Les 7 questions à se poser avant d’investir dans l’ancien

Un achat dans l’ancien permet de bénéficier d’un prix plus attractif, inférieur en moyenne de 20 à 30 % par rapport au neuf. Toutefois, avant de signer l’acte de vente, assurez-vous que cette acquisition corresponde à votre projet. Posez-vous un certain nombre de questions pour être certain d’acheter un bien immobilier adapté… et d’obtenir la meilleure rentabilité s’il s’agit d’un investissement immobilier locatif !

Vous ne savez pas comment faire le bon choix ? Ooinvestir vous donne les clés et astuces pour réussir votre investissement immobilier dans l’ancien.

1. Qu’est-ce qu’un bien immobilier ancien ?

Un bien neuf est un logement dont la construction vient de s’achever ou qui n’a pas encore été habité. Par opposition, un bien ancien est donc un logement qui a déjà été habité (quelle que soit la durée d’occupation) ou qui a plus de 5 ans.

De ce fait, vous pouvez parfaitement faire l’acquisition d’un logement récent, une simple mutation (c’est-à-dire un changement de propriétaire) suffit à rendre le bien ancien.

Le fait que ce logement ait déjà été habité demande un minimum de vigilance pour vous assurer qu’il est en parfait état. Différentes questions se posent également quant aux droits du vendeur et à la conformité de votre futur bien immobilier. 

2. Quels sont les travaux à prévoir ?

C’est l’une des premières questions que vous devez vous poser. Les travaux peuvent avoir un impact majeur sur le coût total de l’opération. Ils peuvent être intégrés au crédit immobilier ou faire l’objet d’un prêt spécifique. Vous devez estimer vos futures dépenses pour déterminer le montant du prêt que vous devez souscrire pour votre projet d’acquisition.

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier dans un bien qui a déjà été habité, pour l’habiter vous-même ou pour faire du locatif, il est conseillé de vous faire accompagner d’un professionnel du bâtiment. Cela vous permettra d’obtenir des conseils quant aux améliorations nécessaires et surtout d’évaluer le budget dédié à la rénovation de votre investissement immobilier.

Si vous réalisez des travaux pour améliorer les performances énergétiques du bien immobilier avant sa mise en location, vous pouvez bénéficier du dispositif Denormandie. Semblable au dispositif Pinel mais dédié aux logements anciens, il permet d’obtenir une réduction d’impôt jusqu’à 21 % du coût total de l’opération. Ces travaux doivent représenter au minimum 25 % de votre dépense totale. Seules certaines villes sont éligibles.

3. Quelles sont les charges à prévoir dans l'immobilier ancien ?

Lorsque vous envisagez un investissement immobilier dans l’ancien, il est essentiel de bien prendre en compte tous les frais qui pourraient impacter votre crédit et votre budget à court et moyen termes :

• Les frais de notaire. Ils sont moins attractifs que dans le neuf. Pour l’achat d’un bien immobilier ancien, comptez entre 7 et 8 % du prix du bien immobilier (contre 2 à 3 % dans le neuf).
• Les frais d’agence immobilière. Si vous décidez de vous faire accompagner pour trouver le meilleur bien, vous devrez payer une commission qui oscille, selon les agences, entre 3 et 10 % du prix de l’appartement ou du logement individuel.
• Les charges de copropriété pour un bien dans une résidence collective.
• La taxe foncière, qui est toujours payée par le propriétaire.

4. Quels sont les cas particuliers d'achat dans l'ancien ?

Un achat immobilier dans l’ancien peut concerner votre résidence principale, votre résidence secondaire ou un investissement locatif. Mais certains cas particuliers nécessitent une réflexion approfondie avant de vous engager :

• L’achat d’un bien dont vous êtes locataire : si votre propriétaire vend son bien, il doit en priorité vous le proposer. Votre droit de préemption vous rend prioritaire pour l’achat. Cette solution est intéressante dans la mesure où vous connaissez parfaitement le bien que vous achetez et vous savez si l’offre est intéressante ou non.
• L’achat d’un bien déjà loué : vous envisagez un investissement locatif ? Si un locataire est déjà en place, cela vous permet de réduire les démarches pour trouver un 1^er locataire, ce qui vous assure d’obtenir des revenus fonciers dès l’acquisition.
• L’achat en viager : le bien est occupé par le vendeur. Vous devez verser une somme nommée « bouquet ». Ensuite, vous payez une mensualité au vendeur jusqu’à son décès. Ce n’est qu’à ce moment que vous devenez pleinement propriétaire du bien.

