Quelles questions se poser pour analyser un marché immobilier locatif ?
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Vous souhaitez rejoindre le marché immobilier locatif français pour sécuriser votre patrimoine (d’autant plus en cette période de crise sanitaire) ? Comme tout investissement, l’immobilier mérite une analyse sérieuse du marché avant de vous lancer. Quelles questions peuvent vous guider ? Ooinvestir vous livre toutes les informations nécessaires pour mener une étude de marché digne des investisseurs immobiliers les plus expérimentés !
Question n°1 : quelle zone d’investissement ?
La situation géographique de votre investissement locatif est déterminante. D’une région à l’autre, d’une ville à l’autre et même d’un quartier à l’autre, le prix d’achat au m² et le montant du loyer exigible sont très variables. Plusieurs facteurs déterminent l’attractivité d’un secteur et par conséquent les prix d’acquisition tout comme des loyers affichés :
- le dynamisme économique ;
- la qualité du cadre de vie ;
- les commodités existantes ;
- le potentiel touristique ;
- le rapport de l’offre locative et la demande.
Dans le cadre d’un achat dans le neuf, le rapport entre l’offre et la demande locative est déterminant.
Lorsqu’il est négatif, la commune concernée devient éligible aux dispositifs de défiscalisation (comme la loi Pinel) et classée comme telle dans le plan de zonage édicté par le ministère du Logement. Aujourd’hui, seules les zones A, Abis et B1 permettent d’envisager par exemple un investissement Pinel. Le choix parmi ces 3 zones est essentiellement dicté par votre capacité d’investissement. Le prix au m² dans les agglomérations classées en zone A (Paris et la Côte d’Azur notamment) est particulièrement élevé et nécessite à surface équivalente un investissement initial plus important qu’en zone B1. Pour rappel, la loi Pinel vous octroie jusqu’à 63 000 euros d’abattement fiscal sur 12 ans de location aux conditions légales. Vous devenez propriétaire d’un appartement neuf, vos revenus augmentent grâce aux loyers encaissés et vos impôts diminuent : plutôt intéressant en ces temps de crise !
Question n°2 : quelle ville pour réaliser votre investissement ?
La pertinence d’un investissement locatif repose sur 3 facteurs principaux :
- le prix d’achat du logement ;
- le loyer exigible ;
- le risque de carence locative.
Comme toujours en termes d’investissement, l’analyse du rapport rentabilité / risque est au cœur du processus de décision. L’idéal est de vous référer aux données des classements des villes les plus rentables de France publiés par la presse et concentrer vos recherches vers celles figurant dans le top 10 ! Dans un second temps, si vous envisagez un investissement dans le neuf pour profiter des avantages de la loi Pinel, il vous suffira de vérifier l’éligibilité des villes de votre sélection immobilière.
Question n°3 : Quelle évolution démographique ?
L’évolution du nombre d’habitants d’une ville s’impose comme un facteur déterminant de l’investissement immobilier.
De fait, une démographie dynamique entraîne de facto une hausse de la demande locative. Un déséquilibre de l’offre et de la demande en faveur de cette dernière place tout propriétaire-bailleur dans une situation doublement avantageuse. Le risque de carence locative est forcément limité et le loyer exigible plus élevé qu’ailleurs ! Les dossiers complets de l’Insee offrent un excellent aperçu de la démographie de chacune des communes de France.
Exemple
Vous envisagez d’investir à Toulon ? Le dossier complet Insee de la commune de Toulon indique une hausse de 0,8 % par an du nombre de ses habitants. La préfecture du Var (83) s’avère donc particulièrement adaptée à votre projet ! A contrario, une ville à démographie négative, c’est-à-dire dans laquelle les départs dépassent les arrivées est à écarter. Le rapport de l’offre et de la demande en faveur de la première va dans ce cas jouer contre le propriétaire-bailleur.
Question n°4 : quels types de locataires pour quel type de logement
Si la question peut paraître secondaire, elle est pourtant déterminante. Tout offre doit correspondre à une clientèle cible précise. En immobilier, la cible détermine aussi l’aspect juridique de la location et le type de logement à proposer :
- étudiants : bail étudiant de 9 mois pour studio ou T1 meublé ;
- jeunes qui débutent dans la vie : bail meublé de 12 mois pour un T1 ou T2 meublé ;
- célibataires géographiquement stables et familles : bail vide de 3 ans du T3 au T5 vide.
