Quelle perspective de plus-value dans l'immobilier ancien ?

Acheter un bien immobilier dans l’ancien et miser sur une plus-value à la revente : c’est l’objectif de nombreux investisseurs. Mais comment calculer cette plus-value et comment sera-t-elle imposée ?

Ooinvestir vous explique tous les rouages pour vous aider à évaluer le bénéfice que vous allez retirer de votre investissement immobilier.

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La plus-value, une notion phare pour votre opération immobilière dans l'ancien

Une plus-value immobilière se caractérise par une situation excédentaire lors de la vente de votre bien immobilier. Concrètement, le montant total que vous retirez de la vente de votre bien est supérieur au prix auquel vous l’avez acheté : plus-value immobilière = prix de vente du bien - prix d’acquisition.

Exemple :

Vous avez acheté un appartement à Paris d’une valeur de 250 000 euros en 2010. Aujourd’hui, vous l’avez revendu 310 000 euros, soit une plus-value de 60 000 euros.

Pour un vendeur, le 1^er intérêt d’une vente de son bien immobilier est de récupérer son investissement de départ et, si possible, de revendre son bien à un prix supérieur à celui auquel il l’a acheté. Une fois l’accord conclu avec l’acheteur, il lui sera donc possible de connaître la somme de sa plus-value.

Seulement, quelques frais doivent être pris en compte pour obtenir le montant dit « corrigé » et obtenir la plus-value réelle.

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La correction des prix de vente et d’achat

Soustraire le prix de vente au prix d’achat ne suffit pas pour obtenir le montant réel de la plus-value. Quelques frais annexes d’acquisition doivent être supprimés, et d’autres ajoutés pour déterminer la plus-value « officielle », c’est-à-dire celle qui sera retenue par l’administration fiscale. Voici comment obtenir les prix de vente et d’achats corrigés.

Frais à ajouter à votre prix d’achat :

Frais à déduire pour obtenir le prix de vente :

La vente d’un bien ancien de plus de 5 ans n’est pas assujettie à la taxe sur la valeur ajoutée (TVA).

Cette plus-value peut être imposable ou bien exonérée d’impôts en fonction de votre situation.

L’exonération sur une plus-value immobilière

Les plus-values immobilières sont exonérées de tout impôt s’il s’agit de la vente d’une résidence principale. La plus-value vous sera donc dans ce cas entièrement acquise !

D’autres cas particuliers aboutissent à une exonération :

• si le logement appartient depuis plus de 30 ans au même propriétaire ;
• si le propriétaire du bien est invalide ou est un retraité vivant dans un centre de retraite médicalisé avec un faible revenu (sous certaines conditions) ;
• si la résidence est la propriété d’un non-résident fiscal (à condition qu’elle soit située en France) ;
• s’il s’agit d’une résidence secondaire cédée lors d’une expropriation ;
• etc.

L’imposition sur une plus-value immobilière

Dans tous les autres cas de figure, votre plus-value est imposable à hauteur de :

• 19 % au titre de l’impôt sur le revenu (IR) ;
• 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.

Vous bénéficiez cependant d’un abattement partiel dès 5 années de détention. Ensuite, le taux augmente chaque année. 

Il existe un abattement exceptionnel de 70 ou de 85 % pour les plus-values immobilières concernant la cession de terrains à bâtir ou de biens immobiliers bâtis (sous conditions).

Dans l’ancien, les meilleures plus-values immobilières s’obtiennent grâce aux travaux

Un bien immobilier ancien se prête souvent à des transformations. Vous pouvez construire une véranda pour ajouter de la surface à une maison, améliorer l’installation électrique pour la remettre aux normes, en reconstruire une partie, etc.

Tous ces frais engendrés doivent être ajoutés au prix d’origine car ils ont contribué à ajouter de la valeur à votre bien immobilier. Voici quelques exemples d’ouvrages qui peuvent faire augmenter la plus-value.

Les travaux de rénovation énergétique.

Le dossier du diagnostic technique (DDT) est obligatoire lors de la vente d’un bien immobilier. Il indique les risques pour la santé et la sécurité des personnes, mais aussi la performance énergétique de votre appartement ou de votre maison. Une bonne notation est un gage de qualité. Pensez donc à isoler votre toit, installer un système de chauffage écologique ou encore changer vos fenêtres pour du double vitrage.

