Loi Denormandie : un engagement initial de 9 ans prolongeable

Très intéressant si vous souhaitez faire baisser votre imposition, le dispositif Denormandie implique de louer votre logement ancien après avoir effectué les travaux nécessaires. En plus de faire fructifier votre patrimoine, il vous procure des loyers réguliers pour obtenir des revenus complémentaires. Opter pour un choix initial de 9 ans garantit une importante défiscalisation et laisse entrevoir une plus-value élevée à la revente. Et au terme de la période, vous aurez encore la possibilité de prolonger le dispositif… Quel projet pour une durée de 9 ans ? Quelles sont les conditions à prendre en compte et les déclarations à réaliser ? Suivez le guide Ooinvestir pour mieux connaître les nombreux avantages de cet investissement locatif sur 9 ans.

Investir sur 9 ans pour des projets à moyen terme

Si tous les contribuables français peuvent se lancer dans un projet Denormandie, ceux-ci doivent s’attendre à réaliser d’importants travaux. En effet, son principe est similaire au dispositif Pinel, mais il concerne la réhabilitation de logements anciens.

Le choix d’un investissement locatif sur 9 ans s’inscrit dans une stratégie à moyen terme qui ne se limite pas aux revenus complémentaires. Idéal pour vous constituer un patrimoine, il peut vous permettre de rembourser une grande partie de votre prêt immobilier grâce aux loyers perçus. Excellent placement pour la retraite, il offre la possibilité de compléter une baisse de revenus inévitable, de bénéficier d’une rentrée d’argent avec la revente ou d’offrir un lieu agréable pour devenir votre résidence principale.

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Par ailleurs, si les villes éligibles à la loi Pinel se concentrent dans les secteurs où le marché de l’immobilier est tendu, le dispositif Denormandie a été mis en place dans le but de redynamiser des villes qui nécessitent une revitalisation. Le parc immobilier y étant dégradé, les investisseurs contribuent à l’amélioration de l’habitat dans ces zones et à la lutte contre le logement insalubre. En France, environ 250 communes sont éligibles.

Pour y prétendre, le montant des travaux que vous réalisez dans le bien doit être supérieur à 25 % du total de votre opération. Une part conséquente qui permet d’obtenir une généreuse réduction d’impôts. Durant les 9 premières années, elle peut atteindre jusqu’à 6 000 €/an en fonction des sommes investies.

Exemple :

Vous faites l’acquisition d’un appartement ancien de 2 pièces en région parisienne. Son prix est de 219 000 € et les travaux d’amélioration effectués s’élèvent à 73 000 € (25 %). Avec un total de 292 000 € d’investissement, la réduction d’impôt sur 9 ans sera de 52 560 €, soit 5 840 €/an.

Le choix de la durée de location en loi Denormandie

Un engagement initial de 9 ans doit correspondre à votre projet. Le montant de la défiscalisation va dépendre des sommes investies et du nombre d’années pendant lesquelles vous vous engagez :

• location de 6 ans : réduction d’impôt à un taux de 12 % sur le prix du bien ;
• location de 9 ans : réduction d’impôt à un taux de 18 % sur le prix du bien ;
• location de 12 ans : réduction d’impôt à un taux de 21 % sur le prix du bien.

Choisir une durée de 9 ans vous engage de manière plus longue sans avoir la possibilité de vendre ou d’habiter votre logement. Elle permet cependant de vous fixer un objectif à atteindre, avec une rentabilité stable et une diminution considérable de votre imposition annuelle. Lors de la 10^e année, vous aurez ensuite la possibilité de disposer de votre appartement dans l’ancien comme bon vous semble ou de continuer le dispositif.

Si vous ne respectez pas les conditions imposées et que vous décidez d’arrêter la location avant le terme des 9 ans, vous vous exposez à l’annulation de votre réduction d’impôt. L’administration fiscale exigera le remboursement de l’ensemble des sommes défiscalisées.

Une période d’engagement prorogeable

Vous avez choisi de vous engager pour 9 ans ? À la suite de cette période, il est possible d’entamer une prorogation de 3 années supplémentaires. Si le taux de défiscalisation était de 2 %/an les 9 premières années, il passe à 1 %/an les 3 dernières. Vous pouvez ainsi profiter du dispositif jusqu’à 12 ans et continuer de faire fructifier votre patrimoine avec des avantages fiscaux.

