Immobilier dans l’ancien : un marché très dynamique

Le dynamisme du marché immobilier est grandissant avec la crise sanitaire qui a donné des envies d’ailleurs aux Français. Beaucoup de citadins marqués par les confinements successifs rêvent désormais de verdure et d’espace. Malgré une évolution des prix à la hausse dans de nombreuses villes de France, l’immobilier ancien reste très attractif, avec des prix inférieurs à ceux du neuf. L’investissement immobilier locatif dans l’ancien n’est pas en reste puisqu’il permet de bénéficier du dispositif Denormandie qui offre une réduction d’impôt non négligeable. Ooinvestir fait le point.

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L'immobilier ancien français, un marché diversifié en ébullition 

Le marché immobilier ancien connaît une attractivité nouvelle, boosté par la crise du Covid-19. Les attentes des ménages évoluent et profitent à ce secteur, ce qui fait mécaniquement augmenter les prix de l’immobilier. 

Un engouement pour les maisons et les zones en dehors de Paris

L’immobilier ancien a le vent en poupe, tout particulièrement les biens avec un extérieur. La crise sanitaire et les confinements mal vécus par les citadins ont eu raison des appartements de ville. Aujourd’hui, les Français recherchent des maisons en province, dans des villes à taille humaine ou en campagne. 79 % des Franciliens souhaitent acheter une maison.

Le télétravail permet aujourd’hui d’imaginer le logement différemment. Il n’est plus nécessaire de vivre dans des maisons ou appartements près de son lieu de travail, le périmètre de recherche des Français est par conséquent plus large et s’étend sur de nombreuses régions de France. 

Aussi, les Parisiens s’éloignent de la capitale. Avant le 1^er confinement, 7 % d’entre eux cherchaient un logement en dehors de Paris. Ils sont aujourd’hui 13 %. Ils orientent en priorité leurs recherches vers des départements proches tels que l’Eure ou l’Eure-et-Loir.

D’autres lieux parfaitement desservis par le TGV offrant un accès à Paris en 2 heures maximum retiennent l’attention des Parisiens :

• Bordeaux ;
• Nantes ;
• Lyon ;
• Lille ;
• Tours.

Un délai de vente réduit

Preuve du dynamisme du marché immobilier, le délai de vente se réduit fortement en France depuis quelques années. Le délai moyen s’élève à 64 jours pour vendre un bien immobilier : 53 jours pour un appartement et 78 jours pour une maison. Entre 2019 et 2020, les délais de vente ont chuté dans certaines villes de France. Voici quelques exemples pour la vente d’un 2 pièces :

• Angers : de 43 à 27 jours ;
• Brest : de 69 à 49 jours ;
• Limoges : de 93 jours à 71 jours ;
• Nîmes : de 82 jours à 58 jours ;
• Reims : de 96 jours à 79 jours.

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Des prix en hausse compensés par des taux favorables

Le marché immobilier dans l’ancien étant dynamique, il subit les conséquences de la loi de l’offre et de la demande. Et comme cette demande est forte, les prix augmentent en conséquence. Au 1^er trimestre 2021, la hausse s’élève à 2,2 % et affiche encore 1,6 % au 2^e trimestre. Sur 1 an, les prix de l’immobilier ancien ont augmenté de 5,9 %. Et ce sont les maisons qui profitent le plus de cette évolution à la hausse (6,9 % en 1 an au 2^e trimestre 2021 contre 4,6 % pour les appartements). 

Le prix de l’immobilier ancien atteint désormais en moyenne 3 673 €/m² : 2 953 €/m² pour une maison et 4 366 €/m² pour un appartement. 

La hausse des prix dans la plupart des villes de France est tempérée par la baisse des taux de crédit immobilier. Ceux-ci restent encore très favorables. En septembre 2021, ils affichent en moyenne :

• 0,85 % sur 15 ans ;
• 1,04 % sur 20 ans ;
• 1,28 % sur 25 ans. 

La variation des taux est aujourd’hui peu significative. Ils restent très attractifs et incitent à l’achat d’un bien immobilier, tant pour une résidence principale que pour un investissement immobilier locatif.

Un marché immobilier stimulant pour les investissements locatifs

Des délais de vente réduits, des taux de crédit très bas, des Français qui souhaitent plus d’espace et de nature… Toutes les conditions sont réunies pour inciter les investisseurs à l’achat de maisons et d’appartements à louer. D’ailleurs les chiffres ne trompent pas : tandis que l’achat d’une résidence principale baisse de 1,7 %, l’investissement immobilier locatif augmente quant à lui de 5,4 %. En plus de se constituer un patrimoine, financé totalement ou partiellement par les loyers perçus, les investisseurs misent sur la potentielle plus-value à la revente pour maximiser les effets bénéfiques de leur opération et envisager sereinement leur avenir.

