Loi Denormandie : prolongez jusqu’à 12 ans pour une réduction d’impôt maximale

Vous souhaitez maximiser votre réduction d’impôt avec la loi Denormandie ? Une prorogation de votre investissement jusqu’à 12 ans est la solution idéale. Elle vous permet de continuer à bénéficier de revenus complémentaires grâce aux loyers et de faire fructifier votre patrimoine immobilier. Bien que semblable à la loi Pinel, le dispositif Denormandie se concentre sur les logements anciens avec des travaux de rénovation pour les réhabiliter. À qui s’adresse la loi Denormandie ? Quel projet pour une durée de 12 ans ? Quelles sont les conditions à prendre en compte et les déclarations à réaliser ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les différents atouts de ce type d’investissement locatif sur un total de 12 ans.

Investir sur 12 ans pour des projets à long terme

Comme la loi Pinel, le dispositif Denormandie peut être réalisé par l’ensemble des contribuables français. Il concerne cependant les logements anciens et se destine à ceux qui n’ont pas peur de devoir effectuer des travaux de rénovation conséquents. Véritable stratégie à long terme, choisir d’investir pendant 12 ans vous apporte un confort financier optimal avec des loyers perçus régulièrement et un montant de défiscalisation maximal. Au fil des ans, votre patrimoine augmente et vous approchez de la fin de votre crédit.

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Après 12 ans, il est alors possible d’envisager une retraite plus confortable, qu’il s’agisse de revendre le bien, de continuer à louer en LMNP ou d’habiter le logement. Il est également possible d’investir à nouveau avec une partie des gains obtenus à la suite d’une revente. Vous avez également la possibilité de venir en aide à un membre de votre famille en lui louant votre appartement tout en profitant de la réduction d’impôt, à condition qu’il ne fasse pas partie du même foyer fiscal.

Une fois au terme des 12 ans de la loi Denormandie, le propriétaire doit impérativement attendre le départ du locataire pour pouvoir modifier le prix du loyer.

Pour rappel, à la différence de la loi Pinel, le dispositif Denormandie  ne s’applique pas dans les secteurs où le marché de l’immobilier est très tendu. Les villes éligibles au dispositif affichent généralement un parc immobilier vieillissant à réhabiliter. En plus de bénéficier d’avantages fiscaux, les investisseurs participent ainsi à la lutte contre les logements de mauvaise qualité et à l’amélioration de l’habitat.

Afin d’obtenir des biens immobiliers de qualité, les travaux nécessaires doivent représenter un minimum de 25 % de l’ensemble de votre investissement locatif en Denormandie. En retour, vous bénéficiez d’une importante défiscalisation. Selon le montant de l’opération, elle peut s’élever jusqu’à 5 250 €/an sur les 12 années accordées par le dispositif.

Exemple :

Vous avez acheté un appartement de 3 pièces dans l’ancien à Strasbourg pour un prix de 201 000 €. Vous avez ensuite réalisé pour 67 000 € de travaux (25 %) pour le remettre en état et l’améliorer. Avec un investissement total de 268 000 € sur 12 ans, la réduction d’impôt est de 56 280 €, soit 4 690 €/an.

Le choix de la durée de location en loi Denormandie

Un investissement global de 12 ans est une solution idéale pour réaliser vos projets et maximiser la défiscalisation obtenue. Cette dernière varie selon le montant des sommes investies et le nombre d’années de location :

• période de 6 ans : réduction d’impôt équivalente à 12 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• période de 9 ans : réduction d’impôt équivalente à 18 % sur le prix d’achat du bien immobilier ;
• période de 12 ans : réduction d’impôt équivalente à 21 % sur le prix d’achat du bien immobilier.

Faire le choix de s’engager durant 9 ans, puis de prolonger pour 3 ans est un moyen d’optimiser le potentiel de défiscalisation du dispositif. Si durant ce laps de temps, vous ne pouvez ni vendre, ni habiter le logement, vous profitez d’une rentabilité intéressante grâce aux économies réalisées sur votre imposition annuelle.

Au bout des 12 années, votre bien a pris de la valeur et vous pouvez en disposer comme bon vous semble. Il est également possible de continuer à le louer dans le cadre de la location meublée non professionnelle (LMNP), après un changement de bail.

