Loi Denormandie : comment et pourquoi renouveler votre engagement de location ?
Sommaire
Pour les investisseurs qui n’ont pas peur de réaliser des travaux de rénovation, la loi Denormandie se profile comme une excellente solution pour se constituer un patrimoine immobilier et bénéficier d’une réduction d’impôt. Si le choix de la durée d’engagement initiale est essentiel, vous avez la possibilité de proroger le dispositif en fonction de l’évolution de vos besoins et de vos projets.
De quelle manière choisir de continuer à défiscaliser après une période de 6 ou 9 ans ? Quels sont les avantages d’une prolongation de la durée de location ? Ooinvestir vous accompagne dans l’évolution de votre investissement locatif en loi Denormandie pour mieux appréhender les options de prorogation à votre disposition.
Les solutions pour étendre la durée de l’engagement de location en cours de dispositif
Prolongée jusqu’au 31 décembre 2024, la loi Denormandie se concentre sur les logements anciens qui nécessitent une rénovation.
Réalisable dans une liste de villes bien précise, le dispositif implique d’effectuer un montant de travaux équivalent à 25 % de l’investissement global pour profiter des avantages fiscaux qui en découlent.
Selon vos objectifs, 2 solutions sont envisageables lors de sa mise en place : une durée de location de 6 ans ou de 9 ans. Si le nombre d’années conditionne le montant total de la réduction d’impôt, il dépend principalement de vos projets. Ce choix ne sera pas le même si vous envisagez d’habiter le logement rapidement ou si vous souhaitez maximiser la défiscalisation, la constitution d’un patrimoine et l’obtention de revenus supplémentaires sur le long terme.
De plus, au fil du temps, les objectifs peuvent changer. La loi Denormandie permet un 1er renouvellement après la 6e année, puis un 2nd après la 9e année. Une flexibilité très utile pour s’adapter à vos besoins et ainsi prolonger à 2 reprises votre engagement de 3 ans supplémentaires.
Dans tous les cas, les taux de réduction d’impôt sont de 2 % par an les 9 premières années et de 1 % les 3 dernières. Ils resteront inchangés, avec ou sans prolongement.
Plus vous choisissez de prolonger la durée de votre investissement locatif, plus votre réduction d’impôt est importante :
- engagement de location de 6 ans : réduction d’impôt à hauteur de 12 % du total du prix du logement et des travaux ;
- engagement de location de 9 ans : réduction d’impôt à hauteur de 18 % du total du prix du logement et des travaux ;
- engagement de location de 12 ans : réduction d’impôt à hauteur de 21 % du total du prix du logement et des travaux.
Prolonger lors de la 7e année
Vous avez opté pour une durée initiale de 6 ans et vous souhaitez prolonger le dispositif ? Il vous suffit de remplir à nouveau le formulaire 2042C lors de la déclaration d’impôts de la 7e année.
S’engager sur cette durée minimise les risques si, pour des raisons ou des projets personnels, vous veniez à devoir stopper votre investissement locatif au bout de 6 ans. Sinon, vous pouvez aisément proroger pour 3 ans supplémentaires jusqu’à 9 ans. Vous ne pourrez alors ni vendre ni habiter le logement durant cette période, mais vous bénéficierez d’une défiscalisation pouvant atteindre 54 000 € pour diminuer votre imposition annuelle. Et vous continuez ainsi à faire fructifier votre patrimoine.
Vendre avant la fin de votre engagement implique l’annulation de l’ensemble des sommes défiscalisées. Si vous avez validé votre 1er engagement de 6 ans, celui-ci est définitivement acquis.
Prolonger lors de la 10e année
Une nouvelle déclaration sur le formulaire 2042C lors de la 10e année de votre investissement immobilier en loi Denormandie vous permet de prolonger la location jusqu’à une durée maximale de 12 ans.
Que vous ayez choisi un engagement initial de 6 ans ou de 9 ans, la prorogation jusqu’à 12 ans vous permet de profiter du plein potentiel de la réduction d’impôt Denormandie avec un maximum de 63 000 €. À la suite de cette période, le dispositif prend fin et vous pouvez disposer de votre logement comme bon vous semble, l’habiter, le vendre ou continuer à le louer sous le statut LMNP.
La prorogation de votre investissement en loi Denormandie vous oblige à louer le logement sans le vendre pendant 3 années supplémentaires. Cependant, plus la durée est longue, plus votre bien a de chance de prendre de la valeur en vue d’une éventuelle revente.
Rappel des conditions de la loi Denormandie
Sous réserve d’effectuer des travaux conséquents, le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt avantageuse dans la limite d’un investissement immobilier de 300 000 € et d’un plafond de 5 500 €/m². Depuis décembre 2019, le logement ancien peut se situer sur l’ensemble du territoire d’une ville éligible et plus uniquement dans le centre-ville.
Pour bénéficier d’avantages fiscaux identiques à la loi Pinel, il faut respecter différents critères.
- Les travaux de rénovation réalisés pour être éligible à la loi de Denormandie doivent être équivalents ou supérieurs à 25 % du coût de l’opération.
- Le logement ancien doit se situer dans l’une des 245 villes éligibles de France qui font partie du programme « Action cœur de ville » ou qui ont mis en place le processus ORT (opération de revitalisation du territoire).
