Bien préparer sa retraite avec l'immobilier locatif
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Vous souhaitez investir pour vous constituer un patrimoine immobilier et profiter de revenus complémentaires en vue de votre retraite ? Avec l’incertitude croissante sur le niveau des pensions, la préoccupation de la qualité de vie à la retraite devient un point essentiel pour la majorité des Français. Pour bien préparer ce moment de vie, l’investissement locatif constitue une solution efficace qui permet de bénéficier d’avantages fiscaux et d’une prise de risque limitée. Quels sont les dispositifs d’investissement immobilier à privilégier ? Location meublée ou location nue ? Suivez le guide Ooinvestir pour découvrir les nombreux atouts d’un placement locatif afin de vous assurer une retraite confortable.
L'immobilier locatif : un levier pour préparer sa retraite
L’heure de la retraite implique toujours une perte de revenus. Si le taux plein équivaut à 50 % de votre salaire annuel moyen, il est possible de subir une décote en fonction du nombre de trimestres validés. Il est donc important d’anticiper cette situation en misant sur un placement pour vous apporter un revenu complémentaire.
Parmi les différents choix qui s’offrent à vous, l’investissement locatif est une solution accessible grâce au crédit bancaire. Il permet de vous constituer un patrimoine en couvrant les mensualités avec les loyers perçus. Il est également possible de déduire de vos revenus locatifs les diverses charges et taxes pour diminuer votre imposition et améliorer la rentabilité de l’opération. À l’instar de la loi Pinel ou de la loi Denormandie, des dispositifs de défiscalisation existent avec un engagement de location sur plusieurs années et dans le respect de certaines conditions.
Ne tardez pas trop pour effectuer une simulation de votre situation à la retraite afin d’agir en conséquence. Investir au bon moment et avec le dispositif approprié peut vous permettre de vous constituer un patrimoine immobilier et profiter d’une rentrée de loyers pour une retraite plus douce.
Votre bien locatif peut également constituer un lieu de résidence approprié une fois à la retraite. Lorsque le prêt est remboursé, vous n’avez plus de mensualité de crédit et bénéficiez donc d’un pouvoir d’achat bien plus élevé pour profiter de votre retraite.
Quels dispositifs privilégier pour préparer votre retraite ?
Avec des critères bien précis, les dispositifs de défiscalisation mis en place pour l’investissement locatif proposent des avantages fiscaux variés. Plus votre imposition est élevée, plus ils sont intéressants. La réduction d’impôt vient ainsi s’ajouter à la rentabilité de l’opération.
La défiscalisation de la loi Pinel pour la retraite
Créé en 2014, le dispositif Pinel permet d’investir jusqu’à 300 000 € par an dans les zones où l’offre de location est bien moins importante que la demande. Il se concentre sur l’immobilier neuf et contribue à vous constituer un patrimoine répondant aux dernières normes de construction. En fonction de votre choix en termes de durée de location (6, 9 ou 12 ans), la réduction d’impôt est équivalente à 12, 18 ou 21 % du prix d’acquisition du logement pour un maximum de 63 000 €. S’il faut respecter certaines conditions, la loi Pinel est un moyen idéal pour préparer votre retraite et vous procurer un complément de revenus.
Loi Denormandie : la défiscalisation dans l’ancien
Dédié au logement ancien, le dispositif Denormandie offre une réduction d’impôt à des taux identiques à ceux de la loi Pinel. Dans la limite de 300 000 € par an, la loi Denormandie implique une rénovation conséquente du bien immobilier. Les travaux doivent représenter au moins 25 % de l’investissement global et être réalisés par une entreprise ou gérés par un promoteur. Plusieurs conditions sont elles aussi identiques à celles de la loi Pinel.
La défiscalisation de la loi Denormandie de 12, 18 ou 21 % s’applique sur le prix de revient global de l’opération comprenant le prix d’achat et le coût des travaux.
Le dispositif Censi-Bouvard en LMNP
Si vous optez pour une location meublée non professionnelle (LMNP), il est possible d’investir dans une résidence de services (type résidence pour personnes âgées ou résidence pour étudiants) avec le dispositif Censi-bouvard. Vous bénéficiez alors d’une réduction de vos impôts à hauteur de 11 % du prix du logement hors taxe. La défiscalisation s’applique dans la limite de 300 000 €. La location en LMNP vous permet notamment de déduire les charges et les amortissements de vos revenus locatifs avant impôts.