Un arrêt de la location avant votre engagement entraîne une annulation de la réduction d’impôt. Un remboursement des sommes défiscalisées vous sera alors demandé.

Une période d’engagement prorogeable

Que vous optiez pour 6 ou 9 ans, la loi Denormandie permet une double prorogation de votre investissement locatif pour atteindre les 12 années maximales. Vous bénéficiez alors d’un taux de 2 % par an les 9 premières années, puis de 1 % par an les 3 dernières.

De cette manière, vous pouvez obtenir les avantages fiscaux 3 années supplémentaires si vous ne souhaitez pas mettre fin au dispositif.

Investissement Denormandie : les déclarations d’impôt

D’un point de vue administratif, il est obligatoire de remplir une série de formulaires lors de vos déclarations d’impôts. Pour vous assurer la bonne marche du dispositif sur 12 ans, vous devez veiller à l’exactitude des renseignements fournis.

Formulaire 2044 EB : durée de location

Réservée aux dispositifs de défiscalisation immobilière, cette déclaration vous permet de faire valider votre choix pour la période de location initiale. À remplir l’année suivant la date de fin des travaux, elle récapitule la surface du logement, ainsi que les montants du loyer et des revenus de vos locataires.

Formulaire 2044 : revenus fonciers

Avec cette déclaration, l’administration fiscale va pouvoir calculer votre impôt. Il vous faut indiquer la somme des loyers perçus, mais aussi des charges de l’année.

Formulaire 2042 C : défiscalisation Denormandie

Impérative si vous souhaitez bénéficier de votre réduction fiscale, cette déclaration doit être remplie tous les ans. Vous devez reporter le montant de votre investissement locatif dans la case correspondante au nombre d’années pour lesquelles vous vous êtes engagé.

Il suffit de la remplir à nouveau la 10^e année pour prolonger jusqu’à 12 ans.

Il est important de se montrer vigilant lors des déclarations. Une anomalie peut mener à un contrôle et entraîner l’annulation de vos réductions d’impôts.

Rappel des conditions de la loi Denormandie

Pour bénéficier des avantages fiscaux du dispositif Denormandie, il faut respecter un certain nombre de conditions.

• La défiscalisation s’applique jusqu’à un montant de 300 000 €/an et un prix d’achat de 5 500 €/m². 
• L’achat de votre logement s’effectue uniquement dans l’ancien. Des travaux sont nécessaires pour proposer des conditions de vie de qualité.
• Au total, les travaux réalisés doivent dépasser 25 % de l’investissement global.
• L’emplacement du logement doit se trouver en France, dans une commune éligible au dispositif.
• Avec une liste de 245 villes, 222 communes font partie du programme « Action cœur de ville » et 23 sont engagées dans une ORT (opération de revitalisation du territoire).

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Il est également possible d’acquérir un local commercial et de le transformer en habitation dans le cadre de la loi Denormandie.

Les plafonds de loyer de la loi Denormandie

Le dispositif reprend le classement de l’administration fiscale des différentes villes de France en zones Abis, A, B1, B2 et C pour déterminer les plafonds de loyer. Ceux-ci sont utilisés pour calculer le montant des loyers que vous pouvez proposer :

• zone A bis : 17,55 €/m² ;
• zone A : 13,08 €/m² ;
• zone B1 : 10,51 €/m² ;
• zone B2 et C : 9,13 €/m².

Les plafonds de ressources de la loi Denormandie

Pour privilégier l’accès des logements rénovés aux foyers modestes, le gouvernement impose des plafonds selon la composition du foyer fiscal et la zone concernée. Vous devez donc faire attention à sélectionner un locataire dont les revenus ne dépassent pas les valeurs suivantes :

1. Grâce à la possibilité de prolonger le dispositif Denormandie, vous pouvez bénéficier d’une réduction d’impôt de 21 % sur un total de 12 ans.
2. La défiscalisation maximale sur 12 ans peut aller jusqu’à 63 000 €, soit une économie annuelle de 5 250 €.
3. Avec un engagement de 12 ans, votre investissement en loi Denormandie vous offre la possibilité de réaliser une importante plus-value à terme lors de la revente.
4. Pour continuer à bénéficier de la réduction d’impôt Denormandie durant 12 ans vous devez veiller à remplir chaque année la déclaration 2042 C.