Premier achat : investir dans l'ancien ?

C’est décidé, vous allez franchir le pas et devenir propriétaire ! Pour commencer à vous construire un patrimoine, est-il préférable d’acheter dans l’ancien ou dans le neuf ? Malgré quelques aspects à surveiller, l’ancien présente de nombreux avantages.

Ooinvestir fait le point avec vous, qu’il s’agisse d’un projet d’investissement locatif ou votre résidence principale.

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Les questions à se poser avant un 1^er achat immobilier dans l'ancien

Avant de vous lancer dans un projet immobilier, vous devez faire une étude préalable de vos attentes et de vos besoins. L’occasion de se poser les bonnes questions.

Qu’attendez-vous de ce projet immobilier ?

Si vous cherchez à vous constituer un patrimoine immobilier qui s’auto-finance totalement ou partiellement, un investissement locatif semble être la stratégie la plus appropriée. Vous devrez alors définir le budget que vous voulez allouer à ce projet, le type de logement ainsi que le profil de votre locataire type, etc. Prenez votre temps pour être sûr de faire les bons choix car la réussite de votre investissement locatif dépendra de sa rentabilité.

À l’inverse, si vous songez à acheter votre résidence principale, c’est le moment de faire le point sur votre vie privée et professionnelle. Prévoyez-vous de rester dans la région dans les années à venir ? Êtes-vous satisfait de votre emploi ? Votre profession vous amènera-t-elle à déménager dans le futur ? Selon vos projets, la nature de votre achat pourra varier. Le bien immobilier pourra par exemple répondre à des critères plus personnels, sans chercher à séduire un profil type de locataire.

Sur une période maximum de 6 ans, être locataire est financièrement plus intéressant qu’être propriétaire.

Quel type de bien ?

Réfléchir à un investissement immobilier, c’est l’occasion de s’interroger sur vos besoins futurs. Vous envisagez peut-être d’avoir des enfants ou, au contraire, les vôtres vont peut-être quitter le cocon familial dans les années à venir.

De ces questions découlent quelques pistes de réflexion. Un jeune couple pourra chercher à investir dans un bien locatif afin de commencer à constituer son patrimoine immobilier sans avoir à réaliser un important effort financier. À l’inverse, une jeune famille pourra se diriger vers l’achat d’un appartement neuf en périphérie d’une grande ville, tandis qu’une autre cherchera l’espace et le confort d’une maison ancienne à la campagne. Tout dépend de vos projets !

Quels sont les avantages d’un achat immobilier dans l'ancien ?

Un investissement immobilier dans l’ancien vous donne droit à de nombreux avantages que vous ne trouverez pas dans le neuf, à savoir :

• une offre plus vaste ;
• des biens avec plus de charme ;
• des prix plus attractifs.

Une offre plus vaste

C’est un fait : le marché ancien est bien plus fourni que le neuf. Il englobe toutes les villes en France, concerne aussi bien des logements à la campagne qu’à la ville, touche tous les quartiers, même les plus historiques et les centres-villes. En somme, un investissement immobilier dans l’ancien vous ouvre toutes les portes en matière d’offres.

En plus, vous avez la chance de pouvoir visiter les biens sur le marché quand vous voulez. Dans le neuf, les logements sont souvent vendus sur plan, et ce n’est qu’à la remise des clés que vous pourrez réellement visiter votre bien.

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Des biens avec du charme

Là où le neuf propose parfois des logements standardisés et à l’architecture moderne, l’ancien présente des avantages indéniables en matière d’aménagement et de style. Entre la hauteur sous plafond et le vieux parquet des immeubles de centre-ville ou la pierre des maisons de campagne, ces logements ont du cachet et sont très prisés sur le marché immobilier.

Des prix plus attractifs

Dernier point important : en termes de prix, l’ancien se situe à des niveaux entre 20 et 30 % moins cher que le neuf. Les logements ne sont pas toujours en parfait état, plusieurs locataires y ont habité, l’aménagement n’est plus au goût du jour, etc. Souvent, des travaux sont à prévoir, c’est l’occasion de négocier avec le vendeur et de faire baisser le prix ! La décote peut même atteindre 7 à 15 % du prix de vente en fonction des ouvrages à réaliser.

Pour souscrire un crédit immobilier, vous devez respecter un taux d’endettement maximum de 35 %.

Exemple :

Jeune couple, vous gagnez 3 400 €/mois. Les mensualités de votre prêt immobilier ne devront pas dépasser 1 190 € (3 400 × 35 %).

Premier achat dans l’ancien : les points à surveiller

Acheter dans l’ancien offre de nombreux avantages. Mais pour que votre investissement soit une réussite, il faut bien faire attention à quelques points cruciaux. Voici quelques conseils à appliquer pour votre projet immobilier.

Étudiez le quartier et l’immeuble

La visite du logement démarre à l’instant même où vous entrez dans le quartier. Où sont situés les commerces et les écoles ? Les rues sont-elles propres et calmes ? Le réseau de transport en commun est-il suffisant ? La réponse à toutes ces questions vous donnera une idée de son attractivité.

Ensuite, si vous achetez un appartement, faites de même avec l’immeuble : les parties communes sont-elles bien entretenues ? Quel est le dispositif de sécurité installé à la porte de l’immeuble ?