Ooinvestir vous aide à choisir la durée d’engagement de votre location Denormandie

Deux prolongations sont possibles. La 1^re entre 6 et 9 ans et la 2^nde entre 9 et 12 ans. Pour plus de sécurité, il est recommandé de s’engager petit à petit afin de bénéficier d’un maximum d’alternatives après 6 et 9 ans. L’avantage n’est en rien impacté par le nombre d’années choisies. Un investissement locatif de 300 000 € sur 9 ans offre une réduction d’impôt maximum de 54 000 €. Celle-ci sera la même avec un choix de 6 ans suivi d’une prorogation de 3 ans.

Investissement Denormandie : les déclarations d’impôt

La mise en place du dispositif implique de remplir un certain nombre de déclarations. Au fil des années, il est impératif de respecter les démarches administratives à suivre.

Formulaire 2044 EB : durée de location

Important pour valider votre choix initial entre 6 ou 9 ans, cette déclaration doit être réalisée l’année qui suit la date de fin des travaux. Spécialement dédié aux dispositifs de défiscalisation immobilière, ce formulaire vous permet de préciser :

• le montant du loyer ;
• les surfaces des logements ;
• le niveau de revenu de vos locataires.

Formulaire 2044 : revenus fonciers

Cette déclaration sert à indiquer le total des loyers perçus et des charges dépensées dans l’année. Elle permet ainsi à l’administration fiscale de calculer votre impôt.

Formulaire 2042 C : défiscalisation Denormandie

Vous devez remplir cette déclaration chaque année pour vous assurer d’obtenir la réduction d’impôt à laquelle vous avez droit. Il suffit de reporter le montant de votre investissement locatif en fonction du nombre d’années de votre engagement. Pour prolonger ce dernier de 9 à 12 ans, vous pouvez simplement remplir à nouveau ce formulaire lors de la 10^e année.

Il est essentiel de s’assurer de l’exactitude des renseignements inscrits. Une erreur dans vos déclarations entraînerait un contrôle et l’annulation de vos réductions d’impôts.

Rappel des conditions de la loi Denormandie

Les lois Pinel et Denormandie partagent de nombreuses conditions similaires dans leur fonctionnement. Il existe cependant des critères propres au dispositif Denormandie pour bénéficier des avantages fiscaux :

• La réduction d’impôt s’applique dans la limite d’un investissement maximum de 300 000 €/an et de 5 500 €/m². 
• Le logement doit être acquis dans l’ancien et vous devez effectuer une rénovation pour garantir des conditions de vie satisfaisantes.
• Le total des travaux à réaliser ne peut pas être inférieur à 25 % de l’ensemble des sommes investies.
• Le logement doit se situer en France dans une ville éligible au dispositif.
• Vous pouvez effectuer un choix parmi 245 villes. Le programme « Action cœur de ville » compte 222 communes et 23 supplémentaires ont entrepris une ORT (opération de revitalisation du territoire).

La loi Denormandie permet aussi de faire l’acquisition de locaux commerciaux afin de réaliser les travaux nécessaires pour les transformer en habitation avant de les louer.

Les plafonds de loyer de la loi Denormandie

En fonction des différentes villes éligibles, des plafonds ont été établis pour fixer le loyer de votre bien immobilier. Les montants pour les communes sont établis en fonction du classement de l’administration fiscale via les zones Abis, A, B1, B2 et C.

• zone A bis : 17,55 €/m² ;
• zone A : 13,08 €/m² ;
• zone B1 : 10,51 €/m² ;
• zone B2 et C : 9,13 €/m².

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Les plafonds de ressources de la loi Denormandie

Avec pour objectif de favoriser l’accès des logements réhabilités aux foyers modestes, le gouvernement a imposé des plafonds de ressources qui varient en fonction de la zone et du foyer fiscal. Avant de louer, vous devez veiller à ce que les revenus de votre locataire ne soient pas supérieurs aux valeurs suivantes :

1. Sur 9 ans, la défiscalisation Denormandie peut atteindre jusqu’à 54 000 €, soit une économie annuelle de 6 000 €.
2. Vous pouvez encore opter pour une prorogation du dispositif de 3 ans supplémentaires après 9 ans.
3. Au terme de la 9^e année, il est possible de vendre le logement, l’habiter ou de prolonger l’avantage fiscal.
4. Il est important de remplir avec soin les 3 déclarations nécessaires pour la mise en place du dispositif.