L'ancien à rénover, pour réduire les impôts

Si la vente de logements anciens séduit en France, c’est aussi parce que le marché immobilier est attractif pour les investisseurs. Ils profitent de dispositifs sur-mesure, tel que le Denormandie, pour acheter en province. Au même titre que le Pinel dans le neuf, le dispositif Denormandie permet d’obtenir une réduction d’impôt à hauteur de 21 % du coût total de l’opération pour une location sur 12 ans. 

Pour un engagement de location de 6 ou 9 ans, vous réduisez votre impôt de 12 ou 18 %. 

Avec un coût d’acquisition inférieur à celui des appartements ou des maisons dans le neuf et une défiscalisation à la clef, la promesse séduit de nombreux investisseurs ! 

Les villes éligibles : une condition essentielle pour un investissement immobilier en Denormandie

Ce dispositif vise à réhabiliter le parc de logements anciens en France et de redynamiser des villes. Aussi, pour bénéficier de cette loi de défiscalisation, vous devez investir dans les villes suivantes :

• communes du programme Action Cœur de Ville ;
• communes de l’opération ORT. 

Les biens immobiliers concernés sont indifféremment des appartements ou des maisons et plusieurs centaines de communes sont désormais éligibles partout en France.

Contrairement à la loi Pinel qui a exclu les maisons de son dispositif, la loi Denormandie permet toujours d’investir dans le bien de votre choix.

Pour obtenir votre réduction d’impôt, vous devez effectuer des travaux représentant au minimum 25 % du coût total de votre opération. Les travaux doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques des logements pour les rendre plus décents et réduire leur impact sur l’environnement. Les travaux de décoration par exemple ne sont pas comptabilisés dans le total des travaux pris en compte pour valider votre défiscalisation.

Les autres conditions de la loi Denormandie

Pour obtenir votre réduction d’impôt, vous devez effectuer des travaux représentant au minimum 25 % du coût total de votre opération. Les travaux doivent permettre d’améliorer les performances énergétiques des logements pour les rendre plus décents et réduire leur impact sur l’environnement. Les travaux de décoration par exemple ne sont pas comptabilisés dans le total des travaux pris en compte pour valider votre défiscalisation.

Par ailleurs, pour réduire votre impôt grâce à votre investissement immobilier dans l’ancien, vous devez respecter les conditions suivantes :

• le logement doit être la résidence principale de votre locataire ;
• les loyers sont plafonnés selon la zone dans laquelle vous investissez ;
• les revenus des locataires sont plafonnés également ;
• vous devez louer durant 6, 9 ou 12 ans.

L'immobilier ancien, un marché à la ville comme à la campagne

Les transactions immobilières dans l’ancien augmentent à la fois en ville et en campagne. Si de plus en plus d’acquéreurs sont à la recherche d’une maison, tous ne sont pas prêts à quitter la ville et ses avantages. La ville reste également un point d’intérêt pour les ménages qui souhaitent investir et réduire leurs impôts. De quoi profiter de la loi Denormandie, qui se concentre essentiellement des villes moyennes telles Quimper, Saint-Lô, Besançon, Chambéry, Blois, Colmar, Meaux, Alençon, Périgueux, Cahors ou encore Laval.

Toutefois, certains acheteurs recherchent des maisons en campagne pour bénéficier de plus de calme et d’espace, mais aussi de prix plus attractifs qu’une ville. Le télétravail permet de s’installer dans des endroits plus reculés, et ce d’autant plus à une époque où les zones blanches disparaissent peu à peu. Les connexions Internet s’améliorent, permettant aux actifs de s’éloigner de la ville. En France, l’immobilier ancien a encore de beaux jours devant lui !

1. Le prix d’achat de l’immobilier ancien a augmenté de 5,9 % en 1 an à l’échelle nationale, ce qui n’impacte pas les ventes, toujours soutenues, d’autant que les taux de crédit immobilier sont au plus bas.
2. Le marché immobilier connaît un fort dynamisme avec un délai de vente qui se réduit fortement. Une vente immobilière se réalise en moyenne en 64 jours.
3. Les ventes de logements anciens sont boostées par la loi Denormandie qui permet aux ménages qui investissent de réduire leur impôt sur le revenu jusqu’à 21 % du coût de l’opération.