Quel budget pour investir dans l'immobilier ancien ?

Avant de vous lancer dans la consultation des annonces immobilières, fixez d’abord votre enveloppe budgétaire ! L’immobilier ancien est certes moins cher que le neuf, mais de nombreux frais se cachent derrière cet investissement...

Ooinvestir vous détaille lesquels et vous explique comment déterminer l’enveloppe budgétaire nécessaire pour votre projet d’investissement.

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Immobilier ancien : un prix au m² plus abordable que l'immobilier neuf

À l’achat, l’ancien vous coûtera entre 20 et 30 % moins cher qu’un logement neuf. Cette différence de prix s’explique en grande partie par l’état du logement.

En effet, les logements anciens ont été habités pendant plusieurs années voire décennies et ils ne répondent pas forcément aux normes énergétiques actuelles. Certains sont même de véritables « passoires », avec des performances d’isolation très mauvaises. Des travaux de rénovation pourront donc être nécessaires après l’accession pour améliorer l’isolation du logement, ce qui vous donne un argument lors de la négociation.

À l’inverse, les biens neufs respectent la réglementation énergétique en vigueur (RT 2012 ou RT 2020 en fonction de leur année de construction). Ces logements visent à réduire les déséquilibres d’offres et de demandes dans certaines communes. Ils offrent donc la garantie d’une habitation moderne et de meilleure qualité, ce qui justifie leurs prix plus chers.

D’autres facteurs peuvent expliquer cette différence :

• une offre de choix plus vaste dans l’ancien. Consultez les annonces immobilières de n’importe quelle ville. Vous remarquerez que les biens anciens sont plus nombreux que les biens neufs ;
• des équipements anciens : un appartement ou une maison ancienne peut être vendu avec des appareils obsolètes, tandis qu’un logement neuf pourra être livré équipé.

Un contrat de réservation en vente en l’état futur d’achèvement (VEFA) consiste à acheter un bien neuf sur plan. Le délai moyen de livraison d’une construction VEFA est de 9 mois. À l’inverse, un logement ancien sera disponible immédiatement après la signature définitive.

Pour obtenir une 1^re estimation, il vous suffit de multiplier le nombre de m² souhaités pour votre logement par le prix moyen de l’immobilier dans le secteur ciblé. En France, le prix moyen au m² s’élève à 2 911 € mais masque de fortes disparités : de 908 € dans la Nièvre à 10 377 € à Paris.

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Identifier tous les coûts d'un investissement immobilier

Outre le prix du bien immobilier, d’autres coûts viennent s’ajouter à votre investissement :

• les frais de notaire ;
• les frais d’assurance de l’emprunteur ;
• la taxe foncière ;
• les autres frais annexes.

Les frais de notaire

Comptant parmi les frais d’acquisition, les frais de notaire sont dus à la signature de l’acte de vente. Pour l’achat d’un logement ancien, ils se situent entre 7 et 8 % du prix de vente.

Exemple :

Vous achetez une maison ancienne d’un montant de 350 000 €. Vos frais de notaire se situeront dans une fourchette comprise entre 24 500 et 28 000 €.

Les frais d’assurance de l’emprunteur

Généralement, un projet immobilier se concrétise après souscription d’un prêt immobilier auprès d’un établissement bancaire (sauf dans le cas où votre apport suffit à financer votre investissement). Ce crédit comprend une assurance, définie en fonction du profil de l’acheteur selon :

• son âge ;
• son état de santé ;
• son activité professionnelle.

Faites jouer la concurrence avec la loi Lagarde en demandant des devis auprès de plusieurs assurances pour obtenir des taux plus bas.

Par exemple, les personnes jeunes et en bonne santé peuvent espérer un taux assez faible (environ 0,05 % du montant d’investissement). Il peut facilement monter à plus de 0,30 % pour des personnes plus âgées et fumeuses.

Exemple :

Vous souscrivez un prêt immobilier de 300 000 €. Avec un taux de 0,03 %, vos frais d’assurance s’élèvent à 900 € sur l’ensemble de la durée de vie du prêt. À 0,30 %, ils sont 10 fois supérieurs : 9 000 €. 

Un crédit immobilier s’accompagne d’autres frais :

• les intérêts : ils varient en fonction de votre banque, de votre situation financière et de la durée du crédit ;
• les frais de dossier, compris entre 500 et 1 500 €.

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La taxe foncière

Tout propriétaire d’un logement est redevable chaque année de la taxe foncière sur les propriétés bâties (TFPB). Fixé par les collectivités territoriales et calculé selon la valeur cadastrale de votre logement, cet impôt varie en fonction de la commune où se situe le bien.

En 2021, le taux d’imposition de la commune de Paris était de 8,37 % du revenu cadastral contre 57,91 % à Chambord et 29,28 % à Dijon.

Exemple :

Pour un logement avec une base nette d’imposition de 4 500 €, la commune de Paris toucherait 377 € (4 500 × 8,37 %), celle de Dijon 1 318 € (4 500 × 29,28 %) et Chambord 2 606 € (4 500 × 57,91 %).  

Les frais annexes 

De nombreux biens anciens sont situés dans un immeuble en copropriété, entraînant des frais supplémentaires. En 2020, selon l’Observatoire annuel de l’association des responsables de copropriété (ARC), les charges de copropriété s’élevaient en moyenne à 49,95€ par m² et par an.

Exemple :

Pour un appartement de 55 m², comptez 2 747,25 € de charges annuelles.

Attention : le montant des charges varier de façon importante selon les travaux à prévoir dans la copropriété. Renseignez-vous pour savoir si des chantiers tels que la rénovation des parties communes, un ravalement de façade ou la réfection du toit sont prévus dans les années à venir.

