Les pièges à éviter dans l'immobilier ancien

Lors d’un projet d’achat immobilier dans l’ancien, l’enthousiasme ne doit pas prendre le pas sur la réflexion. Le risque ? Passer à côté d’éléments mineurs qui peuvent, à terme, vous causer des problèmes majeurs. Si acheter dans l’ancien vous permet d’accéder à des biens immobiliers très recherchés, comme un appartement au cœur de villes prisées, gare aux pièges ! 

Pour investir sereinement, Ooinvestir vous dresse la liste des pièges les plus répandus dans l’immobilier ancien.

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Piège n° 1 : mal évaluer l’état du bien

Premier point : l’acquisition d’une maison ou d’un appartement ancien s’accompagne souvent d’une opération de rénovation. Dans certains cas, il ne s’agit que de petits travaux, comme des pièces à rafraîchir, ou de légères remises aux normes. Dans d’autres, ils peuvent être plus conséquents. Appliquez ces 2 conseils :

• Pour l’achat d’une maison ou d’un appartement, demandez un devis auprès d’un professionnel. Vous obtiendrez une estimation précise des travaux qui vous attendent et surtout du montant que vous allez devoir ajouter à votre budget… et donc à votre prêt immobilier. 
• Dans le cas d’un achat dans une copropriété, assurez-vous de la qualité du bâti. Lisez attentivement les 3 derniers procès-verbaux de l’assemblée générale ou appelez directement le syndic pour avoir des informations. Si de gros chantiers, comme un ravalement de façade ou une rénovation de toiture, sont prévus dans les années à venir, vous devrez anticiper ces frais. Voire tenter une négociation auprès du vendeur.

Organiser 2 visites à des horaires différents présente plusieurs avantages. Lors de votre 1^re visite, vous pouvez passer à côté de nuisances dans le quartier (circulation, ligne de métro, voisins bruyants, bar, etc.). Par ailleurs, l’exposition et donc la luminosité ne sont peut-être pas aussi satisfaisantes qu’indiqué dans l’annonce. 

Piège n° 2 : ne pas lire le dossier de diagnostic technique (DDT)

L’achat d’un logement ancien est strictement encadré par la loi. Grâce au DDT réalisé par des professionnels et fourni par le propriétaire, vous trouverez toutes les informations indispensables à connaître avant de finaliser votre investissement immobilier :

Vous voulez mettre votre bien en location ? Vous devrez fournir le dossier de diagnostic technique (DDT) avant de le mettre sur le marché locatif. 

Tous ces documents vous permettent d’avoir une évaluation générale de la maison ou de l’appartement que vous envisagez d’acheter. Ces documents, qui vous informent aussi des risques potentiels, sont obligatoires. Un conseil : lisez-les avant visiter de la propriété en question. 

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Piège n° 3 : ne pas faire appel à des professionnels 

Réaliser un investissement immobilier dans l’ancien requiert un certain budget. Certes, le bien à l’achat est plus accessible que dans le neuf, mais c’est sans compter le coût des travaux. La solution de facilité serait de les faire soi-même ou de faire appel à une connaissance pour diminuer vos dépenses. Faire confiance à un artisan qualifié apporte bien plus d’avantages.  

Ces derniers disposent du matériel approprié, des compétences requises et du réseau nécessaire pour procéder à la rénovation de votre bien. Si vous faites appel au même artisan pour un gros chantier, vous pourrez en plus négocier les tarifs.

La qualité de réalisation de la rénovation est cruciale. Elle fera monter la valeur de votre bien immobilier et il sera ainsi plus compétitif si vous envisagez de le mettre sur le marché locatif.

De plus, tout artisan sérieux dispose d’un contrat d’assurance. En cas de problème, il sera couvert et pourra vous apporter une solution. Il existe 3 garanties qui protègent le client en cas de problème :

• La garantie de parfait achèvement : pendant 1 an, l’entreprise responsable du chantier est dans l’obligation de réparer tout désordre que vous constatez dans votre logement.
• La garantie de bon fonctionnement : aussi appelée garantie biennale, cette protection concerne tous les équipements qui ont été installés dans votre logement (ballon d’eau chaude, volet, plancher chauffant, etc.). En cas de problème dans les 2 ans qui suivent leur installation, ces équipements peuvent être réparés ou remplacés. 
• La garantie décennale : elle ne s’applique que pour les chantiers qui touchent la structure du bâtiment. Si vous rencontrez un problème dans les 10 ans qui suivent la réception du chantier, l’entreprise devra couvrir les dommages.

Piège n° 4 : ne pas s’assurer de la légalité de la vente 

Attention, de particulier à particulier, certaines surprises peuvent survenir ! C’est le cas notamment lorsque le propriétaire n’a aucune autorisation légale pour vendre son bien. Ce genre de situation arrive dans certaines situations particulières (hypothèque de maison, divorce, décès, etc.). Après un 1^er contact, pensez donc à vérifier si le propriétaire agit en toute légalité. 

Il est presque impossible que vous tombiez dans le panneau si vous avez répondu à une offre d’agence immobilière. Avant de mettre le bien sur le marché, ces dernières s’assurent de respecter toutes les conditions. Dans tous les cas, le notaire s’assure que tout est en ordre avant de vous demander votre signature.  

Demandez le projet de compromis de vente quelques jours avant la signature. Ce dossier vous livre tous les points à connaître avant de procéder à l’acte d’achat.      Prenez donc le temps de l’étudier avant de vous rendre chez le notaire. 

Piège n° 5 : sous-estimer les frais supplémentaires

Entre le prix du bien et le coût des travaux, le montant d’acquisition du bien ancien peut être assez élevé. Mais ce n’est pas tout, car d’autres frais viennent se greffer à vos dépenses. À commencer par les frais de notaire, dont les taux sont plus élevés dans l’ancien que dans le neuf :

Exemple : 

Vous achetez une maison ancienne à 250 000 €, ces frais se situeront entre 17 500 € et 20 000 €. Dans le neuf, il vous en coûterait entre 5 000 et 7 500 €.

De plus, une agence immobilière peut intervenir en qualité d’intermédiaire. Dans cette situation, il y aura des frais à ajouter. Ils se situent généralement entre 1 et 7 % du prix de vente. 

Un investissement immobilier s’accompagne dans la majorité des cas d’un crédit bancaire. Des frais vont donc s’ajouter à votre prêt immobilier, comme les frais de dossier, d’assurance ou de garantie.  

Enfin, d’autres frais supplémentaires sont à anticiper, comme :

• la taxe foncière (répartie au prorata de la détention l’année de l’acquisition) ;
• les charges et les travaux de copropriété, plus élevés dans l’ancien que dans le neuf ;
• etc.

1. Faites évaluer le bien par un professionnel et demandez les 3 derniers procès-verbaux de l’assemblée générale des copropriétaires.
2. Lisez attentivement le dossier de diagnostic technique avant la visite.
3. Faites appel à des professionnels pour les travaux après avoir acheté      votre bien.
4. Assurez-vous que le propriétaire est légalement autorisé à vendre le bien. 
5. Frais de notaire, de gestion, bancaires : l’acquisition d’un bien ancien s’accompagne de divers frais qui font grimper le coût total.