5. Comment s’assurer que le vendeur est bien autorisé à vendre le bien ?

C’est un point fondamental lorsque vous achetez un bien immobilier. Vous devez vous assurer que le vendeur dispose bien des droits nécessaires, et donc qu’il est bel et bien propriétaire du bien.

Lorsque vous signez l’acte de vente devant notaire, ce dernier se doit de faire les recherches nécessaires pour savoir si le bien peut être vendu. Il vérifie ainsi si la commune dispose d’un droit de préemption qui pourrait remettre en cause la vente. Il contrôle également la situation hypothécaire du bien. Le notaire doit s’assurer que les créanciers hypothécaires ont été remboursés et procéder à la levée de l’hypothèque. 

6. Quelles sont les conditions pour louer un logement dans l'ancien ?       

Avant de mettre votre bien en location, vous devez réfléchir aux obligations qui vous incombent pour louer votre logement dans les meilleures conditions et ne pas mettre en péril votre projet immobilier.

Les critères de décence

Lorsque vous réalisez un investissement dans l’ancien pour constituer votre patrimoine, vous devez avant tout vous assurer de la décence du bien avant de le mettre en location. Les critères de décence sont les suivants :

• le logement comporte au moins une pièce de vie de 9 m² avec une hauteur sous plafond minimale de 2,20 m ou un volume habitable de 20 m³ ;
• l’appartement ou la maison assure le clos et le couvert : cela signifie que le bien doit être protégé de tout ruissellement, de toute remontée d’eau et de toute infiltration ;
• le bien est protégé contre les infiltrations d’air ;
• la santé physique des locataires n’est pas menacée par l’état de conservation et d’entretien du logement ;
• les réseaux d’électricité et de gaz ainsi que les équipements de chauffage sont conformes aux normes de sécurité ;
• l’aération est suffisante ;
• les pièces principales disposent d’un éclairage suffisant ;
• le logement n’est pas infesté par des animaux nuisibles ou des parasites ;
• le logement est alimenté en eau potable et dispose d’un chauffage ;
• un coin cuisine permet l’installation d’un appareil de cuisson;
• une installation permet l’évacuation des eaux usées ;
• une installation sanitaire est présente à l’intérieur du logement.

La location meublée

Pour une location meublée, la loi Alur impose un certain nombre d’équipements à proposer au locataire pour tous les baux signés après août 2015. Vous devez équiper votre bien avec les éléments suivants (liste non exhaustive) :

• une literie ;
• des plaques de cuisson ;
• des volets ou des rideaux occultants dans la chambre ;
• un réfrigérateur et un congélateur ;
• une table ;
• des sièges ;
• des luminaires.

En d’autres termes, votre locataire doit simplement avoir à poser ses valises pour habiter le logement.

Investissement immobilier locatif en Denormandie

Si vous réalisez un investissement immobilier locatif dans le cadre de la loi Denormandie, vous devrez en outre respecter quelques conditions :

• les loyers sont plafonnés (e plafond des loyers est déterminé selon la zone dans laquelle se situe votre investissement immobilier locatif) ;
• l’appartement ou la maison doit être la résidence principale des locataires ;
• le bien doit se situer dans l’une des villes de France éligibles (programme « Action Cœur de Ville » ou ville de l’opération ORT) ;
• les ressources des locataires sont plafonnées ;
• vous devez réaliser une rénovation dont le prix atteint au minimum 25 % du coût total de l’opération.

7. Comment vérifier la conformité du bien ?

Pour vous aider, demandez le dossier de diagnostics techniques. Cela vous permettra de prendre connaissance d’éléments fondamentaux :

• la conformité de l’installation d’électricité et de gaz ;
• le diagnostic de performances thermiques qui permet de déterminer si votre logement bénéficie d’une isolation suffisante ;
• la présence d’un risque de mérule ou de termites ;
• la présence d’amiante ;
• la présence de plomb.

1. Avant d’investir, demandez au propriétaire actuel tous les diagnostics immobiliers pour déterminer la conformité du bien.
2. Assurez-vous que le notaire a vérifié si le vendeur est effectivement en droit de vous vendre sa maison ou son appartement.
3. Pour un investissement immobilier locatif, assurez-vous que toutes les conditions sont réunies pour offrir un logement décent à votre locataire.
4. Pour connaître le coût réel de votre projet immobilier, n’oubliez pas de prendre en compte tous les frais annexes (frais de notaire, charges, travaux, impôts, etc.) et faites-vous accompagner d’un professionnel pour estimer le coût des travaux.