objectifs, vous pouvez choisir de vous engager pour une durée de 6, 9 et 12 ans pour la location de votre bien immobilier. Plus la durée est longue, plus le taux de réduction de l’impôt sur le revenu est important.
L’ensemble de ses critères entre en compte dans le choix de votre logement et le montant de votre investissement en loi Denormandie. Ils représentent des conditions essentielles pour bénéficier d’une réduction avantageuse de votre impôt.
Bien sélectionner la ville d'investissement
Parmi les 245 communes éligibles au dispositif Denormandie, 222 font partie du programme « Action cœur de ville » pour l’amélioration des conditions de vie dans les villes moyennes. 23 supplémentaires ont mis en place le processus ORT (opération de revitalisation du territoire). Pour effectuer votre investissement locatif et bénéficier des avantages fiscaux avant la fin d’année 2022, il est essentiel d’étudier avec soin le marché immobilier de ces différentes villes éligibles au dispositif. Un prix des logements accessible et une demande de location forte offrent la garantie de réussir votre investissement en loi Denormandie.
En plus d’acheter dans une ville éligible au dispositif Denormandie, le choix de l’emplacement du logement doit également prendre en compte :
- le dynamisme économique du secteur ;
- l’évolution de la population ;
- la qualité de vie ;
- l’accès aux transports ;
- la proximité des commerces...
En fonction du type de logement choisi, la présence d’écoles peut être déterminante si celui-ci s’adresse à une famille. Un bon équilibre entre la surface de votre bien immobilier et les services adaptés aux locataires ciblés permet de limiter le risque de vacance locative.
Une récente étude du site immobilier MeilleursAgents a permis de réaliser un classement des communes éligibles les plus les rentables dans le cadre du dispositif Denormandie. Les villes de Quimper, Limoges et Niort forment le trio de tête avec des logements aux prix abordables et une forte demande de location. Elles sont suivies par Évry, Poitiers et Troyes. L’enquête se base sur le rendement net ainsi que sur le niveau du risque locatif et de la dépréciation du prix du bien immobilier.
L’importance du zonage pour les plafonds de la loi Denormandie
Destinée aux foyers à faibles et moyens revenus, la location de votre appartement en loi Denormandie doit respecter le montant du loyer régi par les mêmes plafonds que la loi Pinel. Ces derniers sont établis en fonction de la zone de la ville choisie pour votre bien locatif. Il s’agit d’un choix essentiel pour effectuer le calcul de votre loyer maximal et évaluer la rentabilité de votre investissement locatif.
Selon les zones, voici le plafond pour les loyers de votre logement en loi Denormandie :
- zone A bis : 17,43 €/m² ;
- zone A : 12,95 €/m² ;
- zone B1 : 10,44 €/m² ;
- zone B2 et C : 9,07 €/m².
Le calcul du prix maximal du loyer au m² en loi Denormandie s’effectue à l’aide de la formule : plafond de loyer de la zone concernée x surface x coefficient multiplicateur. Le coefficient multiplicateur est plafonné à 1,2, correspondant aux logements de moins de 38 m². Au-dessus de cette surface, il se calcule avec la formule : 0,7 + 19 / surface habitable.
Le choix de l’emplacement de votre logement en dispositif Denormandie détermine aussi le plafond des ressources maximal du locataire. Il est de 69 105 € pour le foyer fiscal d’un couple avec un enfant dans la zone A, mais de 45 314 € pour un même foyer fiscal en zones B2 et C.
Prendre en compte le coût des travaux
Avec une part minimum de 25 % de l’investissement global, le prix des travaux joue un rôle important dans un bien locatif en loi Denormandie. Ils sont qualifiés de travaux d’amélioration depuis le 1er janvier 2020 avec pour objectif l’assainissement, la modernisation, la performance énergétique, ainsi que l’aménagement et la création de nouvelles surfaces habitables ou annexes. L’ensemble des travaux doit être réalisé par une entreprise certifiée RGE (reconnu garant de l’environnement). Le DPE (diagnostic de performance énergétique), ainsi que les factures estampillées du label RGE devront être fournis à l’administration.
Essentiels à l’obtention des avantages fiscaux, les travaux d’amélioration thermique et énergétique contribuent fortement à l’attractivité de votre bien immobilier. Moins consommateur en chauffage, il permet à votre locataire de bénéficier d’une réduction sur ses factures. Un critère qui pèse de plus en plus lourd dans le choix d’un logement ancien en location.
Le montant des travaux qui entrent dans votre investissement en loi Denormandie n’est pas déductible des revenus fonciers. Ce montant est cependant intégré au prix de revient de votre bien, qui sert de base de calcul à votre réduction d’impôts.
Les différents types de travaux
Depuis 2020, le dispositif Denormandie implique une augmentation de la performance énergétique du logement de 30 % minimum et de 20 % au sein d’une copropriété. Si cette condition n’est pas remplie, vous devez alors effectuer 2 types de travaux parmi les solutions suivantes :
- isolation des fenêtres ;
- isolation des murs ;
- isolation des combles ;
- remplacement de la chaudière ;
- changement du système de production d'eau chaude.
Pour bénéficier de l’avantage fiscal du dispositif Denormandie, il est également possible d’acquérir un logement ancien dans une résidence qui a fait l’objet d’une rénovation conforme par un promoteur immobilier.
Estimer le temps des travaux avec soin
Une fois votre logement ancien acquis, les travaux doivent être terminés avant le 31 décembre de la 2e année. Une règle qui vous oblige à vous montrer très attentif à l’estimation de la durée et au suivi des travaux pour éviter tout dépassement. À moins d’un évènement particulier, indépendant de votre volonté, la réduction d’impôt consécutive à votre investissement locatif en loi Denormandie peut être annulée en cas de dépassement.
- Le choix d’un bien conforme au dispositif Denormandie répond à une série de critères à respecter pour bénéficier d’une réduction de l’impôt sur vos revenus.
- Entre les villes de France labellisées « cœur de ville » et celles qui participent à l’opération de revitalisation du territoire, les logements de 245 communes sont éligibles à la loi Denormandie.
- Le choix de votre ville d’investissement et de son emplacement doit prendre en compte le dynamisme du secteur et la demande locative pour favoriser une bonne rentabilité.
- Importantes pour évaluer le potentiel de votre bien immobilier, les zones A, A bis, B1, B2 et C des dispositifs Pinel et Denormandie déterminent deux plafonds : le montant maximal du loyer et les ressources du locataire.
- Avec un coût minimum de 25 % de l’opération, les travaux jouent un rôle essentiel dans l’attractivité de votre bien locatif et doivent être réalisés dans un temps limité.
