Bien choisir un locataire en loi Denormandie, un impératif pour votre investissement immobilier

Complétant le dispositif Pinel, la loi Denormandie est entrée en vigueur le 1er janvier 2019. Dispositif de défiscalisation à part entière, elle offre l'opportunité de réaliser un investissement dans l'immobilier locatif ancien. Vous vous constituez ainsi un patrimoine à valoriser par d’importants travaux tout en bénéficiant de revenus complémentaires. Cependant, l’efficacité d’une telle loi est conditionnée par la solvabilité de la personne locataire. Le cas échéant, ce choix dépend du plafond de ses ressources. Comment choisir un locataire susceptible d'intégrer ce dispositif ? En tant qu'investisseur immobilier vous cherchez des réponses claires et précises, cela tombe bien puisque Ooinvestir fait le point pour vous sur cette loi moins connue que la Pinel mais tout aussi attractive.

Loi Denormandie : quels sont ses principes fondamentaux ?

L’objectif du dispositif Denormandie est de favoriser la restauration de logements vides, anciens et dégradés par les investisseurs immobiliers dans l'optique de les proposer sur le marché locatif. Ceux-ci bénéficient en retour d'un avantage fiscal prenant la forme d’une réduction d’impôt sur le revenu. Cette loi s’inspire assez largement de la loi Pinel introduite par la loi de finances 2015. Cependant, avec la loi Denormandie, il n'est pas possible d’investir dans un logement neuf ni en dehors des villes éligibles.

Les réductions fiscales de la loi Denormandie

Le mécanisme de la loi Denormandie prend en compte les biens exigeant des travaux acquis avant le 31 décembre 2022. Dès lors, contrairement au déficit foncier offrant un avantage fiscal immédiat, elle permet une réduction d’impôt à un taux qui varie selon la période de mise en location du logement ancien: 

• 21% de réduction pour une durée de mise en location de 12 ans ;
• 18% pour une période de placement en location de 9 ans ;
• 12% si la mise en location du logement ne dure que 6 ans.

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Tout comme pour la loi Pinel, la réduction d’impôt sur le revenu du dispositif Denormandie ne peut être supérieure dans tous les cas à 300 000 euros par an.

À quoi s’applique la réduction d’impôt ?

Il convient d'insister sur le fait que cette réduction d’impôt s’applique au prix de revient du logement ancien.. Celui-ci est obtenu en additionnant le prix d’achat du logement au montant des travaux de rénovation entrepris pour le logement. Toutefois, la loi Denormandie exige que le coût de la réparation soit au moins équivalente à 25% du prix d’achat du logement.

Même si contrairement à la Pinel, ces travaux de rénovation ne sont pas strictement conditionnés à des niveaux particulièrement stricts, il faut que le bien locatif soit optimisé pour gagner 30% en matière de performance énergétique. Pour autant, le mécanisme Denormandie adapte le niveau de performance énergétique global si la mise en location du logement s'opère dans les DOM-TOM

Les plafonds de ressources : un critère mécaniquement essentiel

Une des conditions essentielles de la loi est de sélectionner un locataire en fonction de ses ressources. La détermination de ce plafond de la future personne locataire est principalement liée  :

• à la situation géographique du logement ;
• au nombre de personnes composant le foyer fiscal.

Différence majeure avec le déficit foncier, l'avantage fiscal proposé par le dispositif Denormandie est conditionné par le respect des plafonds de loyer au mètre carré, et ce tout au long de la durée d'engagement de mise en location du logement.

Les villes éligibles au dispositif Denormandie sont réparties dans le même plan de zonage que celui du dispositif Pinel Selon ce zonage géographique, les ressources du foyer fiscal du locataire ne peuvent en aucun cas dépasser  par loi : Plafonds de ressources des locataires en fonction du zonage géographique et  de la composition du foyer fiscal :

Où se procurer les attestations de salaire et avis d’impôts de la personne locataire

Le dispositif habilite le propriétaire à exiger du locataire la communication des avis d’impôts. Dès que vous êtes en possession de ces documents justificatifs, vous n’avez qu’à comparer le revenu fiscal de référence (RFR) à l'année N-2 avec la grille de plafonds équivalente.

Évolution des revenus du locataire et conséquence sur le bail

Il est fréquent que les revenus annuels d'un locataire varient d’une année à l'autre. Cette variation  n'est cependant pas prise en compte pour déterminer le plafond légal en cours de bail. En outre, il est important de savoir que le barème des plafonds de ressources fait l'objet d'une réactualisation annuelle. Pour une défiscalisation optimisée, il est donc dans votre intérêt de prendre toute l’information nécessaire lorsque vous consentez à un investissement locatif.

