Pourquoi l’achat d’une maison ancienne représente une opération intéressante ?

En immobilier, l’achat d’une maison ancienne permet de réaliser une belle affaire, sous réserve de maîtriser quelques bases. Bien souvent, l'immobilier ancien à rénover laisse imaginer des vieilles pierres et des lieux chargés d’histoire entraînant de lourds travaux. Pourtant, un logement ancien à rénover peut prendre également la forme d’un bien immobilier construit il y a moins de 10 ans et que vous pouvez remettre à votre goût lorsque vous en devenez propriétaire. Que faut-il connaître avant de s’engager dans un investissement dans une maison ancienne ? Est-ce une opération immobilière d'achat intéressante ? Voici les conseils d’Ooinvestir pour vous guider en amont de votre opération immobilière d’achat de maison ancienne.

Les critères d’achat d’une maison ancienne?

Avant tout achat immobilier dans l’ancien, qu’il s’agisse de votre résidence principale ou d’un investissement locatif, voici quelques notions élémentaires à connaître concernant cet investissement dans la pierre.

Comprendre ce qui est qualifié de « maison ancienne »

Savez-vous qu’une maison ancienne peut nécessiter très peu de travaux pour la rénover ? En effet, un logement ancien correspond à un bien ayant déjà fait l’objet d’une mutation, c’est-à-dire d’un changement de propriétaire. L’achèvement des travaux doit aussi avoir été prononcé depuis 5 ans. Vous pouvez donc acheter une construction récente de plus de 5 ans au lieu d'une maison de pierre à rénover totalement. Il n’y a donc pas un seul type de projet dans l’ancien. Un grand choix d’opérations s’offre à vous, tel que : 

• une villa bâtie depuis plus de 5 ans ;
• une maison de pierre familiale centenaire ;
• une maison en ville ;
• une propriété avec terrain à la campagne ;
• etc.

Savoir sélectionner la maison que vous souhaitez

Des points importants sont à vérifier avant d'acheter une maison à rénover.

L'emplacement de la maison sur le terrain

Comme pour tout projet immobilier, accordez une attention particulière à l'emplacement de la maison avant de conclure la vente immobilière. Si vous voulez optimiser votre maison, vérifiez l’orientation du terrain et de la construction pour évaluer l’ensoleillement de votre futur investissement. En effet, les coûts énergétiques et thermiques sont différents pour une maison orientée vers le sud ou vers le nord.

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L'environnement

Le voisinage et les vis-à-vis sont des seconds aspects à étudier. Vous devez écouter et observer ce qui se passe près de la maison, notamment avec les voisins. Proximité avec les habitations du secteur, terrain mitoyen, présence d’un aéroport, d’une usine ou d’un axe routier ou ferroviaire fréquenté sont autant de paramètres à examiner. De même, un élevage agricole peut vous incommoder, tant par les nuisances aussi bien sonores qu’olfactives.

La réglementation d'urbanisme

Pour parfaire votre enquête, rendez visite aux services d’urbanisme en mairie pour vérifier les préconisations du plan local d’urbanisme (PLU). Avant l’achat de votre maison, vérifiez que vous pourrez engager vos travaux sans restriction, notamment si vous voulez agrandir la surface habitable de la maison. La création de nouvelles pièces ou la construction d'une chambre supplémentaire en empiétant sur la surface du jardin ne s'improvise pas ! 

Le cahier des charges

La maison que vous comptez acheter se situe dans un lotissement ? Un cahier des charges a sûrement été élaboré, c’est un document plus restrictif que le PLU que vous devrez respecter si vous voulez rénover votre bien.

Les avantages d’un achat immobilier de maison ancienne

Outre le charme de l’ancien se dégageant de certains biens, vous bénéficierez d’avantages financiers indéniables avec l’achat immobilier d’une maison ancienne.

Bénéficier d’un prix de vente attractif

L’argument majeur d’un achat immobilier dans l’ancien, c’est son prix. Les prix de vente de l’immobilier dans l’ancien sont généralement 20 à 30 % plus bas que dans le neuf, et ce, à bien équivalent. Les maisons n’y font donc pas exception ! Cet avantage vous permet de réaliser des travaux d’aménagement complémentaires pour une enveloppe financière identique. Par ailleurs, entre un appartement ou une maison, le prix moyen pour une surface équivalente est moins élevé pour une maison.

Même si le prix d’achat est globalement plus faible que le neuf, vous payerez des frais de notaire supérieurs en achetant une propriété ancienne : 7 à 8 % du prix pour un logement en seconde main, au lieu de 2 à 3 % pour les maisons neuves.

Comment être sûr de payer votre futur logement à un bon prix ? Consultez la carte d’immobilier achat par région du site notaire.fr

Profiter d’une bonification du bien immobilier dans le temps

Dans des secteurs géographiques en devenir, votre achat de maison ancienne (à rénover ou non) peut se valoriser de façon significative au fil des années. C’est le cas dans des secteurs trop peu desservis . L’arrivée de transports en commun (gare, arrêt de bus ou de tramway) dans le cadre d’un maillage urbain peut redonner vie à ces zones. Les biens achetés avant ces projets d’aménagement permettent de réaliser de fortes plus-values.

Comment connaître les futurs aménagements d’un quartier ? Sondez les commerçants du quartier ou interrogez les services municipaux. L’agence immobilière partenaire sera également de bons conseils.

