Investir : les atouts d’un bien immobilier ancien à rénover
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Investir dans le neuf ou dans l’ancien ? Si le neuf présente des avantages non négligeables comme l’absence de travaux pendant plusieurs années, l’ancien sera idéal pour ceux qui ne craignent pas une rénovation, de plus ou moins grande ampleur. Investir dans un bien ancien à rénover entièrement assure un prix d’achat plus abordable et offre de belles perspectives de rentabilité et de plus-value.
Quels sont les dispositifs fiscaux envisageables avec des travaux ? Comment et pourquoi améliorer un logement ancien ? Ooinvestir vous apporte divers conseils et renseignements utiles pour maximiser les chances de succès de votre investissement dans l’ancien.
Opter pour un bien à rénover : investir avec un budget réduit
Les investisseurs sont nombreux à se positionner sur les programmes neufs, car leur acquisition ne nécessite aucun travaux. Cependant, un bien immobilier ancien se montre bien plus accessible si une rénovation est à prévoir. Le prix moyen d’un appartement dans l’ancien s’élève à 3 546 €/m² contre 5 089 € dans le neuf en octobre 2021.
Des opportunités intéressantes
Tous les ménages ne disposent pas des fonds suffisants pour investir dans un bien immobilier neuf. Heureusement, les biens anciens représentent la majeure partie du marché immobilier : de quoi trouver plus facilement un bien adapté aux besoins de chacun. Une rénovation se révèle être la solution la plus appropriée pour réduire le budget nécessaire. Les travaux à réaliser peuvent même permettre d’obtenir, au final, un bien de grande qualité pour un investissement global moins élevé.
Dans certains quartiers très demandés, les logements neufs sont rares, voire totalement absents, et le prix de l’ancien est élevé. Opter pour des travaux est l’unique moyen d’acheter sans subir un prix trop élevé. Là encore, de belles opportunités existent pour ceux qui souhaitent réaliser des travaux. De nombreux immeubles anciens ont été très bien conçus. Avec des améliorations sur le plan de l’énergie et de l’isolation, ils deviennent très attractifs aux yeux des potentiels locataires.
Attention tout de même à bien évaluer le coût de la rénovation à effectuer avant de vous lancer. N’hésitez pas à faire appel à un professionnel pour réaliser un diagnostic immobilier précis des besoins d’amélioration de la maison ou de l’appartement que vous ciblez !
Surtout si vous réalisez vous-même les travaux, prévoyez un budget un peu plus large. En effet, il n’est pas rare de découvrir des imprévus plus ou moins coûteux lors de la rénovation d’une maison ou d’un appartement.
Des subventions avantageuses
Pour encourager les particuliers à effectuer des travaux d’amélioration dans l’ancien, le gouvernement a mis en place différentes aides financières. Elles permettent de limiter les coûts selon le type de travaux et le profil du ménage :
- MaPrimeRénov’ : elle finance une partie des travaux d'isolation, de ventilation ou de chauffage dans un bien immobilier ancien ;
- Habiter mieux sérénité : selon le type de chantier, l’Anah et l’Agence nationale de l’habitat offrent une subvention qui peut atteindre 18 000 € ;
- Éco-prêt à taux zéro : il s’agit d’une solution de crédit jusqu’à 30 000 € pour vos travaux sans aucuns frais d’intérêts ;
- TVA à 5,5 % : dans le cadre d’une rénovation énergétique par un professionnel, vous bénéficiez d’un taux de TVA réduit.
Rénover pour améliorer sa rentabilité grâce aux avantages fiscaux
Pour favoriser la rénovation de biens immobiliers anciens et l’investissement locatif, des solutions de défiscalisation existent. En plus de faire fructifier votre patrimoine, la rénovation et la location de votre bien locatif permettent de réduire vos impôts pour un meilleur rendement.
La loi Denormandie
Pour bénéficier de la réduction d’impôt, vous devez obligatoirement réaliser un total de travaux supérieur à 25 % de l’investissement global. Dans la limite d’un total de 300 000 €/an et de 5 500 €/m², l’acquisition d’un bien immobilier dégradé à réhabiliter doit s’effectuer dans une des villes éligibles au dispositif.
En fonction de la durée d’engagement et du montant investi, le taux de défiscalisation est le suivant :
- 6 ans : 12 % du coût de l’opération ;
- 9 ans : 18 % du coût de l’opération ;
- 12 ans : 21 % du coût de l’opération.
La loi Pinel dans l’ancien
Parmi de nombreuses conditions, elle impose notamment des critères de performances énergétiques et de décence à respecter. La ville sélectionnée doit se situer dans une des zones (A bis, A ou B1) déterminées par l’administration fiscale. L’engagement minimum est de 6 ans et peut être prolongé jusqu’à 12 ans.