Les diagnostics sont aussi obligatoires pour les logements mis en location.

L’aménagement des zones perdues

Ces aménagements, souvent peu coûteux, sont indispensables si vous avez un appartement dans une grande ville comme Paris. Un logement intelligemment aménagé se fera toujours remarquer sur le marché immobilier.

Un agrandissement

Vous avez une maison avec du terrain ? Profitez-en pour agrandir ! Une véranda, une chambre supplémentaire, un garage plus grand, etc. Un gain d’espace offre toujours plus de confort dans une habitation.

Une rénovation

Lors de l’achat d’une résidence principale ou secondaire, selon l’état du bien, l’acheteur peut préférer éviter de réaliser des gros œuvres. Mais rénover la salle de bain ou la cuisine restera cependant un investissement qui portera ses fruits lors de la vente de votre bien immobilier en lui donnant plus de valeur. C’est aussi l’occasion de moderniser votre intérieur en supprimant quelques cloisons et en suivant des conseils de home-staging.

Mais attention ! Les logements rénovés peuvent se revendre plus cher sur le marché immobilier, mais tous les frais engendrés ne sont pas compris dans le calcul de la plus-value. Voici un tableau qui récapitule tous les frais pris en compte par le fisc et ceux qui ne peuvent être ajoutés.

Pour être pris en compte par l’administration, 3 conditions doivent être remplies :

• les travaux doivent avoir été financés par vous ;
• ils doivent avoir été réalisés par un professionnel (sur présentation de factures) ;
• ils ne doivent pas avoir été considérés comme des dépenses locatives.

Exemple d’imposition sur la plus-value pour un logement ancien

Vous avez acheté un appartement en mars 2003 en France. Prix d’achat : 425 000 € (sans frais d’agence). Ce bien était votre résidence de vacances. En 2012, vous avez effectué pour 15 000 € d’agrandissement. En 2021, vous avez vendu votre habitation pour 500 000 €, net vendeur.

Les frais de diagnostics s’élèvent à 480 €. Le prix de vente corrigé baisse légèrement : 499 250 € (500 000 - 480).

Un taux de 7,5 % (relatif aux frais d’acquisition) s’applique au prix d’achat d’origine, soit 31 875 € (425 000 × 7,5 %). En y ajoutant les 15 000 € d’agrandissement, vous obtenez un montant d’acquisition corrigé de 471 875 € (425 000 + 31 875 + 15 000).

Vous pouvez maintenant calculer votre plus-value nette : 499 250 - 471 875 = 27 375 €.

Avec une durée de 18 années de détention révolues, vous bénéficiez d’un abattement de :

• 78 % au titre de l’impôt sur le revenu ;
• 21,45 % au titre des prélèvements sociaux.

Pour l’impôt sur le revenu, votre abattement sera donc de 21 352 € (27 375 × 78 %) et votre montant imposable retenu sera donc de 6 022 € (27 375 - 21 352 €).

Pour les prélèvements sociaux, votre abattement sera donc de 4 580 € (27 375 × 21,45 %) et votre montant imposable retenu sera donc de 22 795 € (27 375 - 4 580 €).

Vous paierez donc au total :

• 19 % de 6 022 €, soit 1 144 € d’impôts sur le revenu ;
• 17,2 % de 22 795 € soit 3 920 € de prélèvements sociaux.

Votre plus-value sera imposée à hauteur de 5 064 € (1 144 € + 3 920 €).

Cet impôt sera prélevé par le notaire qui le transmettra à l’administration fiscale.

1. La plus-value immobilière est le bénéfice obtenu suite à la vente d’un bien immobilier après correction des prix de vente et d’achat.
2. Certains cas particuliers peuvent amener à une exonération. Sinon, votre bénéfice est imposable à hauteur de 19 % au titre de l’IR et 17,2 % au titre des prélèvements sociaux.
3. Un abattement commence à s’appliquer au terme de la 5^e année de détention.
4. Pour augmenter votre bénéfice à la revente, faites des travaux dans votre logement.