Pourquoi et comment investir dans un terrain constructible ?
Sommaire
Vous souhaitez trouver un terrain pour un projet de construction de votre résidence principale, pour réaliser un investissement locatif ou pour une revente à la découpe ? Vous ne savez pas quoi choisir entre un terrain en lotissement ou une parcelle isolée ?
De nombreuses questions se posent en effet avant de se lancer dans un projet de construction de maison sur un terrain constructible ! Ooinvestir vous donne ses conseils et vous informe sur les critères à prendre en compte avant de signer votre promesse d’achat : une aide précieuse dans votre recherche du terrain idéal.
Achat d’un terrain constructible : pour quels projets d’investissement ?
Pour un projet de résidence principale
Si comme de nombreux Français, votre intention est de faire construire votre maison individuelle, le choix d'un terrain est un projet qui nécessite mûre réflexion quant à la localisation de la parcelle à bâtir. Vous devrez en effet vous pencher sur certains critères qui vous sont propres :
- son accessibilité ;
- les transports en commun ;
- les commerces et les services à proximité.
De plus, la surface et l’exposition du terrain seront déterminantes pour être certain d’acheter le foncier idéal pour votre projet de construction. Demandez-vous dans quel type d’environnement vous souhaitez habiter et quels sont les éléments qui vous gêneraient dans votre vie quotidienne (distance par rapport à votre lieu de travail ou avec les établissements scolaires de vos enfants…).
Vous avez une idée bien précise de votre maison idéale ? Alors, autant vous assurer dès le départ que le terrain constructible est compatible avec vos objectifs.
Pour réaliser un investissement locatif défiscalisant
Si votre projet est d’acheter un terrain constructible pour faire construire une maison et la mettre à la location, vous pouvez bénéficier (sous conditions) du dispositif de la loi Pinel, vous offrant une réduction d’impôt de 12, 18 ou 21 % du prix de votre investissement. Le bien doit être situé dans une zone éligible et être loué pendant 6, 9 ou 12 ans (en fonction du taux de réduction d’impôt souhaité). Il est par ailleurs possible de louer à vos parents ou vos enfants si ces derniers ne dépendent pas de votre foyer fiscal.
Enfin, pour être certain que la construction de votre bien immobilier sur votre terrain sera éligible à la loi Pinel, vous devez vous assurer d’être en conformité avec les normes de construction en vigueur (RT 2012 et bientôt RE 2020).
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La loi Pinel va être recentrée sur la construction d’appartements d’ici la fin de l’année 2020. Les maisons individuelles ne seront donc plus éligibles au dispositif au 1er janvier 2021 !
Pour effectuer une division et générer une plus-value immédiate
Votre objectif est de vous lancer dans une opération financière d’achat-revente ? La division parcellaire est une solution d’investissement idéale qui permet de générer rapidement une plus-value importante et donc de vous constituer un complément de revenus.
Le blog Ooinvestir vous donne ses conseils pour assurer la réussite de votre opération d’achat-revente
Sachez toutefois que si ce type d’investissement est lucratif, les terrains constructibles bien localisés et vendus à un prix correct sont rares. De plus, diviser un terrain pour le revendre nécessite d’obtenir un arrêté de non-opposition à déclaration préalable de division ou encore un permis d’aménager.
Avant d’investir dans un terrain constructible pour le diviser, renseignez-vous sur le coût de la division, les frais de géomètre, le prix de la viabilisation des parcelles, le montant des frais de notaires… Pour être certain de faire le bon investissement.
Si vous revendez votre terrain plus de 5 ans après l’avoir acheté (mais moins de 8 ans), la plus-value sera alors taxée à 16,5 %. Si la vente de votre terrain a lieu plus de 8 ans après l'acquisition, la plus-value ne sera pas taxée.
Quelles opportunités pour l'achat d'un terrain constructible ?
Acheter un terrain isolé
Vous envisagez d’acheter un terrain isolé constructible pour votre projet immobilier ? Ce type de terrain à bâtir offre davantage de libertés que l’achat d’un terrain en lotissement. Toutefois, il est rarement viabilisé et nécessite donc des travaux de raccordements aux différents réseaux de gaz, d’eau, d’électricité…
Veillez donc à bien calculer le coût de sa viabilisation et vérifiez qu’il ne fait pas partie d’une zone définie dans le plan de prévention des risques naturels ou encore technologiques. Contrôlez les éventuelles servitudes et faites réaliser une étude géotechnique des sols par le vendeur pour éviter toute mauvaise surprise.