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La solvabilité du locataire : un critère indispensable de rentabilité

La quête de rentabilité justifie votre opération d'investissement locatif en loi Denormandie. Pour autant, même si vous remplissez toutes les conditions d’éligibilité du dispositif, faire le choix d’un locataire n'offrant pas les garanties de solvabilité ne peut être que préjudiciable à vos intérêts. 

Exigez la communication de pièces justificatives

Demander à votre futur locataire de vous faire parvenir quelques pièces justificatives est autorisé par la loi. Il peut s’agir :

• d’un contrat de travail ;
• des 3 derniers bulletins de salaire ; 
• du dernier avis d’imposition ; 
• des 3 dernières quittances de loyer du dernier logement occupé.

Soyez vigilants sur les documents fournis

Pour être certain de leur validité, il peut au besoin être nécessaire de demander cordialement l’original des documents fournis à titre provisoire. En tant qu'investisseur, vous n'êtes pas sans savoir qu'il peut arriver que certains locataires produisent de fausses pièces pour justifier du calcul de leurs revenus.. 

Demandez une assurance ou la fourniture d’une caution solidaire

Vous avez examiné avec précaution les pièces justificatives. Même si elles emportent votre adhésion, n’hésitez pas à vous prémunir contre les risques d’impayés en sollicitant une assurance dédiée. À défaut, le locataire peut vous fournir une caution solidaire, dont il convient également de s'assurer de la solvabilité. 

Tenez véritablement compte du profil du locataire

La moralité du locataire n’est pas moins négligeable dans les critères à prendre en compte, tout comme bien entendu la stabilité des revenus. C’est pourquoi, il est préférable de privilégier les candidats titulaires d’un CDI (contrat à durée indéterminée), la forme de contrat de travail la plus à même de contribuer durablement aux besoins d’un salarié grâce à une stabilité de son revenu.

Exemple d’une sélection de locataires en loi Denormandie

Le couple David et Doriane souhaite investir pour bénéficier de l’avantage fiscal de la loi Denormandie. Ils ont donc fait l'acquisition des droits de propriété d’un logement dégradé d'une surface de 45 m2 et composé de 3 pièces à Saint-Dizier, une ville appartenant à la zone C. Le coût de l’achat  est de 150 000 euros. Les travaux de rénovation sont estimés quant à eux à 38 000 euros, ce qui correspond parfaitement au minimum de 25 % de la valeur du logement. La somme totale de leur investissement locatif est dès lors de 188 000 euros. Pour profiter d’une défiscalisation maximale instituée par le dispositif Denormandie, David et Doriane veulent opter pour un engagement d’une durée de mise en location de 12 ans. La réduction d’impôt est alors de 21 % au regard de la somme de leur investissement (188 000 euros). Cet investissement locatif peut donc leur permettre de bénéficier d’une réduction d’impôt de 39 480 euros sur 12 ans, soit l'équivalent de 3 290 euros par an et de 274 euros par mois. . Dans le cadre de l'opération de location de son immeuble ancien, ils ont reçu la candidature de profils distincts :

• un couple sans enfant disposant de revenus à hauteur  de 35 000 euros ;
• un couple avec un enfant dont les revenus sont de 50 000 euros par an;
• un couple avec 2 enfants, dont les revenus annuels représentent 52 000 euros pour le foyer fiscal;
• un couple avec 2 enfants, dont l’un est âgé de 17 ans et vient d'intégrer une faculté de médecine (ne faisant donc plus partie du foyer fiscal). Les revenus annuels de leur foyer fiscal sont de 54 000 euros.

Dans l'optique d'une défiscalisation la plus avantageuse possible, la question est donc bien de savoir lequel de ces potentiels locataires il est préférable de choisir, dans le respect de la loi Denormandie. Le premier cas avec une personne à charge est d'emblée à écarter, car le montant de ses ressources est supérieur au plafond légal. Quant à ceux sans enfant, les garanties sont jugées insuffisantes puisqu'une personne s'avère être en contrat d’intérim. L'une des conditions essentielles de la loi Denormandie étant de sélectionner un locataire en fonction de ses revenus. David et Doriane ont donc tout intérêt dans leur calcul à choisir le couple avec 2 enfants dont le revenu est fixé à 52 000 € pour éviter le risque de vacance locative. Celui-ci a en effet proposé une caution. Mieux, le père de famille bénéficie également d'un CDI depuis de nombreuses années.

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