Pourquoi faut-il investir dans la pierre ?
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À la recherche d’un placement aussi rentable que les actions, mais plus sécurisé ? Bonne nouvelle : l’immobilier coche ces cases, et ce peu importe votre profil d’investisseur. Ooinvestir vous explique pourquoi l’investissement dans la pierre reste l’une des meilleures solutions pour votre épargne… et pour votre avenir !
Qu'est-ce que l'investissement dans la pierre ?
Si la pierre se trouve à la base des projets de construction, le terme définit par extension l’investissement immobilier dans sa globalité. Un investissement dans la pierre désigne donc l’acquisition d’un bien immobilier (dans sa totalité ou en partie) comme une maison ou un appartement, ou encore l’achat de parts dans des véhicules financiers orientés vers l’immobilier.
Pourquoi investir dans la pierre ?
Renforcer son patrimoine et percevoir des revenus complémentaires via un investissement sécurisé, le tout avec une intervention limitée de votre part : l’investissement dans les placements immobiliers présente de nombreux atouts.
Choisir un investissement sécurisé qui renforce son patrimoine
En France, l’immobilier reste un placement très apprécié des particuliers. C’est en tout cas ce que montre une étude réalisée par Masteos et qui place l’investissement immobilier en 2e position (35 %), juste derrière le Livret A (50 %) et devant les actions (10 %).
Malgré des risques plus importants qu’en immobilier, les unités de compte en assurance vie ont atteint en 2022 leur plus haut niveau de collecte depuis plus de 10 ans avec 38,2 milliards d’euros, selon la Banque de France.
Les raisons de cette popularité ? C’est une valeur stable et peu risquée qui permet de mettre sa famille à l’abri et de renforcer son patrimoine sur le long terme. De plus, le marché immobilier en France recèle une grande variété de biens : anciens ou neufs, adossés ou non à de très attractifs dispositifs de défiscalisation.
Générer des revenus complémentaires
Et si une nouvelle rentrée d’argent venait compléter vos revenus ou anticiper votre retraite ? En devenant propriétaire d’un bien immobilier, vous pouvez percevoir des revenus complémentaires de plusieurs façons.
Vous voulez louer votre bien ? Vous toucherez des revenus fonciers tous les mois de votre location (sauf en cas de vacance locative). Vous voulez faire de votre logement votre résidence principale ? Une plus-value pourra être réalisée à la revente. Et quand votre crédit immobilier sera remboursé, vous n’aurez plus ni loyers, ni mensualités ! De quoi significativement augmenter votre niveau de vie.
Les ennemis de la location ? La vacance locative et les dégradations des locataires. Heureusement, des assurances existent pour que votre investissement se fasse en toute sérénité.
Un investissement qui peut fonctionner tout seul
Si vous optez pour un investissement locatif mais que vous voulez vous affranchir des contraintes de gestion, passez directement par une agence ! Moyennant un forfait ou un pourcentage de vos revenus fonciers, elle prendra en charge la gestion locative, les démarches administratives, le prélèvement des loyers ou encore la recherche de locataire à votre place. Parfait pour générer des rentrées d’argent sans se compliquer la vie.
Comment investir dans la pierre ?
Il existe 2 façons d’investir dans la pierre : directement (à crédit ou au comptant) ou indirectement (via une SCPI ou des opérations de crowdfunding par exemple).
Investir directement dans la pierre
Vous pouvez investir dans la pierre de 2 manières différentes.
Investir à crédit
Un achat immobilier mobilise souvent d’importantes sommes d’argent. La très grande majorité des investisseurs ne disposent pas des ressources nécessaires pour acheter une résidence principale ou locative avec leurs fonds propres.
Dans ce cas de figure, l’investisseur sollicite un établissement bancaire pour souscrire un emprunt immobilier. Ce processus offre de nombreux avantages :
- un accès aux investissements immobiliers : sans prêt immobilier, un très grand nombre de foyers français ne pourraient pas devenir propriétaires ;
- un effet de levier qui permet de rembourser les intérêts du prêt avec les revenus locatifs ;
- un contrat d’assurance qui vous protège tout au long de votre projet.
La contrepartie reste le remboursement mensuel sur plusieurs années, à prévoir dans son budget.
Investir au comptant
A contrario, vous pouvez acheter à comptant si vous possédez le capital nécessaire pour le faire ! Dans ce scénario, aucune condition suspensive de prêt ne ralentit votre investissement après la signature du compromis de vente. De même, vous n’avez aucune mensualité ni aucuns intérêts à payer après l’achat de votre logement, de quoi financer d’autres projets.
Investir indirectement dans la pierre
Devenir investisseur immobilier sans détenir un titre de propriété ? C’est ce que vous propose l’investissement en pierre papier (pierre pour l’immobilier, papier pour les parts dans une société) et en crowdfunding.
Via les SCPI
La pierre papier désigne l’ensemble des placements immobiliers collectifs. Vous y trouverez :
- les sociétés civiles de placement immobilier (SCPI) ;
- les organismes de placement collectif en immobilier (OPCI) ;
- les sociétés d’investissement immobilier cotées.
Avec ce type de produit financier, vous n’achetez pas de bien immobilier mais des parts dans une société qui détient de vastes ensembles. Le prix est fixé en fonction de différents critères mais quelques centaines voire milliers d’euros suffisent pour intégrer la société de gestion.