Acheter un terrain en lotissement
Votre futur terrain à bâtir est situé dans un lotissement ? Contrairement au terrain isolé, acheter un terrain en lotissement procure un certain nombre de garanties et de facilités. Le lotissement bénéficie en effet d’un permis d’aménager différents lots dédiés à la construction de maisons individuelles. De plus, des voies de circulation et des espaces communs sont créés dès le début. Enfin, l’achat d’un terrain aménagé permet de devenir propriétaire d’une parcelle bornée, raccordée aux réseaux et prête à être bâtie immédiatement.
En revanche, vous devrez vous plier dans le cadre de l’achat d’un terrain en lotissement à des réglementations strictes concernant à la fois la maison (forme, matériaux, etc.) mais aussi de l’aménagement du terrain (portail, haies, entretien des voies, etc.).
Avant de finaliser la promesse de vente de votre futur terrain constructible en lotissement, demandez à l’aménageur-lotisseur de vous fournir le règlement intérieur, le cahier des charges et le plan d’urbanisme.
En tant qu’acheteur, vous bénéficiez d’une garantie couvrant l’ensemble des ouvrages liés à la viabilisation de votre terrain, grâce à l'assurance décennale du vendeur.
Quelles questions se poser avant de se lancer dans l’achat d’un terrain constructible ?
Comment s’assurer de la constructibilité du terrain et des règles de construction ?
Avant de signer l’achat de votre terrain, assurez-vous auprès de votre mairie que le terrain est bien constructible. Vérifiez qu’il n’est pas soumis à des restrictions spécifiques (s’il s’agit d’une zone naturelle protégée par exemple) ou qu’il n’est pas trop proche d’une cavité souterraine sensible…
Il est aussi indispensable que vous obteniez confirmation de la faisabilité de votre projet de construction. Vérifiez que votre parcelle à bâtir est assez grande pour accueillir une construction neuve.
Rapprochez-vous de votre commune pour connaître le type de construction qui peut être construit sur la parcelle et son emprise au sol en demandant le plan local d’urbanisme (PLU).
Comment chiffrer les travaux de viabilisation du terrain constructible ?
Dans le cadre de l’achat d’un terrain hors lotissement, vous devrez évaluer le montant des travaux nécessaires à la viabilisation pour les intégrer à votre projet de construction de maison neuve et définir votre budget. Sachez que son coût diffère selon l’éloignement de votre parcelle avec les réseaux d'eau, d'électricité, de gaz ou d’assainissement existants. La viabilisation consiste à raccorder votre futur terrain à bâtir à ces différents réseaux. Alors, pour éviter toute déconvenue, rendez-vous en mairie pour consulter sur le certificat d’urbanisme, la distance entre votre terrain et les différents équipements réseaux publics à raccorder. Plus la distance est longue, plus le montant final sera élevé.
D’autre part, certaines taxes comme la taxe locale d’équipement (TFE) ou la préparation raccordement égout (PRE) diffèrent selon les communes. Le coût de l'opération peut ainsi varier du simple au double ! N’oubliez pas non plus de prendre en compte la distance entre l'entrée de votre propriété et votre maison proprement dite. Si son coût total est très variable, comptez une facture variant entre 5 000 € et 15 000 € !
Comment financer l’achat de votre terrain ?
Pour l’achat de terrain assorti à la construction de votre maison, attendez tout d’abord d’avoir obtenu le certificat d’urbanisme opérationnel (délivré par la mairie de votre futur lieu de résidence) avant de constituer votre dossier de financement. Vous pouvez choisir de demander un financement global (achat de terrain + projet de construction de maison) ou de consacrer votre prêt immobilier sur l’achat du terrain seul ou de la construction de votre maison.
Différentes formules sont accessibles pour l’achat d’un terrain constructible, de la même manière que pour l’achat d’un logement : crédit à taux fixe, à taux révisable, possibilités de lissage… Choisissez la méthode qui répond le mieux à vos objectifs et à votre projet immobilier.
Vous pouvez demander à bénéficier d’un prêt à taux zéro (sous conditions d’éligibilité) juxtaposé à un prêt immobilier « classique ». Ce prêt aidé est accessible uniquement si l’acquisition dudit terrain est suivie de la construction d’une maison individuelle destinée à devenir votre foyer.
Enfin, dans le cas d’un achat de terrain pour réaliser une division ou d’une opération de marchands de biens, les banques exigent que les investisseurs aient un apport personnel et des fonds propres à placer dans leur projet d’achat-revente à la découpe (environ 10 % à 15 % du montant de l’opération à financer).