Dans le cadre d’un investissement locatif, le locataire doit payer plusieurs charges locatives (ou récupérables). Elles concernent les installations individuelles (chauffage, production d’eau chaude, etc.), certaines dépenses pour les parties communes (électricité, exploitation de l’ascenseur, fourniture de produits d’entretien, etc.), des espaces extérieurs et quelques taxes.

Vous pouvez aussi faire appel à une agence immobilière pour vous trouver un locataire ou gérer votre bien (édition et envoi des quittances de loyer, gestion des incidents avec le locataire, etc.). Mais vous devrez inclure des frais de gestion locative, fixés par votre agence.

Autre frais annexe : la garantie des loyers impayés. Cette option, proposée par votre assurance ou votre agence immobilière, vous assure de percevoir les loyers de votre location, même en cas d’impayé. Vous devez aussi vous couvrir en cas de sinistre avec l’assurance propriétaire non-occupant (PNO).       

Faire une estimation juste du montant de vos travaux

Il est rare d’acheter un logement ancien sans le rénover. Seulement, difficile d’estimer le montant de ce projet si vous n’êtes pas un professionnel du bâtiment. Voici quelques pistes qui vous aideront à le façonner :

• Le bâti représente la plus grosse dépense. Vérifiez la solidité des murs, du toit, du sol, etc.
• L’isolation est le 2^e poste de dépense le plus coûteux. Demandez au propriétaire le type de matériau utilisé pour l’isolation thermique et phonique, le type de vitrage des fenêtres, etc. Vous retrouverez ces informations dans le dossier de diagnostic technique (DDT) qu’il est tenu de vous remettre. Ce document vous renseigne sur le risque d’exposition au plomb, la performance énergétique du logement, etc.
• Assurez-vous que l’installation électrique réponde bien à la norme NF C 15-100 (mise à la terre, disjoncteurs sur le tableau électrique, nombre de prises électriques, etc.). Ces informations sont elles aussi contenues dans le DDT.
• La cuisine et la salle d’eau sont les 2 pièces les plus coûteuses à rénover. Lors de la visite, attardez-vous sur ces pièces pour vous donner une idée des ouvrages à envisager. Repeindre quelques meubles dans une salle de bain n’est pas la même chose que d’aménager une douche à l’italienne par exemple.  
• Calculez la surface totale de l’appartement ou de la maison. Plus le logement contient de pièces, plus le montant de l’opération sera élevé.

Estimez le montant des travaux avant de formuler une promesse d’achat au vendeur.

Plusieurs aides financières, comme MaPrimeRénov’, les primes coups de pouce ou le taux de TVA réduit à 5,5 % vous permettront de réduire vos dépenses.

Réduire le budget grâce à la fiscalité

Acheter dans l’ancien vous ouvre les portes de 2 dispositifs de défiscalisation :

• le dispositif Denormandie ;
• la loi Malraux.

Le dispositif Denormandie

Vous voulez acheter un appartement ancien à un prix très attractif tout en défiscalisant vos revenus ? Le dispositif Denormandie correspond en tous points à vos attentes !

Cette aide fiscale vous offre de nombreux avantages :

• réduire vos impôts jusqu’à 63 000 € sur 12 ans ;
• déduire de nombreuses charges, comme la taxe foncière, les intérêts d’emprunt, les assurances, etc.

Cependant, un acheteur en loi Denormandie doit respecter certaines conditions :

• s’engager sur une durée de location de 6, 9 ou 12 ans.
• investir dans l’une des villes éligibles au dispositif ;
• réaliser des travaux d’un montant égal ou supérieur au 25 % du montant de l’opération et les terminer au 31 décembre de la 2^e année qui suit l’achat ;
• respecter le plafond des loyers et des ressources du locataire dans la zone déterminée.

La loi Malraux

Cette loi ancienne vise à préserver des biens immobiliers situés dans des secteurs sauvegardés et des zones de protection du patrimoine architectural urbain et paysager (ZPPAUP).

En d’autres termes, elle vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt si vous achetez un appartement situé dans un immeuble ancien classé, à condition de réaliser une réhabilitation complète.

En fonction du quartier dans lequel se situe votre appartement, vous pourrez bénéficier d’une réduction d’impôt :

Vous devrez vous engager sur une location d’une durée de 9 ans pour profiter de la défiscalisation Malraux.

Le déficit foncier

En location nue, quand vos charges sont supérieures à vos revenus, notamment à la suite de travaux, vous vous retrouvez dans une situation de déficit foncier.

La solution pour en profiter ? Opter pour le régime réel ! Ce coup de fiscal vous permet de déduire toutes les des charges qui peuvent peser dans votre portefeuille après l’achat d’un logement ancien mis en location. En cas de déficit, votre revenu imposable est annulé. Vous pouvez déduire jusqu’à 10 700 € par an et l’excédent peut être reporté pendant 10 ans.

Vous passez automatiquement en régime réel si vos loyers bruts annuels dépassent 15 000 €.

Vous pouvez aussi déduire :

• des frais de gestion et d’administration du bien ;
• des impôts, comme la taxe foncière par exemple ;
• des provisions pour charges ;
• des intérêts et des frais d’emprunt ;
• etc.

1. Les biens immobiliers anciens sont 15 à 30 % moins chers que les biens neufs.
2. Frais de notaire, frais d’assurance, taxe foncière, charges de copropriété, frais d’agence, etc. acheter dans l’ancien entraîne d’autres frais qui font monter le coût de l’opération.
3. Une rénovation du logement peut être nécessaire. Estimez bien son montant pour ne pas avoir de mauvaises surprises. Vous pouvez baisser vos dépenses grâce à des aides.
4. Dispositif Denormandie, loi Malraux et déficit foncier vous permettent de bénéficier de conditions fiscales très avantageuses.