Concevoir une opération locative à fort potentiel financier et fiscal

Si vous effectuez des travaux de rénovation qualitatifs, la maison peut générer une rentabilité très intéressante. En divisant la maison en plusieurs appartements ou en quelques chambres en colocation, vous avez la possibilité de décupler vos gains financiers. De plus, en vous appuyant sur des dispositifs fiscaux applicables aux logements anciens, vos revenus locatifs peuvent être gommés totalement ou partiellement en matière d'impôts. En effet, vous pouvez activer des dispositifs de réduction d’impôts dans le cadre de locations de maisons tels que :

• le déficit foncier pour la réalisation de travaux pour un montant supérieur aux loyers encaissés déclarés en régime réel ;
• la loi Denormandie avec déduction des travaux représentant au minimum 25 % du prix de vente dans des communes éligibles, c'est-à-dire identifiées pour leur besoin de redynamisation ;
• la loi Monuments Historiques avec déduction de 100 % de charges de travaux sur des biens répertoriés, inscrits ou classés au titre du Patrimoine Historique.

Demander des aides financières pour la rénovation de l’immobilier ancien

Qui dit travaux dans l’ancien, dit aides financières de l’État pour réhabiliter un parc immobilier vieillissant. En rénovant une maison dite ancienne, les propriétaires et bailleurs peuvent prétendre à des prises en charge sous forme de participation aux frais ou de prêt gratuit.

• Aide financière pour les travaux de rénovation énergétique par le dispositif MaPrimeRénov', y compris pour les propriétaires bailleurs à compter du 1^er janvier 2021.

• Éco-prêt à taux zéro, appelé éco-PTZ, octroyé pour des travaux énergétiques dans la limite de 30 000 €.

Pour connaître le montant des aides MaPrimeRénov', rendez-vous sur le calculateur Simul'aides.

Les conseils Ooinvestir avant d’acheter un logement individuel ancien  ?

Vous avez déniché une maison ancienne qui vous plaît ? Quelques points de vigilance s’imposent sur l'état général de l'habitation.

Opter pour un accompagnement par des professionnels pour déceler les failles du bien

Avant d'acheter un bien à rénover, examinez avec soin le bien immobilier à la recherche de vices cachés. Si vous n’êtes pas un professionnel en bâtiment, faites-vous accompagner lors de vos visites. En passant par une agence immobilière, vous bénéficiez d’un accompagnement de choix.

Pour aller plus loin : Les 4 professionnels qui peuvent vous accompagner dans votre projet immobilier

Se faire un avis sur l’état extérieur du bâtiment

Un coup d'œil général s’impose. Tout d’abord, toute fissure dans les murs porteurs en pierre ou en parpaing doit vous mettre en alerte. Il en va de même pour les traces d’humidité qui pourraient impliquer que l’isolation sera à renforcer. De plus, la toiture de la maison demande un examen minutieux. Entre quelques tuiles ou ardoises à remplacer ou une charpente avec des poutres envahies de termites, le coût de votre maison à rénover ne sera pas le même. En ce qui concerne les huisseries, posez votre regard sur les qualités du vitrage (simple, double ou triple), les volets et portes à conserver ou à remplacer.

>> Les travaux ne vous font pas peur ? Ootravaux.fr vous permet de trouver des artisans qualifiés près de chez vous ! 

Relever les points de vigilance à l’intérieur de la maison

Vous devez également analyser quelques points à l’intérieur d’une maison à rénover. Tout d’abord, la répartition des pièces est peut-être à revoir. Dans ce cas, il vous faut vérifier les arrivées d’eau et d’assainissement, la plomberie, les réseaux électriques. Est-elle bien isolée et quel est le système de chauffage (électrique, gaz, fioul) ? L’ancienneté de la chaudière est à considérer également. De surcroît, la ventilation fait partie des critères importants, que ce soit au sous-sol, dans les salles d’eau ou même les pièces à vivre ou les chambres.  

Au moment de la signature de vente, le précédent propriétaire sera tenu de fournir un dossier de diagnostic technique (DDT), véritable garantie contre les vices cachés de votre futur bien. 

L’achat d’une maison ancienne, à rénover ou juste à rafraîchir, mérite une vigilance particulière. Toutefois, en vous faisant accompagner par des professionnels de l’immobilier, vous pourrez éviter les complications à l’achat ou pour des travaux de rénovation et en retirer des avantages certains. À la clé, vous deviendrez propriétaire d’un bel ensemble que vous valoriserez à votre image, avec ce cachet unique qui fait le charme de l’immobilier ancien. De même, si votre achat s’effectue dans le cadre d’un investissement locatif, nul doute que votre maison ancienne se démarquera à coup sûr !

1. Une maison ancienne concerne un bien immobilier construit il y a plus de 5 ans. Il n'implique donc pas forcément d'y réaliser des travaux importants. 
2. Le voisinage, l'exposition, les règles d'urbanisme sont autant d'éléments à avoir en tête pour investir dans une maison ancienne. 
3. Avec un prix d'achat moindre dans l'ancien, l'enveloppe financière et budgétaire pour y réaliser des travaux est plus conséquente. 
4. Différents dispositifs de défiscalisation peuvent vous permettre de réduire vos impôts pour l'achat d'une maison ancienne. 
5. Qu'il s'agisse d'un investissement immobilier locatif ou de votre future résidence principale, la répartition des pièces et l'état général du bâti doivent être des points essentiels pour votre achat de maison ancienne.