La loi Malraux pour la rénovation de logements d’exception
Si vous n’avez pas peur des chantiers, le dispositif Malraux donne droit à une réduction de vos impôts avec un plafond de 400 000 € du coût des travaux qui s’étale sur une durée de 4 ans maximum. Il s’applique pour les biens immobiliers de caractère en France. Les zones éligibles sont les secteurs sauvegardés et les quartiers anciens dégradés définis par le code de l’urbanisme, ainsi que les immeubles situés en ZPPAUP (Zone de protection du patrimoine architectural, urbain et paysager) et en AMVAP (aires de mise en valeur de l’architecture et du patrimoine). La défiscalisation est de 22 ou 30 % du montant total des travaux réalisés en fonction de la zone concernée.
Quels sont les types de logements les plus adaptés ?
Les avantages fiscaux obtenus avec la location de votre bien immobilier varient en fonction du montant des loyers perçus. Le processus de défiscalisation diffère s’il s’agit d’une location meublée ou d’une location vide
La location meublée
Avec une durée minimale d’un an, la location meublée autorise la mise en place d’un bail court qui vous laisse la possibilité d’en disposer rapidement selon vos besoins. Deux options sont envisageables en termes d’imposition sur les revenus locatifs : le régime micro BIC ou le régime réel. Dans une limite de 70 000 €, le premier offre un abattement de 50 % sur vos gains locatifs avant impôts. Le second vous permet de déduire de ces mêmes revenus l’ensemble de vos charges, coût de travaux et amortissements.
Il est possible de choisir le régime réel dès le début, mais il n’est avantageux que si le montant des charges et des dépenses liées au logement est supérieur à la moitié des revenus locatifs. À vos calculs !
Le coût des meubles de votre location meublée fait partie de l’amortissement et peut donc être déduit de vos revenus locatifs.
La location vide
La location nue d'un logement impose une durée minimale de 3 ans. Elle offre un abattement forfaitaire de 30 % sur les revenus perçus avec le régime micro-foncier lorsque les loyers annuels ne dépassent pas 15 000 €. Au-dessus de cette somme, vous êtes automatiquement soumis au régime réel avec une déduction des diverses charges relatives au logement. Vous avez aussi la possibilité d’opter librement pour le régime réel, même sous le seuil de 15 000 € de revenus locatifs.
Exemple d’un investissement Pinel pour préparer sa retraite
Couple de commerçants de 45 ans, Amélie et François souhaitent réaliser un investissement locatif afin de mieux préparer leur retraite et bénéficier d’une réduction sur leurs impôts. Ils payent à deux 4 500 € d’impôt sur le revenu et ont évalué leur retraite à 1 500 € chacun.
Ils ont fait l’acquisition d’un logement neuf dans la ville du Havre en zone Pinel B1. Il s’agit d’un appartement de 3 pièces de 60 m² pour un prix de 150 000 € soit 2 500 € du m². Le couple a négocié un crédit à la banque sur 20 ans de 150 000 € pour une mensualité de 700 €. À la fin du prêt, ils souhaitent continuer la location et comptent sur les loyers perçus pour augmenter leurs revenus à la retraite.
Conformément aux zones définies par l’administration fiscale, la ville du Havre est située en zone B1. Le plafond de loyer de la loi Pinel dans cette zone est 10,44 € du m². Amélie et François vont pouvoir proposer leur logement au loyer maximal de 636 € (60 m² x 10,44 € x coefficient multiplicateur de 1,016).
Le coefficient multiplicateur Pinel se calcule de la manière suivante : 0,7 + 19 / surface du logement.
Amélie et François optent pour une période maximale d’engagement de 12 ans. Ils obtiennent donc un taux de défiscalisation de 21 % du prix d’achat de leur bien immobilier. La réduction globale d’impôts est de 31 500 € (150 000 € x 21 %), soit 2 625 € par an et une économie mensuelle de 218 €.
Entre la mensualité du crédit (700 €) et le loyer perçu (636 €), la différence de 64 € est largement compensée par la réduction d’impôt (218 - 64 = 154 €). Leur investissement en loi Pinel s’avère rentable et leur permet de se constituer un patrimoine immobilier en attendant la retraite.
À la fin du dispositif, Amélie et François pourront réajuster le loyer au prix du marché selon les conditions prévues par la loi. Ils continueront à louer leur bien et à percevoir les loyers pendant leur retraite. Pour profiter d’un cadre fiscal plus avantageux pour leurs revenus locatifs, ils pourront aussi meubler leur appartement pour le louer sous le régime LMNP (loueur meublé non professionnel).
