Défiscalisation immobilière : pourquoi investir en loi Denormandie ?

Rénover pour attirer. Ces quelques mots résument le dispositif Denormandie, un outil fiscal visant à dynamiser certaines villes françaises. Car en plus d’investir dans un projet immobilier ancien, vous participez à la réhabilitation des habitats dans des villes en quête de revitalisation. Ooinvestir vous démontre les bénéfices de ce dispositif de défiscalisation.

Qu'est-ce que la loi Denormandie ?

La loi Denormandie est, au même titre que la loi Pinel, un dispositif de défiscalisation dans l’immobilier. Il permet aux investisseurs de réduire leurs impôts dans le cadre d’un investissement locatif.

La principale différence entre ces 2 dispositifs réside dans l’état du bien éligible :

• la loi Pinel ne concerne que les biens neufs ;
• la loi Denormandie se concentre sur les biens anciens.

Quels sont les critères pour investir en Denormandie ?

Trois critères encadrent l’accès aux avantages de la loi Denormandie :

• votre investissement immobilier en lui-même ;
• votre locataire ;
• le bail de location.

Les conditions liées à votre investissement immobilier

Type de logement, date d’investissement, commune, travaux de rénovation, ressources du locataire : découvrez toutes les cases à cocher pour être éligible au dispositif Denormandie.

Quel type de logement ?

Tout d’abord, seuls 2 types de logements sont éligibles à ce dispositif :

• les logements anciens ;
• les locaux transformés en logements locatifs.

Ensuite, pour bénéficier de l’avantage fiscal, vous devez acheter un bien éligible avant le 31 décembre 2023.

Dans quelles communes ?

Plusieurs centaines de villes sont éligibles au dispositif. Vous devez acquérir un logement soit :

• dans une commune dont le besoin de réhabilitation de l'habitat est important ;
• dans une commune engagée dans l’action « Cœur de ville » ;
• dans une commune ayant signé une convention d’opération de revitalisation de territoire (ORT).

Quels types de travaux engager ?

Le cœur du dispositif réside dans ce dernier critère : les travaux de rénovation.

En effet, la loi Denormandie vise à réhabiliter des logements anciens dans des quartiers dégradés pour les redynamiser. Par conséquent, les logements doivent faire l’objet d’au moins un des travaux suivants :

• des travaux améliorant la performance énergétique du logement de 20 % au moins (30 % pour un logement individuel) ;
• au moins 2 types de travaux parmi :
  • le changement de chaudière ;
  • l'isolation des combles ;
  • l'isolation des murs ;
  • l’isolation des fenêtres ;
  • le changement de production d'eau chaude.
• la création de surface habitable nouvelle (balcon, terrasse ou garage).

Autre point important : le montant de ces travaux doit représenter au minimum 25 % du coût total de l’opération.

Les conditions liées au locataire

Ensuite, les revenus du locataire doivent se situer sous le plafond défini par la zone dans laquelle vous investissez. Loi Denormandie mais aussi Pinel sont concernées par ces plafonds de ressources.

Embedded script : [CTA Simulateur] Capacité d'emprunt

Plafonds de revenu en France métropolitaine

Pour être éligible au dispositif Denormandie à Valence (zone B2), vous devez choisir un couple dont le revenu annuel ne dépasse pas 58 831 €.

Les conditions liées au bail de location

Enfin, le logement doit être loué :

• nu et en tant qu’habitation principale ;
• au plus tard 1 an après l’acquisition ou la fin des travaux ;
• pendant 6, 9 ou 12 ans ;
• avec un loyer respectant les plafonds fixés par la loi.

Comment fonctionne la défiscalisation pour ce dispositif ?

Une fois toutes ces conditions réunies, vous pouvez obtenir le précieux sésame : la réduction d’impôt. Mais cette dernière est soumise à 2 plafonds :

• un investissement maximum de 300 000 € ;
• un plafond de 5 500 €/m².

Vous achetez un logement et le rénovez pour un coût total de 350 000 €. La réduction d’impôt ne sera calculée que sur un montant de 300 000 €.

Embedded script : CTA - Bevouac - Investissement locatif

Un autre élément détermine le taux de votre réduction d’impôt : la durée d’engagement de location. Plus elle est longue, plus votre avantage fiscal sera important.

Vous achetez un bien locatif pour un montant total, après travaux, de 150 000 euros que vous louez pendant 12 ans. Votre réduction d’impôt grimpera à 31 500 euros (150 000 x 21 %).

Quels sont ses avantages ?       

Le dispositif Denormandie est avantageux pour n’importe quel investisseur car cette loi reste un bon moyen d’investir dans l’immobilier au prix de l’ancien, donc moins cher que le neuf.

De plus, les travaux de rénovation valorisent votre patrimoine immobilier et rendent votre bien plus attractif sur le marché locatif.

Grâce aux loyers mensuels, vous pouvez retirer des revenus réguliers qui vous permettent de rembourser votre crédit immobilier. En d’autres termes, votre opération immobilière s’autofinance, au moins en partie.

Quels sont ses inconvénients ? 

En revanche, quelques inconvénients méritent d’être soulignés :

• vous êtes limités aux communes éligibles au dispositif (les grandes villes françaises n’en font pas partie) ;
• vous ne pouvez pas dépasser les loyers fixés par la loi ;
• vous devez louer à un foyer fiscal dont les ressources ne dépassent pas les seuils légaux ;
• vous vous engagez à réaliser des travaux importants de rénovation ;
• le bail de location est de 6 ans minimum.

Embedded script : [CTA Guide] Investissement locatif

Investir en loi Denormandie à crédit

À moins de disposer d’une épargne suffisante ou d’avoir reçu un héritage conséquent, passer par la case crédit immobilier est presque inévitable pour devenir propriétaire d’un bien en loi Denormandie. Pourquoi ? Car au prix d’achat du logement s’ajoutent les travaux de rénovation. Heureusement, ces travaux apportent plusieurs avantages puisqu’ils augmentent l’attractivité de votre bien locatif et valorisent votre patrimoine immobilier.

Comme expliqué précédemment, la loi Denormandie implique de mettre votre bien en location pendant une durée comprise entre 6 et 12 ans. Durée pendant laquelle vous pouvez retirer des loyers réguliers et donc rembourser votre crédit immobilier.

1. La loi Denormandie est un dispositif de défiscalisation dans l'immobilier ancien. Plusieurs centaines de communes françaises sont éligibles.
2. En plus de conditions partagées avec la loi Pinel, il implique de réaliser des travaux de rénovation d’un montant équivalent à 25 % du coût total de l’opération.
3. En contrepartie, vous pouvez réduire jusqu’à 21 % de ce montant de vos impôts.