Formule les plus courantes, les SCPI existent sous 3 formes différentes, chacune répondant à un objectif particulier :
- la SCPI de rendement, dont l’objectif principal est de générer des revenus sous la forme de dividendes mensuels, trimestriels ou semestriels ;
- la SCPI de plus-value, qui cherche à valoriser l’ensemble sur le long terme pour réaliser la meilleure plus-value à la revente ;
- la SCPI fiscale, un véhicule d’investissement qui donne accès à une réduction d’impôt sur le revenu grâce à l’achat de biens éligibles aux dispositifs de défiscalisation Pinel, Malraux ou de déficit foncier.
Via le crowdfunding immobilier
Vous connaissez probablement le crowdfunding, une méthode de financement participatif qu’utilisent les créateurs d’entreprise ? Ce que vous ne savez peut-être pas, c’est que la pratique s’est étendue depuis plus d’une dizaine d’années dans le milieu de l’immobilier, le crowdfunding immobilier.
Le principe est simple : un promoteur soumet son projet à une communauté d’investisseurs dans le but de récupérer les liquidités nécessaires pour le financer ou pour obtenir un apport en vue de son crédit bancaire. En contrepartie, l’investisseur achète des titres de créances via des plateformes spécialisées. Une fois le bâtiment du promoteur achevé et vendu, il récupère son capital, ainsi que les intérêts.
Quelle rentabilité espérer pour un investissement locatif immobilier ?
De nombreux critères rentrent en jeu dans la rentabilité d’un tel projet :
- l’emplacement ;
- le type de bien ;
- le dispositif de défiscalisation.
L’emplacement
L’emplacement constitue le critère le plus important dans l’immobilier locatif, bien avant le type de bien. Le logement fonctionnel, charmant et aux bonnes performances thermiques aura du mal à se louer s’il se trouve dans une zone peu recherchée… Pour savoir si un emplacement est attractif, regardez :
- l’activité économique (entreprises et commerces) et l’attractivité du bassin d’emploi du secteur (quartier ou ville) ;
- la présence d’infrastructures et de commerces ;
- les futurs grands chantiers en prévision (construction d’une gare, d’un hôpital, d’une université, etc.).
Placez l’emplacement au centre de vos priorités dans la recherche de votre bien. Un logement mal placé peut sa dévaluer et entraîner une moins-value à la revente.
Certaines informations donnent un état des lieux du marché locatif dans le secteur qui vous intéresse :
- le prix au m² (achat et location) ;
- la valeur médiane des maisons et appartements ;
- le pourcentage de propriétaires et de locataires ;
- le pourcentage de résidences principales.
Le type de bien
Dans l’immobilier, commencez toujours par définir le profil cible du locataire pour déterminer ensuite le bien que vous voulez acheter. Cela vous donnera une 1re idée de vos charges annuelles (gestion, travaux, etc.) à déduire de vos revenus.
Exemple : Un studio ou un 2 pièces conviendront davantage à un étudiant ou à un jeune couple. Les charges seront allégées mais le loyer sera plus faible. À l’inverse, un appartement de 4 pièces dans une copropriété vous coûtera plus cher (frais de gardiennage, entretien des parties communes, réparation de l’ascenseur, etc.) mais attirera un couple de jeunes actifs et pourra être loué plus cher.
Le dispositif de défiscalisation
Avant la mise en location de votre logement, avez-vous pensé aux mécanismes de défiscalisation ? Ils font partie des premiers conseils donnés par les professionnels du secteur !
Le dispositif Pinel offre une réduction d’impôt progressive selon l’engagement locatif de votre bien neuf. Quant au dispositif Denormandie, il vous fait bénéficier des mêmes avantages fiscaux si vous louez et rénovez un bien ancien dans des zones éligibles. Les taux en question peuvent varier de 12 à 21 % du prix du bien, ce qui impacte significativement le rendement de votre opération.
Pour une mise en location pendant 12 ans d’un appartement Pinel acheté à Nantes (zone B1) à 200 000 €, vous pouvez bénéficier d’un avantage fiscal total de 42 000 € (taux de 21 %).
Investir dans la pierre : pour quel(s) profil(s) ?
L’assurance d’une rentrée d’argent sécurisée d’un côté, des loyers qui s’inscrivent dans une stratégie de diversification de l’autre : l’investissement dans la pierre convient à tous les profils.
Le profil sécurisé cherchera une rentabilité stable qu’il pourra obtenir en investissant dans une ville à fort potentiel locatif, tandis que le profil dynamique ira chercher des investissements variés dans les SCPI ou les OPCI (dans le résidentiel, les bureaux d’affaires ou le crowdfunding).
- Investir dans la pierre consiste à acheter directement un bien immobilier ou indirectement via des sociétés types SCPI ou des opérations de crowdfunding.
- L’investissement dans la pierre vous permet de renforcer votre patrimoine et générer des revenus complémentaires via un investissement sécurisé.
- L’emplacement, le bien et le dispositif de défiscalisation vont déterminer le potentiel de rendement de votre investissement locatif.
- Avec un marché très vaste et des placements nombreux, acheter dans l’immobilier convient à tous les profils d’investisseurs.