Toutes les villes n’offrent pas tous les profils de locataires, d’autres abondent de l’un d’entre eux (les villes étudiantes par exemple) tandis que certaines, bien loties, les proposent tous.
Question n°5 : Quel prix des logements ?
Les prix immobiliers d'une ville à l'autre sont fortement influencés par des facteurs locaux liés principalement aux facteurs d’appréciation précédemment évoqués.
Vous noterez que si le prix moyen de la construction en France est à peu près le même dans tout le pays, le coût d’un programme neuf est pour partie déterminé par celui du terrain qui l’accueille. Pour apprécier la conformité d'un prix immobilier, il vous suffit d’effectuer une petite étude comparative. Recherchez des biens similaires (caractéristiques identiques et prestations de même niveau) proposés à la vente dans le même secteur et comparez tout simplement les prix proposés avant même de consulter les agences immobilières !
En France, les droits de mutation, faussement qualifiés de frais de notaire, regroupent les taxes et impôts liés à la vente d'un immeuble. Le taux de ces frais est d'environ 2 % dans le neuf contre 8 % dans l'ancien (en pourcentage du prix immobilier).. Une imposition non négligeable, surtout dans l'ancien, qui s'ajoutent aux prix immobiliers est à intégrer dans votre étude.
Question n°6 : quelle rentabilité immobilière ?
En immobilier locatif, la rentabilité correspond au ratio du revenu brut annuel par rapport au coût d’acquisition et de possession du bien (prix d’achat plus les charges).
Dans un article consacré à ce sujet, le Journal du Net évalue la rentabilité locative moyenne en France à 5,9 % ! Un chiffre plutôt élevé quand on le compare par exemple à celui de l’assurance vie et plus assuré que ceux envisageables sur les marchés financiers en période de crise) !
Voici les éléments pour effectuer le calcul de la rentabilité brute : le loyer annuel / prix du logement x 100
Exemple
Un studio acheté 80 000 euros et loué 350 euros offre un taux de rentabilité de brute de 5, 25 % : (350x12) / 80 000
Vous souhaitez un indicateur plus précis ? Voici ce qu’il vous faut pour le calcul de la rentabilité nette : Le loyer annuel – les frais et charges / le prix du logement + le coût du crédit immobilier x 100.
Exemple
Le studio de 80.000 euros, loué 350 euros est assujetti a une taxe Foncière de 400 euros et 400 euros de charges. L’acquisition s’est faite à crédit pour un coût de 6 987 euros. Il offre un taux de rentabilité brute de 3,90 % : de 4 200 – (400 + 400) / 80 000 + 6987 x 1000
Astuce : Les bons investisseurs savent élargir leur champ d'investigation et se positionner sur les meilleures opportunités du marché de la transaction.. N'hésitez pas à conduire une analyse des différents marchés immobiliers de votre ville de prédilection : maison, appartement, immeuble de rapport, parking, immobilier commercial ou d'entreprise, recherchez durant votre analyse la rentabilité là où elle se trouve !
Considérée comme une valeur refuge, la pierre est plus jamais une solution d’investissement à considérer, d’autant dans un contexte de crise sanitaire. Avant de vous précipitez dans une agence immobilière, prenez le temps de conduire votre étude avec soin. Les placements immobiliers locatifs gagnants ont toujours été bien préparés en amont, avec une analyse des données du marché indispensable ! Si cette étape peut s'avérer chronophage, ce ne sera pas du temps perdu : votre recherche et votre investissement immobilier se concrétiseront avec votre agence immobilière d'autant plus vite qu'elle sera parfaitement ciblée.
- La zone d'investissement de votre achat immobilier est cruciale car elle déterminera de nombreux autres éléments qui guideront votre analyse de marché immobilier.
- Pour choisir la ville où vous souhaitez acheter, le prix d'acquisition, le coût des loyers et l'offre locative sont 3 éléments phares qui vous aideront dans votre choix immobilier.
- La démographie d'une région, d'un département et/ou d'une ville est un critère révélateur qui vous donnera le niveau de tension immobilière. Chaque habitant est une personne en recherche de logement sur le marché locatif.
- Pour garantir le succès de votre opération immobilière dès le stade de l'analyse de marché, ciblez dès à présent vos futurs locataires pour acheter un logement adapté et compétitif sur le marché.
- Le prix et la rentabilité du ou des logements sélectionnés représentent enfin des éléments