Le dispositif Pinel permet de bénéficier d’une défiscalisation maximale de 63 000 € avec une durée de location de 12 ans et un investissement de 300 000 €. Le taux varie de la manière suivante :
- engagement sur 6 ans : réduction d’impôt de 12 % sur le coût du bien immobilier ;
- engagement sur 9 ans : réduction d’impôt de 18 % sur le coût du bien immobilier ;
- engagement sur 12 ans : réduction d’impôt de 21 % sur le coût du bien immobilier.
Outre les appartements anciens dégradés, la loi Pinel dans l’ancien s’applique également dans le cadre de locaux d’activités à transformer en habitation.
La loi Malraux
Avec le dispositif Malraux, il est possible d’acquérir un bien immobilier ancien situé sur un site patrimonial remarquable. Il offre alors la possibilité de déduire des impôts l’équivalent de 30 % du total des travaux de rénovation réalisés. Le montant maximal déduit ne peut dépasser 400 000 € sur 4 ans.
Dans le cas où vous générez plus de charges que de loyers, vous créez alors un déficit foncier. S’il s’agit de travaux de rénovation ou d’intérêt d’emprunt, vous pouvez déduire de vos revenus jusqu’à 10 700 € par an, et reporter l’excédent aux années suivantes. Le dispositif est cumulable avec les différents dispositifs de défiscalisation.
Augmenter la performance énergétique : un investissement pour l'avenir
Selon l’état du bien immobilier, les travaux peuvent représenter un coût important. Une amélioration de la consommation en énergie peut cependant se montrer bénéfique au fil des années.
Des économies sur le long terme
S’il est essentiel de bien évaluer les travaux nécessaires pour effectuer une opération rentable, les avantages se ressentent sur les factures d’énergie. Qu’il s’agisse de gaz, d’électricité ou de fioul, d’importantes économies sont réalisées grâce à une amélioration des performances énergétiques.
Ainsi, vous proposez un bien locatif aux charges de chauffage moins élevées et au confort accru. De plus, les investissements liés aux travaux se rentabilisent en quelques années et vous êtes moins soumis aux fluctuations des prix de l’énergie.
Le confort thermique
Critère essentiel pour vos futurs locataires, le confort thermique est directement lié à l’attractivité du bien. Il dépend de la qualité des travaux d’isolation et de chauffage réalisés. Les sensations de froid sont diminuées dans le logement, tout comme les courants d’air. Le confort thermique joue également un rôle dans le taux de vacance locative. Avec un bien immobilier confortable, les locataires ont tendance à vouloir rester plus longtemps.
Le confort acoustique
Avec une bonne isolation, le confort acoustique apporte aussi un bénéfice important après des travaux de rénovation. Tout comme des performances thermiques de qualité, le confort acoustique augmente l’attractivité et le confort de la maison ou de l’appartement. Il s’agit d’un critère essentiel pour des étudiants ou des personnes en télétravail.
La qualité de l’air est aussi à prendre en compte au sein des appartements. Lors des travaux de rénovation, pensez à un système de ventilation efficace pour limiter l’humidité et les risques de moisissures.
Valoriser son bien ancien avec une rénovation
Après l’achat d’un bien immobilier, vous pensez déjà à la revente ? Il est donc important d’améliorer le bien en vue d’une éventuelle plus-value.
La qualité de votre patrimoine
Les acquéreurs sont de plus en plus exigeants sur la qualité des biens. En plus des critères propres à chacun, l’un des principaux indicateurs sera le diagnostic de performance énergétique (DPE). Les travaux de rénovation et d’amélioration revêtent donc une grande importance pour effectuer une bonne opération sur le long terme. En moyenne, les logements anciens avec une étiquette A ou B se vendent 6 à 14 % plus cher que ceux avec une étiquette D.
Si un entretien soigné contribue à la valorisation du bien, la « valeur verte » du DPE doit aussi être prise en compte. Une évaluation de la chambre des notaires de France montre que chaque lettre du DPE, en se rapprochant du A, fait grimper le prix du bien.
Une décoration moderne
Si les goûts et la mode changent au fil des années, restez vigilants à la décoration du bien pour sa location comme sa revente. Il s’agit d’un point supplémentaire qui apporte de l’attractivité et du confort aux habitants. Un locataire sera plus enclin à choisir un logement chaleureux avec une décoration soignée qui peut déclencher un coup de cœur.
- Les appartements anciens affichent une différence de prix de plus de 30 % avec les appartements neufs (3 546 €/m² contre 5 089 €/m²).
- Avec les dispositifs Pinel, Denormandie et Malraux, il est possible de défiscaliser grâce aux travaux effectués.
- L’amélioration de l’isolation et des performances énergétiques apporte plus d’attractivité et de confort.
- Une rénovation de qualité contribue à un meilleur prix à la revente.