Vérifiez l’état général du logement

Une fois que vous entrez dans le logement, une autre étape commence. Regardez si les murs et le plafond sont en bon état, la qualité du sol, si les fenêtres sont en simple ou en double vitrage, etc.

Dans toute vente immobilière, le propriétaire doit vous fournir un diagnostic de performance énergétique (DDT), qui recense les risques liés à la pollution, l’efficacité énergétique du logement, etc. Il vous servira de base pour connaître les points forts et les points faibles du logement.

Si vous êtes bricoleur ou si vous avez un ami qui dispose de bonnes connaissances sur le sujet, demandez-lui de vous accompagner pour estimer le montant des travaux, de façon à avoir plus de poids lors de la négociation. Vous pourrez aussi venir faire une contre-visite avec un professionnel.

Autre point de vigilance : Demandez si l’immeuble est géré en copropriété. Si c’est le cas, demandez à voir les derniers procès-verbaux pour prendre connaissance des éventuels travaux à venir. Ces derniers viendront se rajouter à votre budget après la signature, mieux vaut ne pas être surpris.

Anticiper les frais supplémentaires

Les prix plus bas dans l’ancien ne sont pas forcément gage d’une bonne affaire. Pensez à intégrer l’ensemble des frais :

• les frais de notaire, qui se situent entre 7 et 8 % du prix d’achat ;
• les frais d’agence immobilière, si vous faites appel aux services d’un intermédiaire ;
• les intérêts et les frais d’assurances de votre crédit immobilier ;
• le budget pour de potentiels travaux de rénovation...

Quels dispositifs de défiscalisation pour un 1^er achat dans l'ancien ?

En tant que propriétaire, vous pouvez bénéficier d’une défiscalisation si vous réalisez un investissement locatif dans l’ancien. Trois dispositifs existent :

• le dispositif Denormandie ;
• la loi Malraux ;
• le déficit foncier.

Le dispositif Denormandie

Ce dispositif fiscal est souvent considéré comme le « Pinel ancien ». Et pour cause, ils partagent beaucoup de points communs, à commencer par leurs principales conditions :

• vous devez faire l’acquisition d’un logement situé dans les villes éligibles ;
• vous devez louer votre logement en tant que résidence principale ;
• vous devez choisir un ou des locataires qui respectent le plafond de revenus fixé par la loi ;
• vous devez respecter un plafond de loyer.

Pour ce dernier point, sachez que le plafond des loyers varie en fonction de votre zone d’investissement.

Le respect de ces conditions vous donne accès à une réduction d’impôt selon la durée de votre engagement locatif.

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La loi Malraux

Datant de 1962, ce dispositif fiscal a un double objectif :

• préserver le patrimoine immobilier français ancien ;
• inciter les investisseurs à acheter et réaliser des travaux dans des biens anciens situés dans des zones protégées ou sauvegardées.

La particularité de ce dispositif réside dans son fonctionnement qui implique des travaux de restauration. Pour la défiscalisation, ces derniers sont plafonnés à 100 000 €/an sur 4 ans, soit 400 000 €.

Ensuite, ce dispositif vous permet de bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant équivalent à :

Exemple :

Vous achetez un logement dans le 7^e arrondissement de Paris (un des 2 secteurs sauvegardés de la ville), dans lequel vous réalisez pour 80 000 € de travaux. Vous pourrez alors bénéficier d’une réduction d’impôt d’un montant de 24 000 euros (80 000 × 30 %).

Le déficit foncier

Dernier dispositif de défiscalisation : le déficit foncier. En location nue, si vos revenus locatifs bruts annuels sont supérieurs à 15 000 € ou sur simple demande de votre part, vous entrez dans le régime réel. Vous pouvez alors déduire l’intégralité de vos charges (comme les travaux, les charges de copropriétés, les assurances, les intérêts d’emprunt…) de votre revenu imposable.

Pour des revenus inférieurs à 15 000 €, vous pouvez profiter du régime micro-fiscal et de son abattement automatique de 30 % sur vos revenus locatifs.

Si l’ensemble de vos charges est supérieur à vos revenus, vous vous retrouvez en déficit foncier. Cette situation peut survenir après d'importants travaux de rénovation, par exemple. En plus de ne payer aucun impôt sur vos loyers perçus, le déficit foncier vous permet de déduire l’excédent de vos autres revenus imposables, jusqu’à un maximum de 10 700 € par an. Et si le déficit dépasse ce plafond, vous pouvez reporter la part non utilisée pendant 10 ans. De quoi vous constituer un patrimoine dans l’ancien, le valoriser grâce à d’importants travaux et réduire votre imposition.

Le montant des travaux qui vous permet de bénéficier du dispositif Denormandie (25 % du coût total de l’opération) ne peut pas vous permettre de bénéficier du déficit foncier.

1. Avant de vous lancer dans votre investissement immobilier, posez-vous les bonnes questions sur vos attentes concernant ce projet.
2. Le choix dans l’ancien est très vaste et les logements ont plus de charme que dans le neuf. Sans oublier que les prix sont entre 20 et 30 % moins chers.
3. Toutefois, faites attention à bien analyser le quartier et vérifier l’état de l’immeuble et du logement. N’oubliez pas que vous aurez des frais supplémentaires à payer.
4. Les dispositifs fiscaux Denormandie et Malraux vous permettent de réduire vos impôts en fonction de votre engagement locatif ou du montant des travaux engagés.