- Vous devez choisir une période initiale d’engagement de 6 ou 9 ans lors de la mise en place du dispositif avant de pouvoir le prolonger jusqu’à 12 ans.
- Les plafonds de ressources et de loyers de la loi Denormandie sont les mêmes qu’en loi Pinel. Ils sont fixés selon la zone déterminée par l’administration fiscale.
Pour l’année 2021, les plafonds de loyer pour le dispositif de Denormandie sont les suivants :
zone A bis : 17,55 €/m² ;
zone A : 13,04 €/m² ;
zone B1 : 10,51 €/m² ;
zone B2 et C : 9,13 €/m².
Pourquoi profiter de cette possible prorogation ?
Solution de défiscalisation dans le logement ancien, la loi Denormandie voit son avantage fiscal augmenter avec le nombre d’années d’engagement.
Alors qu’une durée de 6 ans de location offre une réduction d’impôts maximale de 36 000 €, elle passe à 54 000 € pour 9 ans et à 63 000 € pour 12 ans. Des sommes non négligeables qui permettent d’obtenir une rentabilité intéressante pour votre investissement locatif. Elles s’ajoutent aux rentrées d’argent des loyers réguliers et offrent une plus grande sécurité financière, au cours de la vie active comme à la retraite.
Tout contribuable français peut prétendre à la loi Denormandie. Mais chaque investisseur à ses propres projets et la réussite d’un investissement varie en fonction de son emplacement, de l’attractivité du logement, de l’évolution du marché immobilier... Pour investir avec plus de sécurité, la possibilité de prolonger le dispositif Denormandie est idéale. Elle permet de décider après une période de 6 ans quelle option correspond le mieux à vos besoins : revendre, habiter le bien ou continuer à louer. Si vous optez pour une prorogation, vous pouvez à nouveau envisager d’arrêter ou de continuer à la fin de la 9e année.
À la fin de la 12e année de votre investissement locatif en Denormandie vous pouvez soit habiter le bien immobilier, soit le vendre pour réinvestir ou continuer la location.
Exemple d’un investissement immobilier en loi Denormandie prolongé à 9 puis à 12 ans
Laure et Florent ont investi en loi Denormandie dans un logement à réhabiliter dans la ville d’Arles, dans les Bouches-du-Rhône. En plus de se constituer un patrimoine, leur souhait était de réduire leur imposition annuelle qui s’élève à 6 000 €.
Ils ont donc fait l’acquisition d’un logement de 4 pièces de 87 m² pour un prix de 217 500 € soit 2 500 € du m². Ils ont ensuite réalisé 72 500 € de travaux de rénovation pour la remise en état et aux normes, soit 25 % d’un investissement Denormandie qui s’élève au total à 290 000 €.
Avec un apport de 72 500 €, Laure et Florent ont négocié un crédit à la banque de 217 500 € sur 20 ans pour une mensualité de 990 €.
La ville d’Arles est située en zone B2 de l’administration fiscale et affiche un plafond de loyer Denormandie de 9,13 €. Le loyer maximum pour leur bien immobilier de 4 pièces sera donc de 729 € (surface habitable 87 m² x plafond de loyer 9,13 € x coefficient multiplicateur de 0,918).
D’une valeur maximale de 1,2, le coefficient multiplicateur est calculé avec la formule suivante : 0,7 + 19 / surface habitable.
Le couple a choisi de commencer la location sur une période de 6 ans. Avec un taux de 12 % pour un investissement de 290 000 €, Laure et Florent obtiennent une réduction d’impôt de 34 800 € (12 % x 290 000 €), soit une économie annuelle de 5 800 €, ou 483 € par mois.
À l’issue de cette 1re période, ils ne souhaitent pas habiter le logement pour le moment et décident donc de prolonger la durée de location de 3 ans supplémentaires. Avec une réduction de 18 % sur 9 ans, leur réduction d’impôt passe à 52 200 €, pour une économie annuelle et mensuelle similaire à leur 1er engagement.
Finalement, leur situation financière est favorable et ils décident de maximiser les avantages fiscaux de la loi Denormandie en prolongeant jusqu’à 12 ans. Avec un taux de 21 %, ils totalisent une réduction d’impôt de 60 900 €, soit 5 075 € par an et 422 € par mois.
L’investissement du couple affiche une différence de 261 € entre la mensualité du crédit de 990 € et le loyer perçu de 729 €. Mais celle-ci est largement comblée par l’économie fiscale mensuelle réalisée (422 - 261 = 161 €).
En profitant de la prorogation de la loi Denormandie, Laure et Florent ont fait évoluer leur investissement locatif et obtenu une forte rentabilité grâce à la défiscalisation.
- Il est possible de prolonger la période de location de votre investissement immobilier en loi Denormandie de 6 à 9 ans et de 9 à 12 ans.
- Selon vos objectifs et vos projets, vous pouvez continuer de remplir la déclaration 2042C la 7e et la 10e année pour proroger le dispositif.
- La réduction d’impôt en loi Denormandie peut atteindre 36 000 € avec un engagement de 6 ans, 54 000 € avec 9 ans et 63 000 € avec 12 ans.
